摘要：绿城中国公布2023年中报，2023年上半年公司实现营业收入569.8亿元，同比下降12.0%；归母净利润25.5亿元，同比增长41.3%；核心净利润38.8亿元，同比增长4.2%。
　　核心净利润规模稳步增长。上半年公司营收569.8亿元，其中房地产开发销售业务占比91.8%，设计及装修收入占比2.6%，项目管理收入占比2.6%，持有物业运营收入等占比3.0%。公司营收同比下降12.0%，其中房地产开发销售业务收入同比下降13.1%，主要是因为上下半年结转面积分布不均所致。上半年结转面积为226.7万平，同比减少18.8%，但结转均价为23060元/平，同比提升7.0%，主要是因为上半年结转收入占比较高的杭州春风金沙、北京颐和金茂府等销售均价较高。上半年公司净利润46.4亿元，同比下降4.5%；归母净利润同比增加41.3%。归母净利润同比大幅增加主要是因为合联营项目结算利润下滑幅度较大，少数股东损益同比大幅减少31.5%；由于结算项目权益比例提升，少数股东损益占净利润的比重也从去年同期的62.9%下降至45.2%。扣除汇兑损益、收购收益、减值计提、公允价值变动等影响后，归母核心净利润同比增长4.2%，由于汇兑净损失减少和收购收益增加，因此扣除以上两项后，归母核心净利润的增速不及归母净利润。1）汇兑损益：考虑公司外币借款占总借贷占比不高，且大多数外币借款都是通过借新还旧的方式进行偿还，汇率波动为阶段性波动，因此上半年公司未有外汇对冲安排。上半年因人民币贬值计提了汇兑净损失6.9亿元，较2022年同期的11.0亿元有所减少。2）收购收益：上半年公司收购收益4.16亿元，较去年同期的0.13亿元显著增长。3）减值计提：受房地产市场下行，部分业态销售价格不及预期，上半年计提资产减值亏损4.15亿元，计提信用减值亏损0.37亿元（2022年同期分別为3.55、0.67亿元），基本持平。4）公允价值变动：上半年公司投资物业公允价值变动收益0.27亿元，2022年同期为亏损0.30亿元，相差不大。
　　公司整体盈利能力有所改善。上半年公司毛利率为17.4%，同比基本持平，其中房地产开发销售业务毛利率16.0%，同比小幅下降0.5个百分点。上半年公司净利率、归母净利润率、归母核心净利润率分别为8.1%、4.5%、6.8%，同比分别提升了0.6、1.7、1.0个百分点，年化后的ROE也因此提升了3.9个百分点至14.0%。截至2023年6月末，公司预收款项合计为1705亿元，较年初增长了15.3%，同比增长23.0%，预收款项/上年营业收入的比例为1.34，覆盖水平良好。
　　公司财务稳健，在手资金充裕，通过提前偿还、置换等措施调整融资品种，有效降低融资成本。1）在手资金充裕，截至2023年6月末，公司货币资金652亿元，同比增长12.0%。2）凭借优质的信用背景、稳健的业务发展以及有效的现金流管控，公司积极保持并不断拓宽融资渠道，为未来发展提供保障。截至2023年6月末，公司有息负债规模1425亿元，同比增长2.0%；融资成本为4.4%，同比下降10BP。一年内到期的短期有息负债占比仅21.8%。公司仅剩的15亿元境内永续债已于2023年4月清零，降低了融资成本较高的债务的同时，也进一步改善了业绩情况。公司在公开市场的融资能力较强，境内外融资渠道畅通，2023年1-7月公司发行公司债券、中期票据合计55亿元，平均票面利率3.91%。上半年完成债券的公开发行总额78.09亿元，发行品种包括公司债、中期票据、供应链ABS/ABN等，平均发行期限1.48年，平均利息成本3.74%，截至2023年6月末尚有发行额度401.14亿元。公司积极推动商业银行跨境联动，完成多笔短期贷款的置换工作，有效优化债务久期。上半年与国有银行及股份制银行共落地3笔3年期内保外贷业务，总规模6.46亿美元，保持境内外融资渠道畅通的同时，反映出金融机构对公司的高度认可。3）截至2023年6月末，公司剔除预收账款的资产负债率71.8%（同比-0.6pct）、净负债率73.5%（同比-2.5pct）、现金短债比为2.1X（同比减少0.04X），“三道红线”仍处于黄档。
　　销售：受益于高能级城市表现，销售规模排名维持前十，权益比不断提升。1-7月公司实现总合同销售额1524亿元，同比增长8.8%，销售排名第7。其中：1）自投项目：1-7月销售规模1079亿元，同比增长2.6%，权益销售金额为686亿元，销售权益比例63.6%，同比提升了10.1个百分点，公司在本身权益比例不低的情况下进一步提升，自投销售规模跻身行业第8，排名与2022年持平。1-7月自投项目销售均价为2.87万元/平，同比提升10.5%。一方面，公司聚焦核心，紧抓回款。上半年销售回款率为109%，继续维持高位，有效支撑现金流及再投资。另一方面，公司市场研判及营销策略精准，上半年首开去化率高达82%，较2022年末提升7个百分点。高能级核心城市的市场地位持续巩固，上半年一二线城市销售额占比85%，其中在杭州、宁波、西安、北京等近20个核心城市销售排名当地前十。依托于优秀的开发运营能力和有效的营销策略，公司于2023年获取的多个项目实现快速转化，宁波凤鸣云翠以约35亿元的销售额位居半年度宁波市商品住宅销售业绩榜首，三开三罄；西安全运村丹桂苑成为当地