本报告导读：本文试图通过海外经验对比，分别分析P/NAV、P/FFO、IRR、现金分派率四个估值指标的适用性。为REITs市场寻找当下更合适的估值“锚”。
　　摘要：
　　截至6月中旬，国内REITs存量市值900亿人民币，相比成熟市场，发展的空间巨大。随着宏观环境整体向好，公募REITs二级市场或将迎来估值修复行情。对于长期资金而言，持续的回调后相关标的的性价比已经凸显。
　　目前而言，二级市场估值仍有波动可能，建议选择安全性较强的品种。可以参考乘数市场P/FFO估值在20倍左右的REITs基金，以及选取PV乘数低于1的基金，依托其债性相对强能够抵御一定的估值波动。
　　分类别来看，产权类REITs基金中，产业园类，经过预期的修正，其估值匹配度与2023年出租率预测值更加适配。仓储物流类REITs受益于稳健的需求，整体资质较好。后续的扩募预期能够强化底层资产抗风险能力，利好底层资产资质相对标准化，以及原始权益人实力较强的REITs基金。
　　经营权类，对于高速类REITs基金，二三季度往往是高速公路的流量高峰，中短期维度下高速公路REITs业绩或能加速进一步修复，并且目前该类基金估值较低，安全边际高。生态环保类底层资产表现相对稳定，关键在于估值吸引力经营权类，高速公路具有显著的顺周期特征，中短期维度下高速公路REITs业绩或能加速进一步修复；生态环保REITs中，中航首钢绿能REITs和富国首创水务REITs业绩也将出现季节性增长。
　　风险提示：宏观经济修复偏缓，导致项目运营不及预期；换手率低导致流动性风险；投资机构情绪修复慢导致二级市场大幅波动。