回顾过去两年，伴随着房地产行业的深度调整，土地市场也发生较大波折：2021年年初“两集中”土拍政策出台，同年8月土拍规则升级，随后由于房地产市场快速回落，土地市场亦明显降温，土拍规则随即优化；2022年底自然资源部发布通知，允许各地政府在公开的拟出让时间段内多次发布出让公告，至此“集中供地”模式淡化；2023年以来，房地产销售恢复不及预期，土地市场整体延续低迷态势，仅少数核心城市优质地块竞争激烈。
　　面对土地市场下行压力，各地政府短期通过降低企业参拍门槛、延长土地出让金缴纳期限等方式激发房企拿地意愿。与此同时，土地市场作为房地产开发链条的最前端，土地出让条件和规则的变化也能够反映出长期行业发展模式的变化趋势。基于此，我们梳理了近两年重点城市土拍规则的变化和最新特点，总结出以下三个行业发展方向。
　　方向一：竞自持城市数量减少，新增租赁用地供应量缩减，租赁住房来源或侧重存量盘活
　　近年来，各地持续优化调整租赁住房土地供应，涉租地块数量逐步降低，部分地区取消竞自持土拍方式。2021年自然资源部“两集中”供地文件中明确提出，重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。2021年供地计划中多数城市均接近或超过10%，近两年22城逐步调整租赁地块供给量，根据梳理，2023年供地计划中除北京、厦门、上海、成都、深圳外，其他多数城市占比不超过6%，普遍低于2022年。同时，各地土拍中竞自持地块数量逐步减少，2023年1-7月，仅深圳、沈阳仍推出竞自持住宅地块。
　　整体来看，在短期市场压力下，涉租地块的减少有利于减轻房企资金压力，同时，我们也看到，近两年中央对租赁住房供给的措辞多表述为“筹集”（住建部明确“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房870万套（间）”；全国住房和城乡建设工作会议上提出“新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房360万套（间）”），在新形势下，预计盘活存量或成为增加保障性住房，特别是保障性租赁住房供给的主要途径。7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并指出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，7月24日中央政治局会议提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。当前北上广深等核心城市均出台政策，支持盘活存量资产建设保租房。
　　方向二：现房销售试点城市增加，现房销售或是探索新发展模式的重要方向
　　相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。2021年以来北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。2022年-2023年7月北京推出的住宅用地中，超半数地块设置了竞现房销售面积环节，政府推动现房销售意愿较强，但实际成交中涉现房销售的地块较少，2021年试点以来仅成交近20宗，房企整体较为谨慎；深圳7月土地竞拍规则中，也将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”，现房销售试点进程不断推进。今年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法频出，全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售”，河南省住房和城乡建设工作会议明确“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。”近期合肥、郑州也陆续提出在部分区域试点现房销售。
　　整体来看，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位，以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。
　　方向三：从“竞品质”到“定品质”，提高住房品质助力行业高质量发展
　　从行业发展阶段来看，随着我国房地产供求关系发生重大变化，未来改善性住房需求将成为房地产市场发展的核心动力，提高住房品质已成为促进企业转型和行业高质量发展的必然要求。根据第七次人口普查数据，2020年我国城镇家庭户住房户均已超1套，居民住房需求已基本得到满足。近年住建部多次强调“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区”，近期住建部企业座谈会上再次表示“要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造‘好房子’”。
　　近两年已有多地发布提升住宅品质的相关政策，主要抓手包括对项目“定品质”或者土拍“竞品质”。但受土地市场表现低迷影响，开展土拍“竞品质”的城市近期有所减少，目前“定品质”是多数城市选择的方案。如北京2022年三批次后要求参加现场摇号的竞买人提交《高标准住宅建设承诺书》，满足全装配式AA级、绿建三星、超低能耗建筑等要求。杭州多数住宅地块则在保证金阶段要求开发商签署《住宅品质承诺书》，同意将严格按照“高水准设计、高质量建设、高标准验收”的原则，严把方案品质、建筑品质、装修品质，提高

研究报告全文：中指研究院中国房地产指数系统土拍规则不断调整房地产三大变革方向逐渐清晰回顾过去两年伴随着房地产行业的深度调整土地市场也发生较大波折2021年年初两集中土拍政策出台同年8月土拍规则升级随后由于房地产市场快速回落土地市场亦明显降温土拍规则随即优化2022年底自然资源部发布通知允许各地政府在公开的拟出让时间段内多次发布出让公告至此集中供地模式淡化2023年以来房地产销售恢复不及预期土地市场整体延续低迷态势仅少数核心城市优质地块竞争激烈面对土地市场下行压力各地政府短期通过降低企业参拍门槛延长土地出让金缴纳期限等方式激发房企拿地意愿与此同时土地市场作为房地产开发链条的最前端土地出让条件和规则的变化也能够反映出长期行业发展模式的变化趋势基于此我们梳理了近两年重点城市土拍规则的变化和最新特点总结出以下三个行业发展方向方向一竞自持城市数量减少新增租赁用地供应量缩减租赁住房来源或侧重存量盘活近年来各地持续优化调整租赁住房土地供应涉租地块数量逐步降低部分地区取消竞自持土拍方式2021年自然资源部两集中供地文件中明确提出重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地且占比一般不低于102021年供地计划中多数城市均接近或超过10近两年22城逐步调整租赁地块供给量根据梳理2023年供地计划中除北京厦门上海成都深圳外其他多数城市占比不超过6普遍低于2022年同时各地土拍中竞自持地块数量逐步减少2023年1-7月仅深圳沈阳仍推出竞自持住宅地块整体来看在短期市场压力下涉租地块的减少有利于减轻房企资金压力同时我们也看到近两年中央对租赁住房供给的措辞多表述为筹集住建部明确十四五期间计划建设筹集保障性租赁住房870万套间全国住房和城乡建设工作会议上提出新开工建设筹集保障性租赁住房公租房和棚改安置住房360万套间在新形势下预计盘活存量或成为增加保障性住房特别是保障性租赁住房供给的主要途径7月21日国常会审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见并指出把城中村改造与保障性住房建设结合好7月24日中央政治局会议提出要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产当前北上广深等核心城市均出台政策支持盘活存量资产建设保租房表重点监测城市近两年租赁住房用地供应计划对比2023年住宅用地供应计划2022年住宅用地供应计划城市住宅用地租赁住房用地住宅用地租赁住房用地占比占比公顷公顷公顷公顷北京10602602451060300283厦门2525522026628110上海900-1095135-180150-164877-1012135-160154-158成都780117150920138150本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统2023年住宅用地供应计划2022年住宅用地供应计划城市住宅用地租赁住房用地住宅用地租赁住房用地占比占比公顷公顷公顷公顷深圳3303410336537101合肥540407473373100青岛659426482885103杭州95761601104128120福州26411403582570济南797222710746460天津5801020760100130无锡3616203871740长春28841460661101武汉64891410072929重庆116271022433210南京8208108696676合计104968448013525133199注汇总时上海区间值取均值进行计算数据来源各地自然资源与规划局中指研究院综合整理方向二现房销售试点城市增加现房销售或是探索新发展模式的重要方向相比于预售制现房销售更符合大众对商品房销售的期望2021年以来北京杭州合肥西安宁波等多地推进试点现房销售2022年-2023年7月北京推出的住宅用地中超半数地块设置了竞现房销售面积环节政府推动现房销售意愿较强但实际成交中涉现房销售的地块较少2021年试点以来仅成交近20宗房企整体较为谨慎深圳7月土地竞拍规则中也将部分地块由竞自持保租房改为竞现房销售面积现房销售试点进程不断推进今年以来中央各部委及地方政府支持现房销售的提法频出全国住房和城乡建设工作会提出有条件的可以进行现房销售河南省住房和城乡建设工作会议明确以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售近期合肥郑州也陆续提出在部分区域试点现房销售整体来看未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前全面推行现房销售的可能性较小预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进表近几年部分城市现房销售地块成交情况城市时间现房销售地块成交情况成交全部现房销售地块15宗2019年7月成交2宗2021年3月22日鼓励现房销售成都2019-2021年新政后2021年6月9月合计出让了13宗全部现房销售的地块宁波2021年成交全部现房销售地块4宗2021年开始试点现房销售但竞拍至现房销售阶段的地块数量较少成交涉现房销售北京2021-2023年7月地块近20宗项目中一部分采用现房销售通常在50以下全部现房销售仅1宗深圳2023年7月推出竞现房销售面积地块成交涉现房销售地块1宗现房销售面积占43资料来源中指研究院综合整理本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统方向三从竞品质到定品质提高住房品质助力行业高质量发展从行业发展阶段来看随着我国房地产供求关系发生重大变化未来改善性住房需求将成为房地产市场发展的核心动力提高住房品质已成为促进企业转型和行业高质量发展的必然要求根据第七次人口普查数据2020年我国城镇家庭户住房户均已超1套居民住房需求已基本得到满足近年住建部多次强调以努力让人民群众住上更好的房子为目标从好房子到好小区从好小区到好社区从好社区到好城区近期住建部企业座谈会上再次表示要深化住房供给侧结构性改革强化科技赋能提高住房品质为人民群众建造好房子近两年已有多地发布提升住宅品质的相关政策主要抓手包括对项目定品质或者土拍竞品质但受土地市场表现低迷影响开展土拍竞品质的城市近期有所减少目前定品质是多数城市选择的方案如北京2022年三批次后要求参加现场摇号的竞买人提交高标准住宅建设承诺书满足全装配式AA级绿建三星超低能耗建筑等要求杭州多数住宅地块则在保证金阶段要求开发商签署住宅品质承诺书同意将严格按照高水准设计高质量建设高标准验收的原则严把方案品质建筑品质装修品质提高房屋整体品质近日广州发布关于征集广州市智慧品质住宅示范项目的通知明确将在土地挂牌时对于热门优质地块提出优质品质要求此外除了探索长期发展模式之外为了活跃持续低迷的土地市场各地政府近两年也在不断优化土地竞拍规则一是降低企业参拍门槛提高地块利润空间以提升企业拿地意愿包括适度提升或放开住宅销售限价降低保证金比例延长土地出让金缴纳时间等如南京2022年三批次后合肥2023年后出让地块取消毛坯限价苏州2022年首批次后土拍保证金比例由30下调为202022年广州增城区南沙区番禺区海珠区荔湾区7宗地允许土地出让金延长至1年内付清武汉有近五成地块地价支付周期延长至1年二是创造公平良好的竞争环境包括禁止马甲参与拍地摇号或抽签确定最终归属权等2021年以来各地相继采取禁止一个公司多个马甲参与土地竞拍的行为同时对参与报名的公司进行股权穿透2023年4月北京规自委将同一宗地的竞买资格从同一企业升级为同一集团另外当前多地选择摇号作为土拍最终确定竞得方的方式增加了土地市场的公平性和透明度如上海2023年6月调整土拍规则将当报价达到最高限价时进行一次书面报价改为摇号表2021年及2023年22城土拍相关政策对比截至8月17日2021年各地土拍政策2023年以来土拍政策现状城市限地限房竞自竟配竞品摇号禁马限地限房竞自竟配竞品摇号禁马保证金比例保证金比例价价持建质抽签甲价价持建质抽签甲北京2020上海2020广州2020深圳5050杭州2020南京20-5020武汉20-5020重庆2020天津20-3020本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统2021年各地土拍政策2023年以来土拍政策现状城市限地限房竞自竟配竞品摇号禁马限地限房竞自竟配竞品摇号禁马保证金比例保证金比例价价持建质抽签甲价价持建质抽签甲苏州30-5020-25郑州5020长沙20-5020宁波2020成都20-3020济南30-10020-100无锡20-3020合肥20-5020-50沈阳2020长春20-10020-100厦门2020福州20-3020-30青岛20-10020-100数据来源中指数据CREIS整体来看由于近两年土地市场表现低迷短期各地政府不断优化土拍规则降低企业拿地门槛同时长期来看试点现房销售提升住房品质等土拍政策的调整也反映出未来行业新的发展趋势在此背景下企业也需要及时调整经营模式顺势而为才能在新发展阶段中获得竞争优势附表近两年监管部门发布的主要土拍政策时间部门会议主要内容重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序实行两集中同步公开出自然资源部发布2021年让住宅用地供应分类调控相2021年集中发布出让公告原则上发布出让公告全年不得超过3次时间间隔和关工作要点2月地块数量要相对均衡首次公告时应公布本年度公告的发布时序安排集中组织出让活动同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的应当确定两集中土拍政策出台共同的挂牌起止日期以拍卖方式交易的应当连续集中完成拍卖活动自然资源部召开闭门会商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质议明确二批次核心城市2021年建立有效的购地审查制度加强对房地产企业购地和融资的监管土地出让政策调整8月限定土地溢价上限15不得通过调高底价竞配建等方式抬升实际房价到达上限后通过摇号一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属两集中土拍规则升级供地计划总量需参考住宅用地近三年年平均交易量以及对应的住宅建筑面自然资源部办公厅发布积商品住房去化周期长土地流拍率高市场需求明显不足的城市应当控关于进一步规范住宅用制商品住宅供地规模其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成2022年地供应信息公开工作的通交易量5倍的城市应当从严压缩计划规模直至暂停供地12月知集中供地需提前3个月集中公示清单但可以一次或多次发布出让公告详细清单内的地块在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公两集中供地模式淡化告有序组织出让并在公开的拟出让时间段内全部推出数据来源中指研究院综合整理本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088