核心观点
　　7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出城中村改造的实施范围、主体责任、资金筹措和改造模式，政策以指导性、原则性表述为主，更多细则尚待明确。当前市场关注本轮城中村改造是否等同新一轮棚改，我们认为两者在政策思路上有一定延续性，但改造对象、土地性质、改造模式、资金来源、安置方式、改造范围等方面均存在较大不同。本轮城中村改造预计推进节奏更平稳、影响周期较长，短期规模不宜夸大，需密切关注资金来源、实施方案、新增规模安排等增量信息。
　　国常会审议通过超大特大城市城中村改造指导意见
　　会议提出了城中村改造的四项要点：1）稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个，实施一项做成一项；2）由城市人民政府负主体责任；3）多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与；4）要把城中村改造与保障性住房建设相结合。此次《指导意见》的出台是对4月政治局会议精神的落实。根据第七次人口普查数据，本次城中村改造将涉及7个超大城市、14个特大城市，主要在一线、直辖市和部分二线省会城市开展。
　　城中村改造概念辨析
　　城中村改造涉及集体土地上房屋的征收补偿，棚改往往包含较大规模拆建，而老旧小区改造更侧重“修补”。我们认为城中村改造与棚改存在较大差异。土地性质上，城中村改造针对集体土地，棚改针对国有土地；改造模式上，城中村改造多为“政府引导、市场化运作”，棚改由“政府主导、国企实施”；资金来源上，棚改为“财政补助+政策性金融工具专项支持+社会资本部分参与”，城中村改造社会资金占比更高；安置方式上，城中村改造更可能采用房票安置，或与保障性住房建设相结合；改造范围上，棚改以三四线城市为主力，本轮城中村改造限定在超大特大城市。
　　本轮城中村改造的可能影响
　　宏观与地产层面，本次城中村改造或对投资有一定的带动，而对销售的影响取决于是否释放需求、以及价格和预期的传导。更为关键的因素在于改造方式、规模和节奏，短期更偏预期影响，或难有超预期的解读。当前21个超大特大城市有部分披露了城中村改造的进展和计划投资额，中期关注更多的实施案例、资金来源方案、新增规模安排等增量信息。对于房企而言，政策效应偏中长期，短期以预期提振为主，对房企销售回款的刺激有限。预计国有龙头房企受益为主，民营房企可能寻求代建、存量房回购等其他形式参与。规模与周期上，预计城中村改造影响周期较长、短期规模不宜夸大。
　　风险提示：政策细则不确定性，地产销售下行超预期。