美国REITs基金的表现可以从两个维度来分析：①设计架构而言，公募REITs提供了显著的投资回报溢价。其流动性、透明度、监控以及获得公共债务和股权融资的渠道都使得公募REITs市场通常效率更高，资产价值对公开信息的反应更快。综合表现为REITs市场更强劲的牛市以及更快速的从低迷中复苏。我们希望通过评估公募REITs和私募REITs两者的投资收益，增加个人和机构投资者对公募REITs配置的投资信心。
　　②从底层资产划分而言，增量赛道表现相对强。按照市值的增长速度，可以将现有REITs板块按照过去十年的表现分为新兴赛道、增量赛道、存量赛道三类。过去10年间，市值增长速度超过平均速度的工业REITs、住宅REITs和自助仓库REITs三个资产类别为增量赛道，年化回报率较高。
　　REITs在对抗通胀和利率风险的作用：①REITs对冲通胀风险：REITs在通胀时期可以提供一定收益保护，且在温和通胀时期表现最优。由于许多租约与通货膨胀有关，当物价上涨时，房地产租金和价值往往会上涨，这对REITs的股息增长提供支撑。通过对比REITs处于不同通胀时期的收益率发现，当CPI处于2%-4%时，REITs表现相对较好，且高通胀时期表现好于低通胀时期。
　　②REITs对冲利率上行风险：公募REITs投资者通常在利率上升的环境下比利率下降的环境下表现更好。通过观察15个10年期国债持续上升的周期，公募REITs的投资者在10个无风险利率上升周期中获得了正的总回报，并且回报率上升的幅度平均远高于其下降的幅度。
　　风险提示：二级市场波动超预期；基金管理人数据披露及时性风险；项目运营风险；政策预期风险。