7月销售面积环比大幅下降，销售金额累计值同比转负
　　从销售面积看，1-7月商品房销售面积为6.66亿平方米（同比-6.5%），降幅扩大1.2pct；住宅销售面5.76亿平方米（同比-4.3%），降幅扩大1.5pct。7月单月，商品房销售面积环比/同比分别为-46%/-15%，住宅销售面积环比/同比分别为-45%/-15%，其中同比涨幅均较6月收窄约3pct。从销售金额看，1-7月商品房销售额同比-1.5%（前值+1.1%），住宅销售额同比+0.7%（前值+3.7%）。7月单月商品房和住宅销售额同比分别为-19.3%、-19.5%，环比分别为-44.7%、-43.1%，同比跌幅与6月基本持平，环比由正转负。
　　分区域看，1-7月商品房销售面积实现增长的仅有东北地区（同比+0.1%），而此前表现最好的东部地区由正转负（同比-1.1%）。不过，东部地区的商品房销售额仍同比增长3%，是唯一正增长的区域，但降幅收窄约4pct。降幅最大的是中部地区，销售面积和金额分别下降11.1%、9.5%。
　　7月销售继续下行主要受供需两端影响，一方面，需求端受限于居民购房能力及意愿尚未恢复，年初需求集中释放后销售逐渐走弱；另一方面，由于销售疲软导致开发商推盘意愿较低，因此新增供应持续下降，造成成交缩量。此外，我们在此前的销售数据点评报告中提到，7月大部分城市新开盘较少、营销力度减弱，影响整体去化，包括前期热度较高的北京、上海、杭州、成都、合肥整体去化率均高位回落，所以7月市场降温较为明显。不过，8月以来各地楼市支持政策陆续出台，包括郑州、南京、福州、厦门、南昌等二线城市已经发布楼市新政，针对贷款首付比例、贷款利率等方面进行优化。我们预计接下来会有更多的高能级城市调整优化楼市政策，以响应高层会议对楼市的定调，支持房地产市场平稳健康发展。
　　销售低迷导致开发资金来源继续承压
　　1-7月房企到位资金同比下降11.2%，降幅继续扩大，销售低迷是主要原因。7月单月房地产开发企业到位资金同比-20.2%（前值-21.5%），其中定金及预收款同比-21.7%（前值-19.4%），个人按揭贷款同比-23.5%（前值-12.8%），国内贷款同比-14.7%（前值-13.8%），自筹资金同比-20.5%（前值-29.5%）。7月销售降温明显，因此导致定金及预收款、个人按揭贷款的同比降幅较上月扩大。
　　7月投资降幅扩大，竣工保持较快增长
　　1-7月房地产开发投资完成额同比-8.5%，降幅较上月扩大0.6pct；7月单月同比-12.2%，降幅较上月扩大2pct。1-7月房屋新开工面积同比-24.5%，施工面积同比-6.8%，竣工面积同比+20.5%，其中新开工和施工降幅均较上月扩大0.2pct，竣工涨幅扩大1.5pct。
　　7月单月新开工和施工同比分别下降26%、23%，竣工同比增长33%。其中，新开工降幅收窄4pct，施工降幅收窄4pct，竣工同比增速扩大17pct。土地成交方面，今年1-7月100大中城市住宅用地供应和成交建面分别下降38%、42%。统计局公布的1-7月土地购置费同比-3.7%，7月单月同比-10.5%，降幅均较上月扩大，预计土地市场低迷将继续对开发投资形成拖累。
　　投资建议
　　供需两端走弱加大7月销售压力，土地市场低迷导致开发投资持续下行，市场复苏仍需政策呵护。我们认为7月政治局及住建部会议为地产政策带来积极预期，目前四大一线城市已作出积极响应，二线城市也陆续出台楼市新政来提振市场需求。当前阶段建议关注土储充裕、城市布局合理、投资及融资能力强的优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　地产支持政策力度不及预期；政策落地较慢导致需求恢复不及预期；居民收入预期改善较慢影响销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年08月21日湘财证券研究所行业研究房地产行业数据点评7月竣工维持高增长销售复苏仍需政策支持相关研究核心要点1房地产行业1-6月数据点评67月销售面积环比大幅下降销售金额累计值同比转负月销售降幅扩大开工投资继续从销售面积看1-7月商品房销售面积为666亿平方米同比-65降幅承压2023718扩大12pct住宅销售面576亿平方米同比-43降幅扩大15pct7月单月商品房销售面积环比同比分别为-46-15住宅销售面积环比同比分别为-45-15其中同比涨幅均较6月收窄约3pct从销售金额行业评级增持看1-7月商品房销售额同比-15前值11住宅销售额同比07前值377月单月商品房和住宅销售额同比分别为-193-195近十二个月行业表现环比分别为-447-431同比跌幅与6月基本持平环比由正转负10分区域看1-7月商品房销售面积实现增长的仅有东北地区同比01而此前表现最好的东部地区由正转负同比-11不过东部地区的商0品房销售额仍同比增长3是唯一正增长的区域但降幅收窄约4pct降幅最大的是中部地区销售面积和金额分别下降11195-107月销售继续下行主要受供需两端影响一方面需求端受限于居民购房能力及意愿尚未恢复年初需求集中释放后销售逐渐走弱另一方面由于销售疲软导致开发商推盘意愿较低因此新增供应持续下降造成成交沪深300房地产申万-20202281920221018202212172023215202341620236152023814缩量此外我们在此前的销售数据点评报告中提到7月大部分城市新1个月3个月12个月开盘较少营销力度减弱影响整体去化包括前期热度较高的北京上相对收益69-2海杭州成都合肥整体去化率均高位回落所以7月市场降温较为明绝对收益43-12显不过8月以来各地楼市支持政策陆续出台包括郑州南京福州厦门南昌等二线城市已经发布楼市新政针对贷款首付比例贷款利率注相对收益与沪深300相比等方面进行优化我们预计接下来会有更多的高能级城市调整优化楼市政策以响应高层会议对楼市的定调支持房地产市场平稳健康发展销售低迷导致开发资金来源继续承压1-7月房企到位资金同比下降112降幅继续扩大销售低迷是主要原因分析师张智珑7月单月房地产开发企业到位资金同比-202前值-215其中定金及证书编号S0500521120002预收款同比-217前值-194个人按揭贷款同比-235前值-128Tel021-50295363国内贷款同比-147前值-138自筹资金同比-205前值-2957Emailzzl6599xcsccom月销售降温明显因此导致定金及预收款个人按揭贷款的同比降幅较上月扩大7月投资降幅扩大竣工保持较快增长地址上海市浦东新区银城路88号1-7月房地产开发投资完成额同比-85降幅较上月扩大06pct7月单月中国人寿金融中心楼10同比-122降幅较上月扩大2pct1-7月房屋新开工面积同比-245施工面积同比-68竣工面积同比205其中新开工和施工降幅均较上月扩大02pct竣工涨幅扩大15pct7月单月新开工和施工同比分别下降2623竣工同比增长33其中新开工降幅收窄4pct施工降幅收窄4pct竣工同比增速扩大17pct土地成交方面今年1-7月100大中城市住宅用地供应和成交建面分别下降3842统计局公布的1-7月土地购置费同比-377月单月同比-105降幅均较上月扩大预计土地市场低迷将继续对开发投资形成拖累敬请阅读末页之重要声明行业研究投资建议供需两端走弱加大7月销售压力土地市场低迷导致开发投资持续下行市场复苏仍需政策呵护我们认为7月政治局及住建部会议为地产政策带来积极预期目前四大一线城市已作出积极响应二线城市也陆续出台楼市新政来提振市场需求当前阶段建议关注土储充裕城市布局合理投资及融资能力强的优质房企维持行业增持评级风险提示地产支持政策力度不及预期政策落地较慢导致需求恢复不及预期居民收入预期改善较慢影响销售复苏节奏房企信用风险暴露增加行业研究1商品房销售情况7月销售面积环比大幅下降销售金额累计值同比转负从销售面积看1-7月商品房销售面积为666亿平方米同比-65降幅扩大12pct住宅销售面576亿平方米同比-43降幅扩大15pct7月单月商品房销售面积环比同比分别为-46-15住宅销售面积环比同比分别为-45-15其中同比涨幅均较6月收窄约3pct从销售金额看1-7月商品房销售额同比-15前值11住宅销售额同比07前值377月单月商品房和住宅销售额同比分别为-193-195环比分别为-447-431同比跌幅与6月基本持平环比由正转负分区域看1-7月商品房销售面积实现增长的仅有东北地区同比01而此前表现最好的东部地区由正转负同比-11不过东部地区的商品房销售额仍同比增长3是唯一正增长的区域但降幅收窄4pct降幅最大的是中部地区销售面积和金额分别下降11194我们认为7月销售继续下行主要受供需两端影响一方面需求端受限于居民购房能力及意愿尚未恢复年初需求集中释放后销售逐渐走弱另一方面由于销售疲软导致开发商推盘意愿较低因此新增供应持续下降造成成交缩量此外我们在此前的销售数据点评报告中提到7月大部分城市新开盘较少营销力度减弱影响整体去化包括前期热度较高的北京上海杭州成都合肥整体去化率均高位回落所以7月市场降温较为明显不过8月以来各地楼市支持政策陆续出台包括郑州南京福州厦门南昌等二线城市已经发布楼市新政针对贷款首付比例贷款利率等方面进行优化我们预计接下来会有更多的高能级城市调整优化楼市政策以响应高层会议对楼市的定调支持房地产市场平稳健康发展图1商品房销售面积累计值万平方米图2商品住宅销售面积累计值万平方米商品房销售面积累计值商品房销售面积累计同比商品房销售面积住宅累计值商品房销售面积住宅累计同比2000001201800001201800001001600001001600008014000080140000601200006012000040100000401000002080000800002006000060000040000-2040000-20-402000020000-400-600-602017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-052018-022018-052017-052017-082017-112018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-052017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明1行业研究图3商品房销售额累计值亿元图4商品住宅销售额累计值亿元商品房销售额累计值商品房销售额累计同比商品房销售额住宅累计值商品房销售额住宅累计同比200000001601800002001401800000016000012016000000140000150140000001008012000012000000100601000001000000040800008000000502060000600000004000004000000-20200002000000-400-50000-602017-052017-022017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-052018-112021-112017-052017-082017-112018-022018-052018-082019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082022-022022-052022-082022-112023-022023-052017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图570个大中城市新房价格指数同比图670个大中城市新房价格指数环比新房价格指数当月同比新房价格指数一线城市当月同比新房价格指数环比新房价格指数一线城市环比新房价格价格指数二线城市当月同比新房价格指数三线城市当月同比新房价格价格指数二线城市环比新房价格指数三线城市环比1402512020100801560104005200000-20-052018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072022-012022-032018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-07-402018-01-60-10资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图770个大中城市二手房价格指数同比图870个大中城市二手房价格指数环比二手房价格指数当月同比二手房价格指数一线城市当月同比二手房价格指数环比二手房价格指数一线城市环比二手房价格指数二线城市当月同比二手房价格指数三线城市当月同比二手房价格指数二线城市环比二手房价格指数三线城市环比14020120151008010604005200000-20-052018-042019-012019-102020-072018-012018-072018-102019-042019-072020-012020-042020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07-402018-01-60-10资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明2行业研究图9各地区商品房销售面积及金额商品房销售面积万平米商品房销售额亿元东部地区中部地区西部地区东北地区东部地区中部地区西部地区东北地区2023-02608240404632378906229113192284YoY-22-55-432621-35-27-01占比40226730625587188207182023-0312439832683258561801359885893650YoY24-81-3222693-6702184占比41527827829590196193212023-0416151102121011511582389375277454877YoY55-71-47341157-4213304占比42927126931601189188222023-05204721231712135151530326923690861138YoY52-80-52266149-4213229占比44126526133609186183232023-0626906158111481719813876111763111071461YoY14-113-1096071-90-60-08占比45226624933614186176232023-0730088175761664522544328713024125011638YoY-11-111-1120130-95-64-69占比4522642503461418517723资料来源国家统计局湘财证券研究所2行业资金面情况1-7月房企到位资金同比下降112降幅继续扩大销售低迷是主要原因7月单月房地产开发企业到位资金同比-202前值-215其中定金及预收款同比-217前值-194个人按揭贷款同比-235前值-128国内贷款同比-147前值-138自筹资金同比-205前值-2957月销售降温明显因此导致定金及预收款个人按揭贷款的同比降幅较上月扩大图10房地产开发资金来源累计值亿元房地产开发资金来源累计值房地产开发资金来源累计同比250000605020000040301500002010100000050000-10-200-30资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明3行业研究图11居民中长期贷款变化亿元图12M1M2同比金融机构新增人民币贷款居民户中长期当月新增同比变动M1同比M2同比10000500016400014800030002000126000100010040008-10006-20002000-300040-40002-50000-2000-6000-22023-072023-042023-012022-102022-072022-042022-012021-102021-072021-042021-012020-102020-072020-042020-012019-102019-072019-04-42019-012015-092019-052023-012015-052016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-052015-01资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所3房地产投资及新开工情况7月投资降幅扩大竣工保持较快增长1-7月房地产开发投资完成额同比-85降幅较上月扩大06pct7月单月同比-122降幅较上月扩大2pct1-7月房屋新开工面积同比-245施工面积同比-68竣工面积同比205其中新开工和施工降幅均较上月扩大02pct竣工涨幅扩大15pct7月单月新开工和施工同比分别下降2623竣工同比增长33其中新开工降幅收窄4pct施工降幅收窄4pct竣工同比增速扩大17pct土地成交方面今年1-7月100大中城市住宅用地供应和成交建面分别下降3842统计局公布的1-7月土地购置费同比-377月单月同比-105降幅均较上月扩大预计土地市场低迷将继续对开发投资形成拖累图13房地产开发投资完成额累计值亿元图14房屋新开工面积累计值万平方米房地产开发投资完成额累计值房地产开发投资完成额累计同比房屋新开工面积累计值房屋新开工面积累计同比16000050250000801400004060120000200000304010000020150000208000001010000060000-2005000040000-4020000-100-600-202019-082022-122017-072017-122018-052018-102019-032020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072023-052017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明4行业研究图15房屋竣工面积累计值万平方米图16房屋施工面积累计值万平方米房屋竣工面积累计值房屋竣工面积累计同比房屋施工面积累计值房屋施工面积累计同比1200005012000001540100000100000010308000080000020560000106000000040000400000-10-520000200000-200-300-102017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-052020-082021-112017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-112021-022021-052021-082022-022022-052022-082022-112023-022023-052017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图17100大中城市住宅用地供应和成交规划建筑面积万平方米100大中城市供应土地规划建筑面积住宅用地当月值100大中城市成交土地规划建筑面积住宅用地当月值18000160001400012000100008000600040002000018-0318-0918-0518-0718-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-0121-0321-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0123-0323-0523-0718-01资料来源Wind湘财证券研究所4投资建议供需两端走弱加大7月销售压力土地市场低迷导致开发投资持续下行市场复苏仍需政策呵护我们认为7月政治局及住建部会议为地产政策带来积极预期目前四大一线城市已作出积极响应二线城市也陆续出台楼市新政来提振市场需求当前阶段建议关注土储充裕城市布局合理投资及融资能力强的优质房企维持行业增持评级5风险提示地产支持政策力度不及预期政策落地较慢导致需求恢复不及预期居民收入预期改善较慢影响销售复苏节奏房企信用风险暴露增加敬请阅读末页之重要声明5分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以独立诚信谨慎客观勤勉尽职公正公平准则出具本报告本报告准确清晰地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿湘财证券投资评级体系市场比较基准为沪深300指数买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5以上卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上重要声明湘财证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本研究报告仅供湘财证券股份有限公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告由湘财证券股份有限公司研究所编写以合法地获得尽可能可靠准确完整的信息为基础但对上述信息的来源准确性及完整性不做任何保证湘财证券研究所将随时补充修订或更新有关信息但未必发布在任何情况下报告中的信息或所表达的意见仅供参考并不构成所述证券买卖的出价或征价本公司及其关联机构雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告版权仅为湘财证券股份有限公司所有未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为湘财证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经本公司授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司并保留追究其法律责任的权利敬请阅读末页之重要声明