2023财年每单位派息低于预期：领展公布其2023财年业绩，收入同比增长5.4%至122.34亿港元。剔除2022财年的酌情分配，可分配收入同比增长0.6%至63.11亿港元，基本符合预期。然而，2023下半财年的每单位派息（“DPU”）仅为118.8港仙，同比下降18.7%，主要是由于融资摊薄、利息成本和费用增加。因此，全年DPU也同比下降10.3%至274.31港仙，比我们的预期低3%。每单位资产净值同比下跌4%至73.98港元。
　　香港零售组合保持弹性，出租率高：受年内租金调整率达7.1%（2022财年：4.8%）和98%的历史最高出租率（2022财年：97.7%）的推动，零售总收入增长3.6%至73.41亿港元。鉴于零售市场的复苏，管理层预计2024财年的租金调整率仍将达到高单位数。同时，由于2022财年基数较低，停车场收入也同比增长12.3%。然而，受COVID的影响，领展为其中国内地物业组合提供了总计4,800万人民币的租金减免。因此，来自中国内地的收入同比下降5.9%。
　　资本管理将成为未来的主要关注点。截至2023财年末，领展的平均借贷成本已从2.3%上升70个基点至3.0%。同时，领展的总债务为657亿港元，其中约43.2%为浮动利率。尽管预计加息将于今年下半年结束，但我们认为利率走势仍不明朗，仍可能进一步推高利息支出。与此同时，领展闲置总现金余额173亿港元，其中大部分来自供股发行新单位的所得款项。在艰难的并购环境下，如果没有快速收购目标，我们预计领展将难以利用这些高成本的股权融资来尽量减少摊薄的影响。
　　维持中性。在2023财年的多次收购带来全年财务影响后，我们预计领展的收入和可分配收入将在2024财年上升。然而，我们预计领展将继续面临多重不利因素，包括利息成本上升、劳动力成本上升以及新单位发行的全年摊薄影响，我们预计2024年DPU将再下降3%。我们维持中性评级，基于DDM的目标价下调至52.00港元。