商品房量价：7月份国内30大中城市商品房成交面积为950.05万m2，环比下降23.37%，同比下降27.37%，与过去10年均值水平相比下降47.31%；7月份全国商品房销售面积为7048万m2，显著低于去年同期的9254.93万m2。百城新建住宅平均价格为16177元/ m2，环比下跌0.01%，跌幅与上月持平；同比跌幅扩大至0.17个百分点。
　　新开工面积：7月全国房屋新开工面积为7089万m2，同比下降26.49%，降幅较2022年全年36.57%的跌幅收窄。与历史数据相比，新开工面积处于近10年最低位。
　　政策：1年期LPR为3.55%，与上月持平；5年期以上LPR为4.20%，与上月持平；中共中央政治局会议重磅定调，为后续房地产政策的继续优化提供了风向标；在地方政策方面，宽松态势得以延续，如发放购房补贴、加强住房公积金政策、简化交易环节、帮助房企纾困等。
　　重点房企：7月份TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，环比降低33.5%，同比降低33.1%；龙湖地产发布以股代息计划，融创中国收购肇庆兴融45%权益，多家房企发行中票。
　　债券发行与到期：7月份房地产行业共发行债券665.55亿元，偿还债券892.15亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-226.61亿元。
　　信用事件与级别调整：7月份新增4只债券违约，26只债券展期。无房地产企业信用级别被下调。
　　总结与展望：7月楼市延续降温，商品房需求乏力，房地产投资持续走低。债券市场方面，净融资继续为负，境外偿债压力仍较大，近期行业利差总体延续上行态势。中共中央政治局会议重磅定调我国房地产市场新形势，这为后续房地产政策的继续优化提供风向标。同时，防范化解风险仍然是房地产行业的重要任务。

研究报告全文：远东研究行业研究2023年8月20日作者秦江瑶梅芷菁商品房需求持续疲弱相关政策将继续优化邮箱researchfecrcomcn2023年7月房地产行业观察与债市运行动态摘要商品房量价7月份国内30大中城市商品房成交面积为95005万m2环比下降2337同比下降2737与过去10年均值水平相比下降47317月份全国商品房销售面积为7048万m2显著低于去年相关研究报告同期的925493万m2百城新建住宅平均价格为16177元m2环比下跌001跌幅与上月持平同比跌幅扩大至017个百分点1商品房销售疲弱房企债券融资继续净流出2023年新开工面积7月全国房屋新开工面积为7089万m2同比下降降幅较年全年的跌幅收窄与历史数据相比新6月房地产行业观察与债市运264920223657开工面积处于近10年最低位行动态20230719政策1年期LPR为355与上月持平5年期以上LPR为2商品房需求转弱行业投420与上月持平中共中央政治局会议重磅定调为后续房地产政资继续下降2023年5月房策的继续优化提供了风向标在地方政策方面宽松态势得以延续地产行业观察与债市运行动如发放购房补贴加强住房公积金政策简化交易环节帮助房企纾态20230620困等3商品房销售复苏放缓各重点房企7月份TOP100房企实现销售操盘金额35043亿元环比降低同比降低龙湖地产发布以股代息计划融创中线城市分化加剧2023年4335331国收购肇庆兴融45权益多家房企发行中票月房地产行业观察与债市运行动态20230522债券发行与到期7月份房地产行业共发行债券66555亿元偿还债券89215亿元房地产行业通过债券市场净融资额为-22661亿4商品房销售明显复苏境元内债发行持续回温2023年信用事件与级别调整7月份新增4只债券违约26只债券展期3月房地产行业观察与债市运无房地产企业信用级别被下调行动态20230423总结与展望7月楼市延续降温商品房需求乏力房地产投资持续走低债券市场方面净融资继续为负境外偿债压力仍较大近期行业利差总体延续上行态势中共中央政治局会议重磅定调我国房地产市场新形势这为后续房地产政策的继续优化提供风向标同时防范化解风险仍然是房地产行业的重要任务请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日目录一行业运行动态2一商品房量价2二新开工面积6三房地产贷款6二行业政策动态7一中央政策动态7二地方政策动态8三重点公司动态10四房地产行业债券市场运行动态11一债券发行与到期11二违约展期债券12三信用级别调整16四行业信用利差16五总结与展望17119请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日一行业运行动态一商品房量价130大中城市商品房成交面积持续回落根据Wind数据7月份国内30大中城市1商品房成交面积为95005万m2见图1环比下降2337同比下降2737与过去10年均值水平相比下降4731由于7月为传统的房地产销售淡季市场已有季节性回落预期但7月环比降幅仅较去年同期收窄594个百分点仍远大于2021年之前的环比水平今年一季度在积压需求释放及前期政策效果等综合因素影响下房地产市场活跃度明显提升二季度商品房成交情况在3月冲高后出现回落近期7月份受回落趋势和季节性因素双重影响国内30大中城市商品房成交面积环比同比均持续下跌且远低于近10年均值水平需继续观察未来成交情况与市场恢复程度近10年均值20222023250020001500100050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图130大中城市商品房成交面积单位万m2资料来源Wind资讯远东资信整理根据国家统计局数据今年7月份全国商品房销售面积为7048万m2远低于去年同期水平其中住宅物业销售面积为6031万m2商办等非住宅物业销售面积为1017万m2商办等非住宅物业销售环比表现好于住宅物业销售今年1-7月份商品房销售面积为66563万m2同比下降65表现出需求支撑乏力趋势130大中城市包括一线城市北京上海广州深圳二线城市天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨和三线城市无锡东莞佛山惠州包头扬州安庆岳阳韶关南宁江阴昆明石家庄兰州219请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日近十年均值20222023近十年均值2022202320000400015000300010000200050001000002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图2全国商品房销售面积住宅单位万m2图3全国商品房销售面积非住宅物业单位万m2资料来源Wind资讯远东资信整理资料来源Wind资讯远东资信整理注1月和2月合并为一个月份计算2TOP100房企7月销售额环同比双降根据克而瑞统计7月份TOP100房企实现销售操盘金额35043亿元环比降低335同比降低331见图4从累计业绩来看1-7月百强房企实现销售操盘金额341244亿元同比降低47累计业绩增速由正转负7月近7成百强房企单月业绩同比降低其中有逾5成百强房企的单月业绩同比降幅大于3036家企业业绩降幅大于50但同时也有一些企业的业绩表现相对突出如越秀地产保利置业华侨城联发集团大华集团等房企7月单月业绩仍实现同比增长整体来看2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复但市场整体购买力和行业信心仍处在历史低位7月楼市延续降温仍未能获得实质性提振静待政策优化调整以加快楼市复苏节奏319请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日2022年TOP100房企销售操盘金额2023年TOP100房企销售操盘金额2022年同比2023年同比8000600700040060002005000004000-20030002000-4001000-6000-8001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图4TOP100房企销售操盘金额及同比单位亿元资料来源克而瑞研究中心远东资信整理3全国商品房库存去化周期延长根据统计局数据截至7月末全国商品房待售面积合计64564万m2同比增加1813见图57月底去化周期2为624个月环比增加015个月同比增加203个月7月份全国商品房库存同比继续上升去化周期继续延长商品房待售面积去化周期右800008700007600006500005400004300003200002100001002019-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-062012-12图5全国商品房库存及去化情况单位万m2月资料来源Wind资讯远东资信整理2去化周期商品房待售面积最近12个月商品房累计销售面积12419请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日4百城新建住宅平均价格环比下跌001根据中国房地产指数系统调查数据7月份百城新建住宅平均价格为16177元m2环比下跌001跌幅与上月持平同比跌幅扩大至017个百分点见图6近期房地产市销售继续探底多城楼市交易持续乏力房企推盘积极性降低新房供需两侧均表现低迷百城住宅价格指数同比2520151050-5-102021-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-072022-012022-072023-012023-072014-01图6百城新建住宅平均价格同比涨幅单位资料来源Wind资讯远东资信整理分城市类型来看7月份一线二线三线城市住宅价格指数分别环比变动002-002和-004分别同比变动-036-015和-064见图7一线城市略有涨幅主要是由于北京上海和广州均有高于城市均价项目入市带动二线城市住宅价格环比保持小幅下跌同比跌幅扩大013个百分点三线城市住宅价格环比同比跌幅均扩大需要未来相关政策继续发力百城住宅价格指数一线城市同比百城住宅价格指数二线城市同比百城住宅价格指数三线城市同比302520151050-5-102014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072014-01图7各类型城市住宅价格指数同比涨幅单位519请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日资料来源Wind资讯远东资信整理二新开工面积2023年7月全国房屋新开工面积为7089万m2同比下降2649见图8较2022年全年3657的跌幅有所收窄与历史数据相比新开工面积处于近10年最低位长期来看房地产行业新项目的投资步伐谨慎未来一段时间新增入市的商品房预计仍将较少3000030房屋新开工面积当月值房屋新开工面积TTM同比右20250001020000015000-10-2010000-305000-400-502015-022017-082014-082015-082016-022016-082017-022018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-022014-02图8全国房屋新开工面积单位万m2资料来源Wind资讯远东资信整理注1月和2月合并为一个月份计算三房地产贷款1LPR报价维持不变7月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为355与上月持平5年期以上LPR为420与上月持平央行延续宽松的货币政策2首套二套主流房贷利率均下降10BP贝壳研究院统计数据显示7月百城首套主流房贷利率平均为390二套主流房贷利率平均为481均较上月下降10BP其中7月份首套二套主流房贷利率分别较去年同期回落45BP25BP7月贝壳百城银行平均放款周期为22天较上月缩短1天放款速度进一步加快619请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日首套房贷利率二套房贷利率平均放款周期右78067060550440330220110002022-072021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072021-11图9全国房贷利率与平均放款周期单位天资料来源贝壳研究院远东资信整理二行业政策动态2023年7月24日中共中央政治局会议重磅定调要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求这为后续房地产政策的继续优化提供了风向标在地方政策方面宽松态势得以延续如发放购房补贴加强住房公积金政策简化交易环节帮助房企纾困等具体房地产相关政策动态详情如下一中央政策动态1央行国家金融监督管理总局延长金融16条中两项支持房地产的核心融资政策期限7月10日中国人民银行国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知将2022年11月发布的金融16条中两项第四条和第八条支持房地产的核心融资政策期限延长至2024年12月31日1对于房地产企业开发贷款信托贷款等存量融资鼓励金融机构与房地产企业自主协商在保证债权安全的前提下积极通过存量贷款展期调整还款安排等方式予以支持促进项目完工交付2商业银行于2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资在贷款期限内不下调风险分类对于新发放的配套融资形成不良的相关机构和人员已尽职的可予免责719请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日2中国银行间市场交易协会扎实推进第二支箭工作开展持续支持民营房地产和产业类企业债券融资7月14日交易商协会召开民营企业融资座谈会听取民营企业对扩大民企债券融资支持工具第二支箭服务范围更好促进民营企业持续健康发展的意见和建议下一步交易商协会将认真研究民营企业提出的意见和建议扎实推进第二支箭工作开展持续支持民营房地产和产业类企业债券融资助力民营经济健康发展高质量发展3国家税务总局支持房地产消费推出多项税费优惠措施7月25日国家税务总局发布支持协调发展税费优惠政策指引在支持消费提振信心税费优惠方面有22条措施房地产领域就涉及19条包括个人销售住房减免增值税个人销售或购买住房免征印花税个人销售住房免征土地增值税个人购买安置住房免征印花税等4住建部进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率7月28日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流强调要继续巩固房地产市场企稳回升态势大力支持刚性和改善性住房需求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施5国家发改委支持刚性和改善性住房需求完善住房保障支持政策7月31日国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知通知指出支持刚性和改善性住房需求做好保交楼保民生保稳定工作完善住房保障基础性制度和支持政策扩大保障性租赁住房供给着力解决新市民青年人等住房困难群体的住房问题稳步推进老旧小区改造在超大特大城市积极稳步推进城中村改造继续实施农村危房改造支持7度及以上设防地区农房抗震改造改善农村居民居住条件二地方政策动态1上调公积金贷款额度7月3日九江市双人缴存职工家庭在中心城区购房的贷款最高限额由40万元户提高至60万元户7月8日温州市双人缴存家庭最高贷款额度调整至100万元单人缴存家庭最高贷款额度调整至65万元7月17日昆明市多孩家庭购买首套自住住房的住房公积金贷款最高额度分别上浮20307月24日佛山市单人缴存家庭最高可贷额度提高至50万元双人缴存家庭最高可贷额度提高至100万元819请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日2降低住房公积金贷款首付比例7月19日萍乡市住房公积金贷款购买新房的首付款比例均执行20购买二手房的贷款最低首付比例为207月31日贵阳市缴存职工家庭首次购买自住住房的最低首付款比例由40降低至203放宽购房资格要求7月21日佛山市港澳居民购房的提供自用自住的书面承诺可获得购房资格豁免在本地居住学习或工作年限证明以及缴纳个人所得税及社保条件4加大商业贷款支持7月24日晋中市鼓励商业银行对购买首套新建商品住房的按揭贷款首付比例按照20执行首套和二套住房商业性个人住房贷款利率在现行政策下限基础上执行最优惠利率7月28日新乡市延津县鼓励银行金融机构加大对进城购房群众的信贷支持将各金融机构支持购房群众的贷款额度及比例作为考核金融机构的一项重要指标5购房补贴7月7日温州市换购新建商品住房的居民在享受国家政策给予个人所得税退税1的基础上叠加06的财政补贴7月17日昆明市购买新建商品住房的购房者按照所缴纳契税总额50给予补贴二孩三孩的家庭分别按照所缴纳契税总额80100给予补贴最高不超过3万元7月31日金华市90平方米以下含90平方米按合同成交金额12给予补贴90-144平方米不含144平方米按合同成交金额1给予补贴144平方米以上含144平方米按合同成交金额08给予补贴7月31日浏阳市对在浏阳市行政区域内购买新建商品住房按实际缴纳契税金额100发放购房补贴6房企纾困7月17日湘潭市积极开展商改居对已出让但尚未建设的商业用地可向自然资源规划部门申请经批准后调整为养老文化体育等用地进行开发建设其土地出让金不再重新核算不退不补7月24日晋中市按照商品房建设施工合同约定和实际完成工程量及时向企业拨付商品房预售监管资金房地产开发企业可提前提取账户内剩余资金7月31日浏阳市金融机构要保障房地产企业的合理融资需求保持房地产贷款总量稳定增长不盲目抽贷断贷压贷919请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日7简化交易环节7月17日昆明市推行存量房带抵押过户合并登记服务在确保交易资金安全的前提下无需提前归还剩余贷款注销抵押登记即可办理过户再次抵押和发放新贷款等手续7月19日厦门市在购买在押期间的二手房时经买卖双方协商一致在厦门市不动产登记全程网办系统办理二手房预告转移登记后可到住房公积金贷款受理机构申请办理住房公积金贷款三重点公司动态1万科发行20亿元中期票据7月3日万科企业股份有限公司披露2023年度第四期中期票据发行文件万科本期发行金额不超过20亿元期限为3年期票面利率采用固定利率形式根据集中簿记建档结果确定债券拟于2023年7月5日至7月6日发行7月7日起息债券募集资金拟用于项目建设偿还到期债务融资工具本息偿还境外美元债券及补充公司流动资金等用途2龙湖地产发布以股代息计划7月27日龙湖集团控股有限公司发布有关2022年度末期股息之以股代息计划新股市值计算公告公告显示以股代息计划当中新股市值确定为17264港元预期新股份可于2023年8月22日星期二开始买卖3绿地控股申请到期美元债停牌7月25日绿地控股集团公告由于未能按期支付息票率6752024年到期的5亿美元票据ISINXS2016768439于2023年6月25日到期应付的5未偿面额2250万美元本期票据于2023年7月26日上午9时起在港交所暂停交易直至另行通知为止4越秀地产获得银行12亿港元定期融资7月26日越秀地产股份有限公司公告公司当日与一家银行贷款人订立一份融资协议贷款人在融资协议的条款及条件的规限下提供12亿港元定期贷款融资贷款期由首次提款日期起计36个月5融创中国收购肇庆兴融45权益7月25日融创中国控股有限公司公告于2023年6月30日融创中国与新兴集团签订协议据此新兴集团将向融创中国转让其持有的肇庆兴融45权益代价为人民币51141亿元重组事项的应付代价将以融创中国及肇庆兴融的若干资产及应收新兴集团的债权支付或抵销将解决融创中国与新兴集团合作开发项目以来的债权债务问题具体支付方式由各方另行协商1019请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日6新城控股拟发行不超过85亿元中期票据7月20日新城控股集团股份有限公司公告拟发行不超85亿元中期票据期限3年按照面值发行发行利率通过集中簿记建档集中配售的方式确定起息日为2023年7月25日募集资金用途方面不超过610亿元的募集资金拟用于置换发行人用于偿还回售债务融资工具本息的自有资金剩余募集资金拟用于发行人及发行人下属子公司补充流动资金普通住宅地产项目开发建设及偿还发行人及发行人股东新城发展控股有限公司境外美元债券7世茂集团申请复牌7月28日世茂集团连续补发了2021年2022年上半年和2022年全年年报这是达成港交所复牌指引的首要条件此外同日发布的履行复牌指引恢复买卖公告称公司已申请于023年7月31日上午九时正起恢复股份买卖8国贸集团拟发行不超100亿元公司债券用于偿还公司债务等7月27日厦门国贸集团股份有限公司公告公司拟公开发行公司债券面值总额不超过100亿元含100亿元本次发行的债券期限不超过10年含10年可续期公司债券不受此限制可为单一期限品种也可为多种期限的混合品种本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务补充流动资金及法律法规允许的其他用途四房地产行业债券市场运行动态一债券发行与到期根据Wind数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据7月份房地产行业共发行债券66555亿元偿还债券89215亿元房地产行业通过债券市场净融资额为-22661亿元见图10其中境内债发行量同比减少051但同时债券偿付压力有所缓解偿还量同比减少2911房地产企业中资离岸债发行量仍较少且面临较大债券偿付压力1119请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日月发行量月偿还量净融资额2000150010005000-500-10002016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072016-01图10房地产行业债券含境内债券和中资离岸债发行与到期规模单位亿元资料来源Wind资讯远东资信整理分发行主体评级看剔除资产支持证券后7月份境内债券市场房地产行业发行人中AAA级发行人委托评级下同主体发行额占比为8252AA级主体占比为1598AA级主体占比为151AA-及以下级别主体无评级主体占比为0见图11较上月房地产行业AAA级主体AA级主体债券发行额占比有所上升AA级主体债券发行额占比有所下降信用资质相对弱的AA-级及以下主体或无评级主体仍未新发行债券AAAAAAAAA-及以下无评级10090807060504030201002017-072018-072016-072017-012018-012019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072016-01图11房地产行业不同级别主体境内市场发行人发行债券不含ABS金额的占比资料来源Wind资讯远东资信整理二违约展期债券1219请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日根据Wind统计口径7月份境内债券市场运行期间房地产行业新增4只债券违约26只债券展期见表1表17月份房地产行业违约展期债券序违约展期违约展期逾期本金逾期利息债券简称发行人共同债务人债券类型号日期类型亿元万元119融信01融信福建投资集团有限公司20230703展期831645000一般公司债219融信02融信福建投资集团有限公司20230703展期823779700一般公司债3H2金科01金科地产集团股份有限公司20230705展期----一般公司债4H1金科01金科地产集团股份有限公司20230705展期----一般公司债5H0金科02金科地产集团股份有限公司20230705展期----一般公司债622佳源02佳源创盛控股集团有限公司20230705实质违约400320000私募债20佳源创盛佳源创盛控股集团有限公司20230705实质违约1000750000一般中期票据7MTN0048H1金科03金科地产集团股份有限公司20230705展期----一般公司债9H1金科04金科地产集团股份有限公司20230705展期----一般公司债1021融信03融信福建投资集团有限公司20230706展期000650000一般公司债1121鑫苑01鑫苑中国置业有限公司20230707展期000417500一般公司债1217时代02广州市时代控股集团有限公司20230710展期----私募债1319时代04广州市时代控股集团有限公司20230710展期----一般公司债1420时代05广州市时代控股集团有限公司20230710展期----一般公司债1521万通02广西万通房地产有限公司20230710展期340306000私募债1615恒大03恒大地产集团有限公司20230710展期82005723600一般公司债17H9金科03金科地产集团股份有限公司20230710展期000375923一般公司债1820时代04广州市时代控股集团有限公司20230710展期----一般公司债1920时代07广州市时代控股集团有限公司20230710展期----一般公司债2020时代12广州市时代控股集团有限公司20230710展期----私募债2120时代01广州市时代控股集团有限公司20230710展期----一般公司债2220时代10广州市时代控股集团有限公司20230710展期----私募债1319请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日序违约展期违约展期逾期本金逾期利息债券简称发行人共同债务人债券类型号日期类型亿元万元2320时代09广州市时代控股集团有限公司20230710展期----一般公司债2420时代02广州市时代控股集团有限公司20230710展期----一般公司债2520佳源02佳源创盛控股集团有限公司20230717实质违约540432000私募债19宝龙02上海宝龙实业发展集团有限20230717展期480355200私募债26公司19沪世茂上海世茂股份有限公司20230721实质违约05015856一般中期票据27MTN00120禹洲01厦门禹洲鸿图地产开发有限公20230724展期1125731250私募债28司2920融信01融信福建投资集团有限公司20230727展期1366924000一般公司债3019当代01当代节能置业股份有限公司20230731展期685533936一般公司债资料来源Wind资讯远东资信整理19融信01经持有人会议通过本期债券本金偿付将展期19融信02经持有人会议通过本期债券本金偿付将展期H2金科01债券的本金兑付期限调整为自2023年1月31日起47个月即到期日为2026年12月31日H1金科01债券的本金兑付期限调整为自2023年1月31日起47个月即到期日为2026年12月31日H0金科02期债券的本金兑付期限调整为自2023年1月31日起47个月即到期日为2026年12月31日22佳源02未按时兑付本息构成实质违约且为首次违约20佳源创盛MTN004未按时兑付本息构成实质违约且为佳源创盛首次发生境内公开债务违约据佳源创盛控股集团有限公司公告因宏观经济环境行业环境及融资环境叠加影响公司流动性出现阶段性紧张经公司多方筹措资金仍未能按期足额兑付应付本息从而构成违约H1金科03期债券的本金兑付期限调整为自2023年1月31日起47个月即到期日为2026年12月31日H1金科04债券的本金兑付期限调整为自2023年1月31日起47个月即到期日为2026年12月31日21融信03依据约定的本期债券现金支付安排H21融信3公司债券本金及利息的后续兑付日期将不晚于2027年4月28日兑付完毕1419请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日21鑫苑01本期债券全部债券持有人的利息支付时间调整为发行人于2026年1月7日将全部应付利息一次性全额划付至本期债券登记托管机构指定的银行账户或通过线下兑付的方式划付至本期债券持有人指定账户期间不再付息上述利息的展期支付不产生其他复利或罚息17时代02本金兑付时间调整为自2023年2月24日起至2026年2月24日19时代04本金兑付时间将调整为自2023年2月24日起至2027年2月24日20时代05本金兑付时间将调整为自2023年2月24日起至2027年2月24日21万通02债券履行期限延期至2025年7月8日15恒大03债券本金及于2021年7月8日至2024年7月7日期间的利息的支付时间调整至2024年7月8日完成支付如发行人未能在2024年7月8日如期完成上述本金及利息支付则次日起发行人应每日按应付未付金额的万分之五向本期债券持有人支付违约金H9金科03本金兑付期限调整为自2023年1月31日起36个月兑付日调整期间本期债券原有票面利率维持不变按照560计息自2024年10月起本期债券的本金兑付金额开始分期兑付20时代04本金兑付时间将调整为自2023年2月24日起至2027年2月24日20时代07本金兑付时间将调整为自2023年2月24日起至2027年2月24日20时代12本金兑付时间调整为自2023年2月24日起至2026年2月24日20时代01本金兑付时间将调整为自2023年2月24日起至2027年2月24日20时代10本金兑付时间调整为自2023年2月24日起至2026年2月24日20时代09本金兑付时间将调整为自2023年2月24日起至2027年2月24日20时代02本金兑付时间将调整为自2023年2月24日起至2027年2月24日20佳源02未按时兑付本息构成实质违约且为首次违约19宝龙02经持有人会议决议通过本期债券本金及利息展期支付19沪世茂MTN001未按时兑付本息构成实质违约且为首次违约20禹洲01未偿付本金展期最后一期本息展期支付20融信01根据持有人会议决议本期债券本金偿付将展期19当代01本息展期支付1519请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日三信用级别调整根据Wind统计的境内债券市场上发行人委托国内评级机构的评级情况7月份无房地产企业信用级别调整情况有5只信用级别被调高的债券1主体级别调高的企业无2主体级别调低的企业无3债项级别调高的债券表27月份债项级别调高的债券序级别调整境内存量债券债券简称6月末评级7月末评级上调子级数评级机构号日期亿元21厦门特房上海新世纪资信评估1AAAAA1202307276753MTN001投资服务有限公司上海新世纪资信评估222特房01AAAAA1202307276753投资服务有限公司上海新世纪资信评估321特房05AAAAA1202307276753投资服务有限公司上海新世纪资信评估421特房03AAAAA1202307276753投资服务有限公司上海新世纪资信评估521特房04AAAAA1202307276753投资服务有限公司资料来源Wind资讯远东资信整理4债项级别调低的债券无四行业信用利差根据中债房地产行业债券各期限各等级到期收益率与各期限的中债国债到期收益率得出房地产行业信用利差图12与上月末相比分期限看1年期的AAAAA和AA级的利差环比分别上行406BP073BP和658BP3年期的AAAAA和AA级的利差环比分别上行092BP和下行398BP和293BP5年期的AAA1619请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日AA和AA级的利差环比分别上行032BP下行136BP和上行222BP其中3年期和5年期的AA等级信用利差下行幅度均高于AAA和AA当前房地产需求端疲弱房企债券融资继续净流出近期行业利差总体延续上行态势1年AAA利差1年AA利差1年AA利差3年AAA利差3年AA利差3年AA利差5年AAA利差5年AA利差5年AA利差35000300002500020000150001000050000002022-02-042022-10-042022-12-042021-02-042021-03-042021-04-042021-05-042021-06-042021-07-042021-08-042021-09-042021-10-042021-11-042021-12-042022-01-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-11-042023-01-042023-02-042023-03-042023-04-042023-05-042023-06-042023-07-042021-01-04图12房地产行业债券信用利差单位BP资料来源Wind资讯远东资信整理五总结与展望从房地产市场的需求端来看7月份30大中城市商品房成交面积和全国商品房销售面积均远低于去年同期1百强房企累计业绩增速由正转负百城新建住宅平均价格同比跌幅继续扩大至017个百分点需求支撑乏力同时不同能级城市房地产市场继续分化一线城市房表示略好于二三线城市从供给端来看新开工面积处于近10年最低位房地产行业新项目的投资步伐谨慎未来一段时间新增入市的商品房预计仍将较少债券市场方面7月房地产行业债券发行量有所回升境内债净融资额由负转正但境外偿债压力仍然较大7月房地产行业新增4只债券违约26只债券展期近期行业利差总体延续上升趋势信用风险或有所上升仍然需要关注相关行业风险销售低迷传导至投资端房企开发投资的意愿和能力不足整体来讲在居民购买力透支对房地产行业信心不足等多重因素作用下商品房销售市场延续低迷态势传导至投资端则表现为房企开发投资的意愿和能力也有所下降此前多地出台的房地产政策效力尚需继续观察7月份中共中央政治局会议重磅定调我国房地产市场供求关系发生重大变化新形势这为后续房地产政策的继续优化提供风向标当前房地产市场情况会给房企特别1719请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日是信用资质相对更差的房企带来一定压力要继续防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张防范房地产业引发系统性风险1819请务必阅读正文后的免责声明远东研究行业研究2023年8月17日作者简介秦江瑶对外经济贸易大学金融硕士远东资信研究与发展部助理研究员实习生梅芷菁对外经济贸易大学经济学学士莱斯大学能源经济学硕士远东资信研究与发展部研究员关于远东远东资信评估有限公司简称远东资信成立于1988年2月15日是中国第一家社会化专业资信评估机构作为中国评级行业的开创者和拓荒人远东资信开辟了信用评级领域多个第一和多项创新业务为中国评级行业培养了大量专业人才并多次参与中国人民银行国家发改委和中国证监会等部门的监管文件起草工作远东资信资质完备拥有中国人民银行国家发改委中国证监会中国银行间市场交易商协会和中国保险资产管理业协会等政府监管部门和行业自律机构认定的全部信用评级资质远东资信评估有限公司网址wwwsfecrcom北京总部上海总部地址北京市东城区东直门南大街11号中汇广场B座地址上海市杨浦区大连路990号海上海新城9层11层电话021-651006电话010-57277666免责声明本报告由远东资信提供报告引用的相关资料均为已公开信息远东资信进行了合理审慎的核查但不应视为远东资信对引用资料的真实性及完整性提供了保证远东资信对报告内容保持客观中立态度报告中的任何表述均应严格从经济学意义上去理解并不含有任何道德偏见政治偏见或其他偏见远东资信对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任报告内容仅供读者参考但并不构成投资建议本报告版权归远东资信所有未经许可任何机构或个人不得以任何形式进行修改复制销售和发表如需转载或引用需注明出处且不得篡改或歪曲我司对于本声明条款具有修改和最终解释权1919请务必阅读正文后的免责声明