一级：市场容量扩大，新发与扩募并举。截至2023年6月30日，REITs共计上市28支。2023年上半年，REITs发行频率并不稳定，一季度共发行3只REITs，二季度发行节奏放缓。此外，5月首批四支公募REITs扩募落地。
　　二级：市场从阴跌走向急跌，趋同性较强。2023H1公募REITs市场走势偏弱，不同行业、不同类型的REITs间除涨跌幅度存在差异外，并未出现明显独立行情。从换手率来看，投资机构的情绪处于偏低位置。2023年以来市场交易情绪相比去年有所下降，换手率一直在底部震荡，持续处于0.6%左右的较低水平。
　　业绩：中报数据显示，底层资产经营表现修复。截至目前已经披露2023年中报数据的11只公募REITs经营情况来看，整体出现修复。比如，多数产业园出租率同比与环比均好转，高速资产业绩超额完成季度指标。
　　展望：积极信号出现，可以更乐观一些。随着价格下探，公募REITs市场的不理性情绪被消化。结合底层资产经营表现的修复，以及包括原始权益人自购、FOF资金等二级增量流动性加持，REITs市场的长期底部逐步探明，当前时点可以更乐观一些，择时方面则需要关注解禁压力较大的8月份与10月份。
　　风险提示：业绩修复不及预期；政策落地速度不及预期；市场快速扩容导致供给压力；下半年解禁压力较大，导致二级市场流动性冲击。