上周（2023.8.12-2023.8.18，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-2.6%，-2.3%，超额收益分别为0.7%、0.4%。29个中信行业板块中房地产位列第16。
　　房地产基本面与高频数据：
　　（1）新房市场：上周38城新房成交面积214.9万方，环比+19.1%，同比-27.9%；2023年8月1日至8月18日累计成交530.0万方，同比32.1%。今年截至8月18日累计成交10658.9万方，同比-4.7%。
　　（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积132.8万方，环比-3.2%，同比-6.5%；2023年8月1日至8月18日累计成交363.1万方，同比5.1%。今年截至8月18日累计成交5307.1万方，同比+35.1%。
　　（3）库存及去化：14城新房累计库存9216.2万方，环比+0.1%，同比3.8%；14城新房去化周期为14.8个月，环比变动+0.4个月，同比变动1.1个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.2个月、8.5个月、17.4个月、40.4个月，环比分别变动-0.2个月、+0.2个月、+0.8个月、+0.6个月。
　　（4）土地市场：2023年8月14日-2023年8月20日百城供应土地数量为329宗，环比-28.6%，同比-48.4%；供应土地建筑面积为2273.9万方，环比-18.5%，同比-41.7%。百城土地成交建筑面积674.9万方，环比-51.0%，同比-79.2%；成交楼面价1548元/平，环比-27.1%、同比+49.6%；土地溢价率2.3%，环比-0.8pct，同比-2.9pct。
　　重点数据与政策：全国层面：国家统计局发布1~7月份全国房地产市场基本情况，全国房地产开发投资同比下降8.5%，商品房销售同比下降1.5%。人民银行下调MLF利率、7天期逆回购利率。央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告，继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，加大城中村改造的支持力度。证监会明确落实“活跃资本市场、提振投资者信心”等政策措施。地方层面：山东印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知，鼓励配套基础设施改造。广州住建局表示今年广州全市至少推进127个城中村改造项目。南昌出台15条房地产新政，首次购房首付比例最低执行20%。青岛、阜阳、北京等地宽松公积金政策，成都、德阳、眉山和资阳四城市实行公积金同城化，非缴存地购房可向缴存地申请贷款。
　　周观点：8月第3周新房成交数据环比小幅上升13%，同比降幅缩窄。二手房销售同比环比均下降。央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告，继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。多城放松公积金相关政策，我们认为中央对于房地产的表态持续积极，三季度可以期待更多放松政策落地，如一线城市的限购限贷局部放松、城中村改造的后续推进。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击，建议关注物业行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。
　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业跟踪周报房地产房地产行业跟踪周报新房销售环比提升期待更多优化政策落地2023年08月21日增持维持证券分析师房诚琦执业证书S0600522100002TableSummaryTableTagfangcqdwzqcomcn投资要点证券分析师肖畅上周2023812-2023818下同上周房地产板块中信涨跌幅-19执业证书S0600523020003同期沪深300万得全A指数涨跌幅分别为-26-23超额收益分xiaocdwzqcomcn别为070429个中信行业板块中房地产位列第16证券分析师白学松房地产基本面与高频数据执业证书S06005230500011新房市场上周38城新房成交面积2149万方环比191同baixsdwzqcomcn比-2792023年8月1日至8月18日累计成交5300万方同比-321今年截至8月18日累计成交106589万方同比-47行业走势2二手房市场上周17城二手房成交面积1328万方环比-32同比-652023年8月1日至8月18日累计成交3631万方同比-房地产沪深300851今年截至8月18日累计成交53071万方同比351523库存及去化14城新房累计库存92162万方环比01同比--1城新房去化周期为个月环比变动个月同比变动-4381414804--711个月一线新一线二线三四线城市去化周期为112个月85-10-13个月174个月404个月环比分别变动-02个月02个月08-16-19个月06个月202282220221221202342120238204土地市场2023年8月14日-2023年8月20日百城供应土地数量为宗环比同比供应土地建筑面积为万329-286-48422739相关研究方环比-185同比-417百城土地成交建筑面积6749万方环比-510同比-792成交楼面价1548元平环比-271同比496新房销售持续低迷多地放松土地溢价率23环比-08pct同比-29pct房地产政策重点数据与政策全国层面国家统计局发布17月份全国房地产市场2023-08-14基本情况全国房地产开发投资同比下降85商品房销售同比下降新房二手房销售持续下行南15人民银行下调MLF利率7天期逆回购利率央行发布2023年京郑州等地发布楼市新政第二季度中国货币政策执行报告继续落实首套房贷利率政策动态调整2023-08-07机制加大城中村改造的支持力度证监会明确落实活跃资本市场提振投资者信心等政策措施地方层面山东印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知鼓励配套基础设施改造广州住建局表示今年广州全市至少推进127个城中村改造项目南昌出台15条房地产新政首次购房首付比例最低执行20青岛阜阳北京等地宽松公积金政策成都德阳眉山和资阳四城市实行公积金同城化非缴存地购房可向缴存地申请贷款周观点8月第3周新房成交数据环比小幅上升13同比降幅缩窄二手房销售同比环比均下降央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告继续落实首套房贷利率政策动态调整机制多城放松公积金相关政策我们认为中央对于房地产的表态持续积极三季度可以期待更多放松政策落地如一线城市的限购限贷局部放松城中村改造的后续推进推荐关注土储充裕布局聚焦核心城市信用资质良好的房企未来有望率先受益于市场复苏和政策放松同时由于疫情影响褪去带来利润修复物业股有望迎来估值业绩的双击建议关注物业行业的投资机会1开发商保利发展招商蛇口越秀地产滨江集团华发股份建议关注中国海外发展保利置业集团2物业公司华润万象生活绿城服务保利物业越秀服务3代建公司绿城管理控股风险提示房地产调控政策放宽不及预期行业下行持续销售不及预期行业信用风险持续蔓延流动性恶化超预期疫情反复发展超预期118东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报内容目录1板块观点42房地产基本面与高频数据621房产市场情况622土地市场情况1023房地产行业融资情况123行情回顾134行业政策跟踪155投资建议176风险提示17218东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图表目录图1全国38城商品住宅成交面积及同环比6图24座一线城市新房成交面积及同环比6图36座新一线城市新房成交面积及同环比6图47座二线城市新房成交面积及同环比7图521座三四线城市新房成交面积及同环比7图6全国17城二手房成交面积及同环比7图72座一线城市二手房成交面积及同环比8图85座新一线城市二手房成交面积及同环比8图93座二线城市二手房成交面积及同环比8图107座三四线城市二手房成交面积及同环比8图11各能级城市去化周期9图12一线城市商品房库存及去化周期9图13新一线城市商品房库存及去化周期9图14二线城市商品房库存及去化周期9图15三四线城市商品房库存及去化周期9图16主要城市成交信息汇总10图17百城土地供应数量11图18百城土地供应规划建筑面积11图19百城土地成交建筑面积11图20百城土地成交楼面均价11图21百城土地成交溢价率12图22房企信用债发行额周度12图23房企信用债净融资额周度12图24REITs周涨跌幅13图25房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比近1年以来涨跌幅13图2629个中信行业板块上周涨跌幅14图27上周814-818重点房企涨跌幅排名15表1上市公司盈利预测与估值202308215表2上周涨跌幅前五14表3上周涨跌幅后五15表4上周地方重点政策汇总16318东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报1板块观点1房地产开发中国房地产行业已进入到全新发展阶段由高速发展向高质量发展转变由强者恒强向稳者恒强转变由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变近两年房地产行业经历了大幅的波动行业格局变化不断销售拿地融资多方面规模房企间的分化愈发明显尤以央国企和民企的分化为甚我们认为这种分化的趋势很难在短期内发生改变行业的新时代已来临能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企如保利发展招商蛇口滨江集团越秀地产建议关注华发股份等2物业管理房地产行业正在经历较大边际变化物业公司短期交易向死而生预期修复的标的弹性最大的标的为市场对于大股东关联方开发商是否能存活分歧最大的公司业绩并非影响短期走势的核心因素中长期投资有一技傍身的公司市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值综合考虑短期因素大股东关联方情况前期估值调整幅度和长期因素市场化能力第二增长曲线推荐华润万象生活雅生活服务保利物业越秀服务3房地产代建代建行业历经30余年发展商业模式趋于成熟随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景政府代建商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升我们认为房地产代建开发的金融化专业化是大势所趋代建行业有望在未来5年维持平稳增长行业规模可观由于代建业务对企业的产品口碑信用资质服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求行业龙头公司先发优势明显预计未来能获取更高市占率推荐经营能力优秀品牌价值突出规模优势明显代建龙头企业绿城管理控股4房地产经纪2022年8月以来二手房市场率先复苏复苏程度持续好于新房20城二手房成交面积同比增速持续正增长短期看购房者对新房交付及质量信心不足购房需求转向看得见摸得着的二手房随着供需结构变化二手房市场预计承接更多刚需改善型刚需在行业有转暖迹象的背景下中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头建议关注我爱我家贝壳418东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报表1上市公司盈利预测与估值20230821总市值归母净利润亿元PE倍公司代码公司名称亿元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E001979SZ招商蛇口115942645779995913978271920061164829600048SH保利发展169518347205642348726618924824722637000002SZ万科A170722618232722422525639755734705666600383SH金地集团3536107683874658107577516472435601155SH新城控股32913944089488154432359804674604002244SZ滨江集团3223741450353626197862716601520600325SH华发股份22825782904321535268847847096460688HK中国海外发展1640232652732330042335967056005464881109HK华润置地2114280923151934883383527526716065510960HK龙湖集团978243622476125945282234013953773463319HK雅生活服务5418402064235126522962642312051755HK新城悦服务364234845425988467406615992869HK绿城服务11254868783096320421627134711611209HK华润万象生活71622062841366745213245252019521584数据来源Wind东吴证券研究所备注1港股总市值原始单位为亿港元已转换为人民币20230821港元兑人民币中间价为1港元09321人民币2标上市公司为已覆盖公司其余上市公司归母净利润市盈率为Wind一致预期518东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报2房地产基本面与高频数据21房产市场情况上周新房销售环比小幅上升13同比降幅缩窄北京上海广州深圳新房成交面积环比分别为131918-21从新房成交看上周38城新房成交面积2149万方环比191同比-2792023年8月1日至8月18日累计成交5300万方同比-321今年截至8月18日累计成交106589万方同比-47图1全国38城商品住宅成交面积及同环比面积万方左轴同比右轴环比右轴6002005001504003001002005010000-100-50-200-300-10020230519202307282023050520230512202305262023060220230609202306162023062320230630202307072023071420230721202308042023081120230818数据来源Wind东吴证券研究所图24座一线城市新房成交面积及同环比图36座新一线城市新房成交面积及同环比面积万方左轴同比右轴环比右轴面积万方左轴同比右轴环比右轴200250200907015020015050100150100305010050100500-10-30-500-50-50-10020230728202305122023051920230526202306022023060920230616202306232023063020230707202307142023072120230804202308112023081820230505-50-10020230728202308042023050520230512202305192023052620230602202306092023061620230623202306302023070720230714202307212023081120230818数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所618东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图47座二线城市新房成交面积及同环比图521座三四线城市新房成交面积及同环比面积万方左轴同比右轴环比右轴面积万方左轴同比右轴环比右轴2002002009070150150150501001001003050505010000-10-30-50-50-50-50-10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