市场行情：
　　本周（8.14-8.18）A股地产指数（申万房地产）涨幅-1.93%（上周-2.40%），A股大盘（中证A股）涨幅-2.40%（上周-2.58%）；H股（8.14-8.18）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-7.20%（上周-8.60%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-6.41%（上周-8.22%），H股大盘（恒生指数）涨幅-5.89%（上周-2.38%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
　　行业基本面：
　　二线城市新房成交回稳、一线城市二手房成交走弱。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~8.19）同比增长1.6%，本月至今（8.1~8.19）同比下滑14.7%，上月整月同比下滑23.4%；其中一线城市(4城)本月至今（8.1~8.19）同比下滑33.4%、上月整月同比下滑11.0%；二线城市(10城)本月至今（8.1~8.19）同比下滑1.1%、上月整月同比下滑27.1%。12城二手房成交面积（1.1~8.19）同比增长25.8%，本月至今（8.1~8.19）同比下滑5.9%，上月整月同比下滑10.0%；其中，一线城市(2城)本月至今（8.1~8.19）同比下滑18.3%，上月整月同比下滑15.1%。
　　土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.13）成交土地建面同比下滑20.7%，上周累计同比下滑21.0%；本周100大中城市（8.7~8.13）土地成交溢价率3.4%，上周4.3%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.13）土地成交总价同比下滑27.9%，上周累计同比下滑30.5%。
　　内债融资月同比转正。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~8.20）累计同比下滑5.8%，8月（8.1~8.20）同比微增2.7%。央行第二季度货币政策执行报告指出，落实好“金融16条”，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。8月17日，江西南昌发布15条稳楼市新政，其中提出，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%；可预提住房公积金支付购房首付款；多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20%；给予契税补贴和换房退税优惠等。8月17日，厦门二套房首付比例由此前的五成降至四成，二套房贷款利率为4.8%。此外，还有山东、浙江温州、云南昆明等地提升了公积金贷款额度。
　　投资策略：
　　我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。
　　我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

研究报告全文：行业研究房地产周报20230821二线城市新房成交2023年8月21日看好维持东回稳多地降低二套房首付比例房地产行业报告兴分析师陈刚电话010-66554028邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情有限本周814-818A股地产指数申万房地产涨幅-193上周-240A股大盘中证A股涨幅-240上周-258公H股814-818地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅-720上周-860H股物业指数恒生物业服务及管理指数司涨幅-641上周-822H股大盘恒生指数涨幅-589上周-238本周A股地产板块表现强于大盘H股地产板证块表现弱于大盘H股物业板块表现弱于大盘券研行业基本面究二线城市新房成交回稳一线城市二手房成交走弱从数据来看28城商品房累计销售面积11819同比增长16本报月至今81819同比下滑147上月整月同比下滑234其中一线城市4城本月至今81819同比下滑334告上月整月同比下滑110二线城市10城本月至今81819同比下滑11上月整月同比下滑27112城二手房成交面积11819同比增长258本月至今81819同比下滑59上月整月同比下滑100其中一线城市2城本月至今81819同比下滑183上月整月同比下滑151土地市场持续弱势从数据来看100大中城市本年累计202212262023813成交土地建面同比下滑207上周累计同比下滑210本周100大中城市87813土地成交溢价率34上周43100大中城市本年累计202212262023813土地成交总价同比下滑279上周累计同比下滑305内债融资月同比转正从数据来看境内地产债发行规模11820累计同比下滑588月81820同比微增27央行第二季度货币政策执行报告指出落实好金融16条保持房地产融资平稳有序加大对住房租赁城中村改造保障性住房建设等金融支持力度8月17日江西南昌发布15条稳楼市新政其中提出首次购房首付比例最低执行20二套房首付比例最低执行30可预提住房公积金支付购房首付款多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20给予契税补贴和换房退税优惠等8月17日厦门二套房首付比例由此前的五成降至四成二套房贷款利率为48此外还有山东浙江温州云南昆明等地提升了公积金贷款额度投资策略我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修复至关重要目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30甚至更高部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR众多核心一二线城市仍执行二套房认房又认贷政策随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向包括一线城市在内的各核心城市都在积极落实中央和住建部的相关政策精神后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进高能级城市布局较多的保利发展龙湖集团越秀地产万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善在需求回暖之际抢占先机风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例目录1市场行情20228142022818411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅515本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜62新房销售截至2022819721新房累计成交面积同比722新房月度成交面积同比83二手房销售截至2022819931二手房累计成交面积同比932二手房月度成交面积同比104土地市场截至20228131141成交土地规划建筑面积同比1142成交土地溢价率1243成交土地总价135内债融资情况截至20228201351境内地产债发行规模146政策要闻2023872023813157投资策略158风险提示16插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势4图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅5图5本周A股各板块周涨跌幅5图6本周H股各板块周涨跌幅6图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜6图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜6图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜7图1028城商品房成交面积日累计值7图1128城商品房成交面积日累计同比8图12各线城市商品房成交面积日累计同比8图1328城商品房月成交面积同比8图14各线城市商品房月成交面积同比9敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例P3图1512二手房成交面积日累计值9图1612城二手房成交面积日累计同比10图17各线城市二手房成交面积日累计同比10图1812城二手房月成交面积同比10图19各线城市二手房月成交面积同比11图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12图22100大中城市成交土地楼面均价12图23成交土地溢价率12图24100大中城市成交土地总价周累计值13图25100大中城市成交土地总价周累计同比13图26境内地产债发行规模日累计值14图27境内地产债发行规模日累计同比14图28境内地产债每月发行规模同比14表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比7表4二手房成交面积同比9表5100大中城市土地成交与供应11表6内债发行规模同比截至202252813表7本周主要地产要闻梳理15敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例1市场行情2022814202281811本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20230818本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万27770-193-459820中证A股32133-240-341-329沪深30037840-258-339-174资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20230818本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数15874-720-860-771恒生物业服务及管理指数21209-641-822-1175恒生指数179509-589-238-425资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例P513截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例图6本周H股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例P7图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至2022819表3新房成交面积同比28城商品房成交面积一线城市4城二线城市10城三四线城市14城本年至今累计同比16128-16-01本月至今累计同比-147-334-11-174上月同比-234-110-271-268资料来源iFinD东兴证券研究所21新房累计成交面积同比图1028城商品房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例图1128城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图12各线城市商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所22新房月度成交面积同比图1328城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例P9图14各线城市商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至2022819表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比258156282350本月至今累计同比-59-183-100228上月同比-100-151-14171资料来源iFinD东兴证券研究所31二手房累计成交面积同比图1512二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例图1612城二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图17各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所32二手房月度成交面积同比图1812城二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例P11图19各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至2022813表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周-20700-206-209成交建面本年累计同比上周-21038-214-211成交土地溢价率本周34791431成交土地溢价率上周431042425成交土地总价本年累计同比本周-279-170-346-213成交土地总价本年累计同比上周-305-213-383-213资料来源iFinD东兴证券研究所41成交土地规划建筑面积同比图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所42成交土地溢价率图22100大中城市成交土地楼面均价资料来源iFinD东兴证券研究所图23成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例P1343成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所5内债融资情况截至2022820表6内债发行规模同比截至2022528境内地产债本年至今发行规模累计同比-58本月至今发行规模累计同比27上月发行规模同比-47资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例51境内地产债发行规模图26境内地产债发行规模日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图27境内地产债发行规模日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图28境内地产债每月发行规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例P156政策要闻2023872023813表7本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型2023814山东青岛青岛优化租赁住房提取住房公积金租赁合同未登记备案每人每月提取金额上限由公积金政700元提高至1400元租赁合已同登记备案可按照实际房租支出提取住房公积金策每月最高可提取额度由2500元提高至3000元2023814青海西宁西宁提高多子女家庭在租房提取金额上的限额至少有一个未成年子女的二孩及以上公积金政子女的家庭每增加一个孩子可在目前每年提取限额14400元的基础上增加4800元策2023815山东住房公积金政策向多子女家庭倾斜对购买首套自住住房的多子女家庭可适当提高公积金政住房公积金贷款额度策2023815浙江温州温州调整公积金贷款政策首套住房公积金贷款最低首付20二套房最低首付40公积金政双人缴存家庭最高可贷100万元单人缴存家庭最高可贷65万元同时优化住房套策数认定标准允许异地缴存申请公积金贷款2023815湖北潜江对按政策生育二孩三孩的家庭在市域内购买新建商品住房予以补助二孩家庭购补贴政策房奖补15平方米套生育三孩家庭购房奖补25平方米套2023816北京北京租房提取公积金额度调整职工家庭在北京市行政区域内无自有住房且租赁住房公积金政的可按每人每月2000元限额提取住房公积金策2023817央行央行要求落实好金融16条保持房地产融资平稳有序加大对住房租赁城中融资政策村改造保障性住房建设等金融支持力度延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地2023817江西南昌江西南昌发布15条稳楼市新政其中提出首次购房首付比例最低执行20二套房综合政策首付比例最低执行30可预提住房公积金支付购房首付款多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20给予契税补贴和换房退税优惠等2023817云南昆明昆明生育二孩三孩的缴存职工家庭购买首套自住住房的住房公积金贷款最高额度公积金政分别上浮2030最高104万元策2023817厦门厦门首套房首付比例最低为三成没有变化首套房贷款利率下限为37二套房首房贷政策付比例由此前的五成降至四成二套房贷款利率为482023818西安西安等14城市将实现住房公积金互认互贷据悉西安咸阳渭南临汾等14个公积金政城市已签订关中平原城市群住房公积金协同发展合作协议携手推动关中平原城市群策高质量发展资料来源万得陆家嘴财经早餐东兴证券研究所7投资策略我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修复至关重要目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30甚至更高部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR众多核心一二线城市仍执行二套房认房又认贷政策随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向包括一线城市在内的各核心城市都在积极落实中央和住建部的相关政策精神后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进高能级城市布局较多的保利发展龙湖集团越秀地产万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善在需求回暖之际抢占先机8风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例P17分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产周报20230821二线城市新房成交回稳多地降低二套房首付比例免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F邮编100033邮编200082邮编518038电话010-66554070电话021-25102800电话0755-83239601传真010-66554008传真021-25102881传真0755-23824526敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源