香港地产–渐趋乐观：2023年首五个月房地产价格（中原城市领先指数）反弹6.4%，基本面的改善令住宅和零售市场的前景更为乐观，包括重新开关、游客涌入、白领回归，以及加息可能结束。
　　住宅处于拐点，基本面改善。我们认为加息、人口结构变化和边境管制是导致过去两年需求下降和房价回调的关键因素。然而，根据我们宏观团队的最新观点，美联储可能在下半年结束加息。我们也注意到，重新开关和人才引进方案吸引了一波内地白领回归。我们预计住宅需求回升将支撑中端新房销售，房价在上半年反弹后将在下半年企稳。
　　零售将反弹，写字楼仍承压。我们预计零售租金将在2023年下半年反弹5-10%，得益于游客涌入和消费券提振本地消费情绪，带来零售环境改善，租户的租金负担能力不断提高。相比之下，由于2023年和2024年办公室需求疲软和大量的项目完工，主要中央商务区的空置率已达到新高。与此同时，在主要办公区租金从峰值回落35-40%后，业主越来越不愿意进一步降租，而租户去中心化趋势也在放缓。因此，我们预计写字楼租金降幅将在2023年下半年放缓至3-5%，而由于市值租金和到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可能面临显着的租金负调整。
　　相对于写字楼，更偏好住宅/零售。总的来说，我们相对写字楼更偏好住宅和零售物业。因此，我们认为专注于中端住宅市场及零售元素较多的开发商将在下半年获益更多，包括新地（16 HK/买入）。考虑到写字楼租金持续疲软导致租金回调，应避开写字楼元素较多的收租股。
　　主要风险：1）预期之外加息，加息幅度不确定；2）股市震荡，经济复苏弱于预期；以及3）游客涌入和消费市场复苏慢于预期。