行业核心观点：
　　2023年以来房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于收缩状态，但是溢价率明显提升，房企更加聚焦于核心城市，高能级城市土地出让金占比提升，国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比有所提升，拿地的民营房企更趋多元化，头部房企拿地更加谨慎，行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长，但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升。当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。
　　投资要点：
　　规则：随市场变化土拍规则不断优化。“两集中”供地模式逐渐淡化。随着房地产市场销售走弱，土地市场表现疲软，由自然资源部办公厅印发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，提出“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告”。此后“两集中”供地模式逐渐淡化。土拍政策持续优化调整。根据中指研究院整理的22城土拍相关政策情况来看，2023年以来的土拍政策相较2021年在持续优化中，土地市场持续低位运行，多城保证金比例调降、部分城市放开销售限价、采取竞自持以及竞配建城市数量均明显减少。同时，多城取消了“竞品质”，转向选择“定品质”。
　　整体：量缩价升，流拍率环比微降，高能级城市成交占比提升。根据中指研究院数据统计，2023H1，300城住宅用地成交规划建面为1.36亿平，同比-31.6%。从结构上来看，2023H1，300城中一线、二线、三四线城市土地出让金占比分别为21.2%、54.4%、24.4%，较上年同期分别变动+1.1pct、+1.8pct和-3.0pct。2023H1，300城住宅用地平均溢价率为6.7%，同比上升2.43pct，环比去年下半年提升了4.34pct。聚焦核心城市一定程度推升楼面均价，2023H1，300城住宅用地成交楼面价约为6994.4元/平，同比上涨16.7%。2023上半年300城流拍率环比微降，各能级城市表现分化。2023H1，300城住宅用地流拍率为14.1%，环比上年下半年下降0.1pct，同比下降5.6pct。其中，一线、二线、三四线城市2023年上半年土地流拍率分别为3.1%、7.8%、19.3%，环比上年下半年变动-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct，同比变动分别为1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。
　　城市：聚焦核心城市，集中度上升，国央企仍居主导，多元化民营主体参与推升民营房企拿地占比。2023年上半年300城中土地成交规模前30的城市土地出让金规模合计为7747.97亿元，占300城总体土地成交金比重81.1%，同比提升2.5pct，环比上年下半年提升9.7pct；2023年1-7月22城央国企背景（含地方国资）房企拿地规模占比达到68%，较2022年下降11pct，民营房企占比达到27%，较2022年上升11pct，混合所有制背景房企拿地占比保持稳定。
　　房企：表现分化，民企呈新变化。民营房企拿地主体类型更加多元化。根据中指研究院拿地排行榜来看，央国企仍占主导地位，前30家企业中一半以上企业为央企或国企。民营房企拿地也出现了新的变化，第一类是千亿以上的大型房地产企业；第二类是多元化实业企业着力发展已有的房地产业务如伟星、亚伦房地产等；第三类是地方性中小房地产企业，如坤和集团、建杭置业等；第四类是部分主业非房地产的企业拿地为主业服务，如主题公园建设运营企业长隆集团与华润在广州长隆度假区附近拿地。TOP30中按照规模大小来分类，规模越小的房企拿地强度相对越大，行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长，但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升。将2023年1-7月中指研究院权益拿地排行榜前30房企（同时可获得权益拿地和权益销售数据的企业23家），按照大于1000亿元、400-1000亿元以及小于400亿元的销售规模进行分类，其2023年1-7月权益拿地强度分别为19.3%、32.0%、40.4%。
　　风险因素：销售端修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。
　　

研究报告全文：TableRightTitle证券研究报告房地产行TableTitleTableIndustryRank业维持研房地产行业土地市场监测专题报告强于大市究TableReportTypeTableReportDate房地产行业深度报告2023年08月21日行业核心观点TableSummary行业相对沪深TableChart300指数表现2023年以来房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于收缩状态但是溢价率明显提升房企更加聚焦于核心城市高能级城市土地出让金占比提升房地产沪深30010国央企仍居主导地位同时民营房企拿地占比有所提升拿地的民营房企更53580行趋多元化头部房企拿地更加谨慎行业低谷期有能力并保持较高拿地强度0的房企未来有望实现销售规模快速增长但在行业红利消退下预计难以实现-5业-10跨越式提升当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下土地市深-15度场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况建议关注财务稳-20-25报健销售表现较好土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企数据来源聚源万联证券研究所告投资要点TableReportList规则随市场变化土拍规则不断优化两集中供地模式逐渐淡相关研究政策端仍待进一步加码化随着房地产市场销售走弱土地市场表现疲软由自然资源部7月居民中长期贷款数据表现偏弱办公厅印发的关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通公募FOF入市提振市场信心知提出每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月详细清单内的地块在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告此后两集中供地模式逐渐淡化土拍政策持续优化调整根据中指研究院整理的22城土拍相关政策情况证来看2023年以来的土拍政策相较2021年在持续优化中土地市券场持续低位运行多城保证金比例调降部分城市放开销售限价研采取竞自持以及竞配建城市数量均明显减少同时多城取消了竞究品质转向选择定品质报整体量缩价升流拍率环比微降高能级城市成交占比提升根据中告指研究院数据统计2023H1300城住宅用地成交规划建面为136亿平同比-316从结构上来看2023H1300城中一线二线三四线城市土地出让金占比分别为212544244较上年同期分别变动11pct18pct和-30pct2023H1300城住宅用地平均溢价率为67同比上升243pct环比去年下半年提升了434pct聚焦核心城市一定程度推升楼面均价2023H1300城住宅用地成交楼面价分析师TableAuthors潘云娇约为69944元平同比上涨1672023上半年300城流拍率环比执业证书编号S0270522020001微降各能级城市表现分化2023H1300城住宅用地流拍率为141电话02032255210环比上年下半年下降01pct同比下降56pct其中一线二线邮箱panyjwlzqcomcn三四线城市2023年上半年土地流拍率分别为3178193环比上年下半年变动-19pct-01pct21pct同比变动分别为-19pct-39pct-63pct城市聚焦核心城市集中度上升国央企仍居主导多元化民营主体参与推升民营房企拿地占比2023年上半年300城中土地成交规模前30的城市土地出让金规模合计为774797亿元占300城总体土地成交金比重811同比提升25pct环比上年下半年提升97pct2023年1-7月22城央国TablePagehead证券研究报告企背景含地方国资房企拿地规模占比达到68较2022年下降11pct民营房企占比达到27较2022年上升11pct混合所有制背景房企拿地占比保持稳定房企表现分化民企呈新变化民营房企拿地主体类型更加多元化根据中指研究院拿地排行榜来看央国企仍占主导地位前30家企业中一半以上企业为央企或国企民营房企拿地也出现了新的变化第一类是千亿以上的大型房地产企业第二类是多元化实业企业着力发展已有的房地产业务如伟星亚伦房地产等第三类是地方性中小房地产企业如坤和集团建杭置业等第四类是部分主业非房地产的企业拿地为主业服务如主题公园建设运营企业长隆集团与华润在广州长隆度假区附近拿地TOP30中按照规模大小来分类规模越小的房企拿地强度相对越大行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升将2023年1-7月中指研究院权益拿地排行榜前30房企同时可获得权益拿地和权益销售数据的企业23家按照大于1000亿元400-1000亿元以及小于400亿元的销售规模进行分类其2023年1-7月权益拿地强度分别为193320404风险因素销售端修复不及预期政策放松力度不及预期房价超预期下跌房企盈利能力大幅下降数据统计偏误等第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn221TablePagehead证券研究报告start正文目录1规则随市场变化土拍规则不断优化52整体量缩价升流拍率环比微降821土地市场供应和成交总量仍在收缩822土地出让金规模下滑高能级城市占比上升1023溢价率上行高能级城市占比提升推升楼面均价1224供应下降及土拍规则优化等影响下流拍率回落143城市聚焦核心城市集中度上升1531各城市土地出让金普遍下滑核心城市受青睐1532核心城市土地成交建面普降西安表现亮眼1633土地成交规模TOP30城市溢价率普遍上行1634国央企仍居主导民营房企占比提升174房企整体表现分化民企呈新变化185投资建议与风险提示20图表1近两年主要的土拍规则情况5图表22021年-2022年22城各批次集中供地溢价率水平6图表32021年及2023年22城土拍相关政策对比截至8月17日7图表4300城住宅用地推出规划建面万平右轴及增速左轴8图表5300城住宅用地成交规划建面万平右轴及增速左轴8图表6一线城市住宅用地推出规划建面万平右轴及增速左轴9图表7一线城市住宅用地成交规划建面万平右轴及增速左轴9图表8二线城市住宅用地推出规划建面万平右轴及增速左轴9图表9二线城市住宅用地成交规划建面万平右轴及增速左轴9图表10三四线城市住宅用地推出规划建面万平右轴及增速左轴10图表11三四线城市住宅用地成交规划建面万平右轴及增速左轴10图表12300城住宅用地土地出让金万元右轴及增速左轴11图表13一线城市住宅用地土地出让金万元右轴及增速左轴11图表14二线城市住宅用地土地出让金万元右轴及增速左轴11图表15三四线城市住宅用地土地出让金万元右轴及增速左轴11图表16300城中各能级城市土地出让金规模占比11图表17300城住宅用地成交楼面价元平右轴及增速左轴12图表18300城住宅用地成交平均溢价率12图表19一线城市住宅用地成交楼面价元平右轴及增速左轴13图表20一线城市住宅用地成交平均溢价率13图表21二线城市住宅用地成交楼面价元平右轴及增速左轴13图表22二线城市住宅用地成交平均溢价率13图表23三四线城市住宅用地成交楼面价元平右轴及增速左轴13图表24三四线城市住宅用地成交平均溢价率13图表25300城住宅用地流拍率14图表26一线城市住宅用地流拍率14图表27二线城市住宅用地流拍率14图表28三四线城市住宅用地流拍率14图表29土地出让金规模TOP30城万元左轴及同比增速右轴15第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn321TablePagehead证券研究报告图表30300城中成交规划建面TOP30城万平左轴及同比增速右轴16图表31土地出让金规模TOP30城平均溢价率16图表3222城不同企业属性拿地占比情况17图表33房地产行业2023年1-7月拿地排行榜TOP3018图表342023年1-7月拿地排行榜TOP30房企权益拿地强度情况19图表3523年1-7月拿地排行榜TOP30不同规模房企权益拿地强度情况19第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn421TablePagehead证券研究报告1规则随市场变化土拍规则不断优化两集中供地模式逐渐淡化为提高土地供应计划透明度稳定市场预期两集中供地政策应运而生2021年2月18日国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件文件要求重点城市住宅用地实现两集中一是集中发布出让公告且2021年发布住宅用地公告不能超过3次二是集中组织出让活动2021首批集中供地中核心一二线城市土拍热度依旧较高成交楼面价上升溢价率较高政策效果不及预期2021年8月自然资源部积极响应722会议上提出的加快完善稳地价工作要求召开闭门会议对第二批次核心城市土地出让政策进行调整随着房地产市场销售走弱土地市场表现疲软由自然资源部办公厅印发的关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知提出每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月详细清单内的地块在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告此后两集中供地模式逐渐淡化土拍政策持续优化调整根据中指研究院整理的22城土拍相关政策情况来看2023年以来的土拍政策相较2021年在持续优化中土地市场持续低位运行多城保证金比例调降部分城市放开销售限价采取竞自持以及竞配建城市数量均明显减少竞品质到定品质由于土地市场低迷多城取消了竞品质转向选择定品质如南京市发布的关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知从公共空间建筑设计停车设施等三个方面助推品质提升杭州2022一批次土拍中采取定品质出让各宗地块的建筑品质标准都有详细规定并且竞得土地的开发商需要签署住宅品质承诺书同意将严格按照高水准设计高质量建设高标准验收的原则严把方案品质建筑品质装修品质提高房屋整体品质图表1近两年主要的土拍规则情况第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn521TablePagehead证券研究报告各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争住宅用地出让方案应当包括溢价率竞价轮次和最高限价稳控预案自然资源部重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序实行两集中同步公开2021年住宅出让2021年2月用地供应分类1集中发布出让公告原则上发布出让公告全年不得超过3次时间间隔调控工作要和地块数量要相对均衡首次公告时应公布本年度公告的发布时序安排点2集中组织出让活动同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的应当确定共同的挂牌起止日期以拍卖方式交易的应当连续集中完成拍卖活动自然资源部积极响应722会对第二批次核心城市土地出让政策进行调整调整内容涉及限定土地溢价上议上提出的加限15不得通过调高底价竞配建等方式抬升实际房价到达上限后通过2021年8月快完善稳地摇号一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属商品住宅用地竞买企价工作要业应具备房地产开发资质建立有效的购地审查制度加强对房地产企业购求召开闭门地和融资的监管会议1市县自然资源主管部门应于每年四季度启动编制下一年度的住宅用地供应计划以下简称供地计划要按照以人定房以房定地的原则对住宅用地供应总量结构和布局等作出统筹安排适应各类住房建设用地合理需求供地计划经市县人民政府批准后最迟于计划年度的3月底前向社会公开2各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积作为测算下一年度供地计划总量的参考要因城施策安排计划总量凡商品住房去化周期长土地流拍率高市场需求明显不足的城市应当控制商品住房用地供应规模其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交自然资源办公易量5倍的城市应当从严压缩计划规模直至暂停供地厅关于进一3坚持保障性住房用地应保尽保统筹做好普通商品住房和租赁住房用地步规范住宅用2022年12月供应计划安排大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜供地计划中应单列地供应信息公租赁住房用地各地要结合城市存量建设用地盘活利用与城市更新合理调开工作的通整相关区域内用地结构比例和布局通过改善交通条件配建公共服务设知施支持产业发展等补齐基础配套短板改善人居环境促进职住平衡增加优质地块供应支持刚性和改善性住房建设用地需求4市县自然资源主管部门要根据年度供地计划分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单详细清单应包括拟出让地块的具体位置面积用途主要规划条件供应方式等信息每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月给市场主体充足的时间预期预判5详细清单内的地块在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告有序组织出让并在公开的拟出让时间段内全部推出推出后未成交的地块应统筹纳入后续的详细清单资料来源房天下政府网中指研究院万联证券研究所图表22021年-2022年22城各批次集中供地溢价率水平第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn621TablePagehead证券研究报告1601401201008060402000-20-402021R12021R22021R32022R12022R22022R32022R4溢价率资料来源中指研究院万联证券研究所图表32021年及2023年22城土拍相关政策对比截至8月17日2021年土拍政策2023年以来土拍政策现状限限竞竞竞摇号禁保证金限限竞竞竞摇号禁保证金地房自配品抽签马比例地房自配品抽签马比例价价持建质甲价价持建质甲北2020京上2020海广2020州深5050圳杭2020州南20-20京50武20-20汉50重2020庆天20-20津30苏30-20-州5025郑5020州长20-20沙50宁2020波第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn721TablePagehead证券研究报告成20-20都30济30-20-南100100无20-20锡30合20-20-肥5050沈2020阳长20-20-春100100厦2020门福20-20-州3030青20-20-岛100100资料来源中指研究院万联证券研究所2整体量缩价升流拍率环比微降21土地市场供应和成交总量仍在收缩土地供应总量收缩高能级城市下滑幅度相对较小根据中指研究院数据统计2023H1300城住宅用地推出规划建面约为183亿平同比下降328从各能级城市角度来看一线二线三四线城市住宅用地推出规划建面分别约为110351万平772831万平949156万平同比变动-60-247-400土地成交规模同比持续收缩各能级城市下滑幅度相差不大根据中指研究院数据统计2023H1300城住宅用地成交规划建面为136亿平同比-316从各能级城市角度来看一线二线三四线城市住宅用成交规划建面分别约为77007万平577728万平710196万平同比分别变动-312-262-354图表4300城住宅用地推出规划建面万平右轴及增图表5300城住宅用地成交规划建面万平右轴速左轴及增速左轴第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn821TablePagehead证券研究报告4001200004009000030030080000100000200200700001001008000060000000050000-10060000-10040000-200-2004000030000-300-300-400-4002000020000-500-50010000-6000-60002019H22013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1规划建筑面积万同比增速规划建筑面积万同比增速资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所图表6一线城市住宅用地推出规划建面万平右轴图表7一线城市住宅用地成交规划建面万平右及增速左轴轴及增速左轴2000400020003000350015001500250030001000100020002500500200050015001500000010001000-500-500500500-10000-100002014H22016H12019H22023H12013H12013H22014H12015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H22017H12017H22018H12018H22019H12020H12020H22021H12021H22022H12022H2规划建筑面积万同比增速规划建筑面积万同比增速资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所图表8二线城市住宅用地推出规划建面万平右轴图表9二线城市住宅用地成交规划建面万平右及增速左轴轴及增速左轴第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn921TablePagehead证券研究报告400350006003000030030000400200250001002500020020000002000000-1001500015000-200-20010000-30010000-400-40050005000-600-500-6000-80002019H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1规划建筑面积万同比增速规划建筑面积万同比增速资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所图表10三四线城市住宅用地推出规划建面万平右图表11三四线城市住宅用地成交规划建面万平轴及增速左轴右轴及增速左轴5007000060060000400600004005000030050000200200400001004000000003000030000-100-20020000-20020000-30010000-40010000-400-5000-60002018H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12014H22013H12013H22014H12015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1规划建筑面积万同比增速规划建筑面积万同比增速资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所22土地出让金规模下滑高能级城市占比上升土地出让金规模明显下降根据中指研究院数据统计2023H1300城住宅用地土地出让金规模为954859亿元同比下滑201其中一线二线三四线城市土地出让金额分别约为201982亿元519414亿元233462亿元同比分别变动-156-174-288一线城市土地出让金占比自2019年持续提升从结构上来看2023H1300城中一线二线三四线城市土地出让金占比分别为212544244较上年同期分别变动11pct18pct和-30pct从历史数据来看一线城市土地出让金占比自2019年整体保持上行趋势第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1021TablePagehead证券研究报告图表12300城住宅用地土地出让金万元右轴及增速图表13一线城市住宅用地土地出让金万元右左轴轴及增速左轴100035000000040005000000080030000000035004500000060025000000030004000000040025003500000020000000020020003000000000150000000150025000000-200100020000000100000000-4005001500000050000000-6000010000000-5005000000-8000-100002014H12014H22013H12013H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1土地出让金万元同比增速土地出让金万元同比增速资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所图表14二线城市住宅用地土地出让金万元右轴图表15三四线城市住宅用地土地出让金万元右轴及增速左轴及增速左轴1400160000000150014000000012001400000001200000001000100012000000080010000000060010000000050040080000000800000002000060000000006000000040000000-20040000000-400-5002000000020000000-600-8000-100002013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12018H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1土地出让金万元同比增速土地出让金万元同比增速资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所图表16300城中各能级城市土地出让金规模占比第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1121TablePagehead证券研究报告70060050040030020010000一线二线三四线资料来源中指研究院万联证券研究所23溢价率上行高能级城市占比提升推升楼面均价聚焦核心城市一定程度推升楼面均价根据中指研究院数据统计2023H1300城住宅用地成交楼面价约为69944元平同比上涨167其中一线二线三四线分别约为2622911元平899064元平328488元平同比分别变动227120102平均溢价率水平明显上行根据中指研究院数据统计2023H1300城住宅用地平均溢价率为67同比上升243pct环比去年下半年提升了434pct其中一线二线三四线平均溢价率分别为886639558同比分别变动435pct184pct203pct环比分别变动487pct459pct335pct图表17300城住宅用地成交楼面价元平右轴及图表18300城住宅用地成交平均溢价率增速左轴600800060500700050400600040300500020040003010030002000200010-1001000-200002018H22019H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12017H22013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1成交楼面均价元同比增速平均溢价率资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1221TablePagehead证券研究报告图表19一线城市住宅用地成交楼面价元平右图表20一线城市住宅用地成交平均溢价率轴及增速左轴901200300008010002500070800602000060050400150004020030100002000500010-2000-40002016H12022H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H22023H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12021H12021H22022H12022H22023H1平均溢价率成交楼面均价元同比增速资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所图表21二线城市住宅用地成交楼面价元平右轴图表22二线城市住宅用地成交平均溢价率及增速左轴1000100007090008006080006007000504006000405000200400030003000202000-200101000-400002017H22013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1成交楼面均价元同比增速平均溢价率资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所图表23三四线城市住宅用地成交楼面价元平右图表24三四线城市住宅用地成交平均溢价率轴及增速左轴第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1321TablePagehead证券研究报告70100045006080040003500600503000400250040200200030150000201000-20050010-400002013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12013H12016H22020H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H22021H12021H22022H12022H22023H1成交楼面均价元同比增速平均溢价率资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所24供应下降及土拍规则优化等影响下流拍率回落2023上半年300城流拍率环比微降各能级城市表现分化根据中指研究院数据统计2023H1300城住宅用地流拍率以流拍土地宗数与推出土地宗数计算为141环比上年下半年下降01pct同比下降56pct其中一线二线三四线城市2023年上半年土地流拍率分别为3178193环比上年下半年变动-34pct-01pct21pct同比变动分别为-19pct-39pct-63pct一二线城市延续下降趋势三四线环比有所上升图表25300城住宅用地流拍率图表26一线城市住宅用地流拍率250140120200100150801006050402000002013H22013H12014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12022H12013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H2流拍率2023H1流拍率资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所图表27二线城市住宅用地流拍率图表28三四线城市住宅用地流拍率第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1421TablePagehead证券研究报告160300140250120200100801506010040502000002015H22013H12013H22014H12014H22015H12016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12015H12013H12013H22014H12014H22015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1流拍率流拍率资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所3城市聚焦核心城市集中度上升31各城市土地出让金普遍下滑核心城市受青睐拿地集中度提升核心城市更受欢迎根据中指研究院数据统计2023年上半年300城中土地成交规模前30的城市土地出让金规模合计为774797亿元占300城总体土地成交金比重811同比提升25pct环比上年下半年提升97pct核心城市土地出让金普遍同比下滑从土地出让金规模排名来看居于前五的城市有杭州北京上海苏州广州土地出让金规模分别为9667023万元8580725万元5188338万元477900335万元43118528万元同比变动-308-124-410-117263前五大中仅广州市土地出让金规模同比正增长图表29土地出让金规模TOP30城万元左轴及同比增速右轴12000000700060001000000050008000000400030006000000200040000001000002000000-10000-2000北京市合肥市杭州市上海市苏州市广州市西安市成都市南京市天津市宁波市深圳市无锡市长沙市佛山市武汉市厦门市温州市台州市嘉兴市南通市青岛市金华市绍兴市盐城市重庆市南昌市济南市徐州市石家庄市土地出让金万元同比增速资料来源中指研究院万联证券研究所第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1521TablePagehead证券研究报告32核心城市土地成交建面普降西安表现亮眼2023H1土地成交建面整体下降集中度提升从300城住宅用地土地成交规模来看2023H1土地成交建面前30城市合计规模为746363万平同比下降295占300城总成交建面比重为547环比47pct同比16pct2023H1核心城市土地成交建面普降西安表现亮眼从300城住宅用地土地成交规模来看居于前五的城市主要是西安杭州合肥成都苏州土地成交规划建面分别为7711万平57478万平37904万平33611万平30988万平同比变动408-387-478-266-395图表30300城中成交规划建面TOP30城万平左轴及同比增速右轴900400080035007003000250060020005001500400100030050020000100-5000-1000西安市杭州市合肥市成都市苏州市宁波市长沙市南通市天津市北京市广州市台州市金华市南京市嘉兴市上海市温州市济宁市武汉市盐城市保定市佛山市徐州市菏泽市无锡市芜湖市南宁市南昌市太原市石家庄市规划建筑面积万同比增速资料来源中指研究院万联证券研究所33土地成交规模TOP30城市溢价率普遍上行根据中指研究院数据统计2023年上半年300城中土地成交规模前30的城市平均溢价率普遍上扬其中仅深圳无锡温州台州重庆盐城较上年同期有所下降图表31土地出让金规模TOP30城平均溢价率第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1621TablePagehead证券研究报告1614121086420绍兴市杭州市北京市上海市苏州市广州市西安市成都市合肥市南京市天津市宁波市深圳市无锡市长沙市佛山市武汉市厦门市温州市台州市嘉兴市南通市青岛市金华市盐城市重庆市南昌市济南市徐州市石家庄市2022H1平均溢价率2023H1平均溢价率资料来源中指研究院万联证券研究所34国央企仍居主导民营房企占比提升民营房企拿地占比有所提升根据中指研究院统计数据显示2023年1-7月22城央国企背景含地方国资房企拿地规模占比达到68较2022年下降11pct民营房企占比达到27较2022年上升11pct混合所有制背景房企拿地占比保持稳定从22城来看除了福州武汉苏州青岛沈阳长春民营房企拿地占比下降外其他16个城市民营背景房企拿地占比均有不同程度的提升民营房企拿地占比提升幅度居前的城市有济南广州郑州宁波杭州成都等图表3222城不同企业属性拿地占比情况城市2022年2023年截至7月31日央国企混合所地方民企央国企混合所地方民企有制国资有制国资北京69819486086深圳645301870211厦门643313860014广州5504235401531上海49435126713417重庆4853017730820长沙41245126901218宁波38340193452140南京35254106691214天津34044226121423福州32065398002成都31055145341132合肥2832939530344济南270658542639武汉2506015800713第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1721TablePagehead证券研究报告苏州2126413694179青岛18157247801210郑州1657362844028杭州121920491911169无锡3572205301136沈阳008911810190长春0001006801022合计3754216595927资料来源中指研究院万联证券研究所4房企整体表现分化民企呈新变化民营房企拿地主体类型更加多元化根据中指研究院拿地排行榜来看央国企仍占主导地位前30家企业中一半以上企业为央企或国企民营房企拿地也出现了新的变化第一类是千亿以上的大型房地产企业第二类是多元化实业企业着力发展已有的房地产业务如伟星亚伦房地产等第三类是地方性中小房地产企业如坤和集团建杭置业等第四类是部分主业非房地产的企业拿地为主业服务如主题公园建设运营企业长隆集团与华润在广州长隆度假区附近拿地TOP30中按照规模大小来分类规模越小的房企拿地强度相对越大行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升将2023年1-7月中指研究院权益拿地排行榜前30房企同时可获得权益拿地和权益销售数据的企业23家按照大于1000亿元400-1000亿元以及小于400亿元的销售规模进行分类其2023年1-7月拿地强度分别为193320404在权益拿地金额排名TOP30房企中有数据的23家房企中13家拿地强度超过30这些房企规模普遍相对较小头部房企的拿地强度相对均较低如拿地强度排在后7位由高至低依次为保利发展招商蛇口中海地产龙湖集团金地集团万科碧桂园在权益拿地金额排名TOP30房企中有可比数据的20家房企中11家房企拿地强度较2022年有上行其中上升幅度前三的房企为首开股份中建智地越秀地产2023年1-7月权益拿地强度前三的房企为中建壹品国贸地产中建智地图表33房地产行业2023年1-7月拿地排行榜TOP30排名企业权益拿地金额亿元权益销售金额亿元1华润置地47914012保利发展46819183建发房产3728304中海地产37118055绿城中国2946896招商蛇口25911587越秀地产2136008万科21017959中国铁建20444010滨江集团20053611华发股份166623第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1821TablePagehead证券研究报告12龙湖集团12573513中国金茂12248714中建壹品11018615保利置业10230216伟星房产10217长隆集团9918首开股份9424619国贸地产9117220富皋万泰投资7921金地集团7659622中建智地7314523大华集团6921924碧桂园58149725坤和集团5726华侨城5621827北京建工集团5528中建玖合5429建杭置业5311930亚伦房地产52资料来源中指研究院万联证券研究所图表342023年1-7月拿地排行榜TOP30房企权益拿地强度情况90080070060050040030020010000万科碧桂园华侨城中国金茂中建壹品华润置地保利发展建发房产中海地产绿城中国招商蛇口越秀地产中国铁建滨江集团华发股份龙湖集团保利置业伟星房产长隆集团首开股份国贸地产金地集团中建智地大华集团坤和集团中建玖合建杭置业2023H1拿地强度2022拿地强度亚伦房地产北京建工集团富皋万泰投资资料来源中指研究院万联证券研究所以中指研究院权益拿地金额和权益销售金额排行榜数据进行计算图表3523年1-7月拿地排行榜TOP30不同规模房企权益拿地强度情况第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1921TablePagehead证券研究报告权益拿地金额合权益销售金额合拿地强度计亿元计亿元1-7月权益销售金18449574193额1000亿元含6家房企400亿元1-7月17715535320权益销售金额1000亿元含9家房企1-7月权益销售金6491605404额400亿元含8家房企资料来源中指研究院万联证券研究所以中指研究院2023年1-7月权益拿地金额和权益销售金额排行榜中TOP30中可用数据进行计算5投资建议与风险提示2023年以来房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于收缩状态但是溢价率明显提升房企更加聚焦于核心城市高能级城市土地出让金占比提升国央企仍居主导地位同时民营房企拿地占比有所提升拿地的民营房企更趋多元化头部房企拿地更加谨慎行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况建议关注财务稳健销售表现较好土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企风险因素销售端修复不及预期政策放松力度不及预期房价超预期下跌房企盈利能力大幅下降数据统计偏误等第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn2021