事件
　　2023年8月25日绿城中国披露2023年半年报，上半年实现营收569.8亿元,同比- -12.0%;实现归母净利润25.5亿元，同比+41.3%;归母核心净利润38.8亿元，同比+4.2%。
　　点评
　　营收同比下滑，归母净利澜大幅增长: 1H23公司物业销售收入522.8亿元，同比-13.1%,主要由于上下半年结转面积分布不均所致。1H23房地产市场持续承压，公司整体毛利率水平17.4%，与上年同期相当: 1H23计提非金融资产减值4.15亿元，同比多计提0.6亿元。1H23公司净利润同比-4.5%,而归母净利润同比+41.3%,主要由于合联营项目结算利润下滑，少數股东损益同比-31.5%。.由于人民币贬值，计提汇兑净损失6.93亿元，无实际现金流出。
　　深耕效果显现，巩固市场占位: 1H23公司总合同销售金额1342亿元，同比+19% (较TOP10房企增逸均值高出13pct),其中自投销售金额982亿元(权益占比64%)，同比+16%。专注核心城市深耕，一二线城市销售额占比85%，在杭州、宁波、西安、北京等近20个城市销售进入当地前十。回款高效，上半年销售回款率109%，维持高水平，有效支撑现金流及再投资。
　　拓餍精准高效,补充优质土储: 1H23公司积极在一二线核心城市参拍，新增19个项目,权益拿地金额251亿元，预计补充货值571亿元，居行业第八。重点在杭州、西安、宁波、苏州等一二线拿地，货值占比89%，另在浙江优质三四线如嘉兴等开展“狙击式”投资。截至2023年6月底，公司总可售面积2952万方，权益占比59%，从货值角度看，一二线占比79%，北京、上海等十大战略核心城市占比53%。
　　融资榘道畅通,僮务蛄构优化: 1H23公司债券公开发行78.09亿元(公司債、中期票据、ABS/ABN等)，平均融资成本3.74%:总有息负债融资成本4.4%，同比下滑10BP:短期有息负债占总有息负债比为21.8%，短期偿債压力较小。
　　投资建议
　　未来随着优质项目入市结转、权益比上升，公司业绩预计逐步改善。考虑到资产减值和汇兑损失压力，我们下调公司盈利预测,.2023- 25年归母净利润分别为50.8.61.2和75.5亿元，同比增速分别为84.3%、20.5%和23.3%，公司股票现价对应PE估值为3.5/2.9/2.3倍，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　政策落地不及预期:房地产市场销售持续低迷:其他房企违约。