核心观点
　　2023年上半年，公司实现营收569.8亿元，同比下降12.0%，实现股东应占核心净利润38.8亿元，同比增长4.2%，实现归母净利润25.5亿元，同比增长41.3%。期内归母净利润增速高于营收增速主因：1、权益比例提升，少数股东损益占净利润比重大幅下降至45.2%；2、汇兑损益、收购收益等非经常损益的亏损降低；3、降本增效，销售管理费用较上年同期下降14.3%至26.8亿元。
　　事件
　　2023上半年，公司实现营收569.8亿元，同比下降12.0%，实现股东应占核心净利润38.8亿元，同比增长4.2%，实现归母净利润25.5亿元，同比增长41.3%。
　　简评
　　权益比例大幅提升，归母净利润显著增长。2023年上半年，公司实现营收569.8亿元，同比下降12.0%，实现股东应占核心净利润38.8亿元，同比增长4.2%，实现归母净利润25.5亿元，同比增长41.3%。期内归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、权益比例提升，少数股东损益占净利润比重由上年同期的62.9%下降至45.2%；2、汇兑损益、收购收益、资产减值计提与拨回等非经常损益由上年同期的亏损11.0亿元降低至7.3亿元；3、降本增效，销售管理费用较上年同期下降14.3%至26.8亿元。
　　销售排名持续稳固，高能级核心城市优势进一步扩大。公司2023年上半年实现合同销售金额1342亿元，同比增长19%，同比增幅高于TOP10房企均值13个百分点。其中自投项目合同销售金额982亿元，同比增长16%，合同销售排名持续稳固。公司销售保证流量的同时，也实现了高质量回款，上半年销售回款率高达109%。高能级核心城市市场地位持续巩固，一二线城市销售额占比85%，在杭州、宁波、西安、北京等近20个核心城市排名前十。
　　拿地聚焦核心城市，新增项目权益比例持续提升。2023年上半年公司新增项目19个，总地价317.7亿元，新增货值571亿元，拿地强度42.6%，较去年同期下降4.8%，但仍然维持较高水平。市场下行期，公司更加注重现金流安全。从投资结构来看，更加聚焦核心城市。上半年新增货值中杭州、西安、宁波、苏州等强二线城市占比达89%，公司在核心城市的市场地位进一步巩固。
　　此外，公司拿地权益比例上升，2023年上半年新增项目平均权益比例为79%，较去年末提高10.6个百分点。截至2023年上半年，公司总货值达到7495亿元，总可售建面2952万方，十大战略核心城市货值占比53%，一二线城市货值占比79%，一二线核心城市货值占比进一步提升。
　　债务结构保持良好，融资成本持续下降。截至2023年年中，公司三道红线上升至橙档，扣预资产负债率、净负债率和现金短债比分别为71.8%、70.2%、2.2，净负债率较2022年末上升7.6%，整体现金流较为充裕，债务结构保持良好。公司综合融资成本为4.4%，相较去年同期下降10个bp，融资成本下降彰显公司实力。
　　维持盈利预测和买入评级不变。我们预测2023-2025年公司EPS分别为1.11/1.25/1.46元。公司作为声誉卓著的老牌房企，深耕核心城市，并以其产品力充分享受溢价，拥有优质产品的公司更有机会在未来的竞争中脱颖而出。维持15.40港元的目标价不变。
　　风险提示：1）业绩方面，房地产市场目前仍处于底部区间，公司开发物业的存货存在一定的减值压力，可能对未来的业绩产生一定影响；2）倘若人民币继续贬值，公司依然存在较大的汇兑损失压力；3）经营方面，当前购房者预期未得到根本性改善，未来房价上涨空间可能有限，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不及预期，继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力；4）倘若市场依旧低迷，公司拿地强度无法恢复至前期水平，则在手货值无法支撑公司销售规模的持续增长。

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评房地产结转权益提升改善盈利销售拿绿城中国3900HK地表现俱佳2023年中期业绩点评核心观点维持买入竺劲2023年上半年公司实现营收5698亿元同比下降120实zhujinbjcsccomcn现股东应占核心净利润388亿元同比增长42实现归母净SAC编号S1440519120002利润255亿元同比增长413期内归母净利润增速高于营收SFC编号BPU491增速主因1权益比例提升少数股东损益占净利润比重大幅下降至4522汇兑损益收购收益等非经常损益的亏损降低黄啸天3降本增效销售管理费用较上年同期下降143至268亿元huangxiaotiancsccomcnSAC编号s1440520070013事件发布日期2023年08月27日上半年公司实现营收亿元同比下降实现20235698120当前股价749港元股东应占核心净利润388亿元同比增长42实现归母净利目标价格6个月1540港元润255亿元同比增长413主要数据股票价格绝对相对市场表现简评1个月3个月12个月权益比例大幅提升归母净利润显著增长2023年上半年公司274656-397209-5027-4345实现营收5698亿元同比下降120实现股东应占核心净利12月最高最低价港元1814714润388亿元同比增长42实现归母净利润255亿元同比总股本万股25319987增长413期内归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于流通H股万股253199871权益比例提升少数股东损益占净利润比重由上年同期的总市值亿港元18965629下降至4522汇兑损益收购收益资产减值计提与流通市值亿港元拨回等非经常损益由上年同期的亏损110亿元降低至73亿元189653降本增效销售管理费用较上年同期下降143至268亿元近3月日均成交量万66433主要股东销售排名持续稳固高能级核心城市优势进一步扩大公司2023CCCGHoldingHKLimited2381年上半年实现合同销售金额1342亿元同比增长19同比增幅高于TOP10房企均值13个百分点其中自投项目合同销售金额股价表现982亿元同比增长16合同销售排名持续稳固公司销售保27证流量的同时也实现了高质量回款上半年销售回款率高达7109高能级核心城市市场地位持续巩固一二线城市销售额占-13比85在杭州宁波西安北京等近20个核心城市排名前十-33-53拿地聚焦核心城市新增项目权益比例持续提升2023年上半年公司新增项目个总地价亿元新增货值亿元拿202322620229262023126202332620234262023526202362620237261931775712022826202210262022112620221226地强度426较去年同期下降48但仍然维持较高水平市绿城中国恒生指数场下行期公司更加注重现金流安全从投资结构来看更加聚焦核心城市上半年新增货值中杭州西安宁波苏州等强二相关研究报告中信建投房地产绿城中国3900线城市占比达89公司在核心城市的市场地位进一步巩固2023-03-3核心净利稳健增长销售排名逆市提高02022年年度业绩点评2023-01-0中信建投房地产绿城中国39008销售排名提升明显资金充裕蓄势待发中信建投房地产绿城中国本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下2022-11-03900106月销售增速转正融资渠道保持通畅本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明绿城中国港股公司简评报告此外公司拿地权益比例上升2023年上半年新增项目平均权益比例为79较去年末提高106个百分点截至2023年上半年公司总货值达到7495亿元总可售建面2952万方十大战略核心城市货值占比53一二线城市货值占比79一二线核心城市货值占比进一步提升债务结构保持良好融资成本持续下降截至2023年年中公司三道红线上升至橙档扣预资产负债率净负债率和现金短债比分别为71870222净负债率较2022年末上升76整体现金流较为充裕债务结构保持良好公司综合融资成本为44相较去年同期下降10个bp融资成本下降彰显公司实力维持盈利预测和买入评级不变我们预测2023-2025年公司EPS分别为111125146元公司作为声誉卓著的老牌房企深耕核心城市并以其产品力充分享受溢价拥有优质产品的公司更有机会在未来的竞争中脱颖而出维持1540港元的目标价不变风险提示1业绩方面房地产市场目前仍处于底部区间公司开发物业的存货存在一定的减值压力可能对未来的业绩产生一定影响2倘若人民币继续贬值公司依然存在较大的汇兑损失压力3经营方面当前购房者预期未得到根本性改善未来房价上涨空间可能有限公司在前期以较高价格获取的地块后续销售价格可能不及预期继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力4倘若市场依旧低迷公司拿地强度无法恢复至前期水平则在手货值无法支撑公司销售规模的持续增长图表1重要财务指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元1002400612715307134434801544568018144571YoY5238268557314891747净利润百万元446918275610281960317089370083YoY1772-383323012461671毛利率18121732176918011912净利率767700466513583ROE1289765753813906EPS摊薄元177109111125146PE倍552896876779667PB倍071069066063060资料来源iFind中信建投图表22023上半年营收同比下降120图表32023上半年归母净利润同比上升413归母净利润亿元yoy总收入亿元yoy1400605020045120050150404010003510030308002550206002010015400010-505200-100-1000-20201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明1绿城中国港股公司简评报告图表42023上半年自投销售金额同比上升160图表52023上半年拿地强度426自投项目销售金额亿元代建项目销售金额亿元拿地强度自投yoy代建yoy8030007070602500506040200050304015002010301000020-1050010-200-300201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表62023上半年拿地权益比例790图表7截至2023上半年末公司一二线土储占比776权益比例一线二线三四线海外9000716248070367560504030201061220201820192020202120222023H1资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表82023上半年三道红线上升至橙档图表92023上半年综合融资成本同比下降10个基点扣预资产负债率净负债率现金短债比综合融资成本80306702556020450401533010220051100000201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明2绿城中国港股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项黄啸天中信建投房地产行业分析师上海财经大学硕士2018年加入中信建投地产团队主要负责房地产开发物业管理REITs等领域的研究2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员20182020年卖方分析师水晶球奖团队成员2018-2022年Wind金牌分析师请务必阅读正文之后的免责条款和声明3绿城中国港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2103室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-16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