等待更多信号。我们看到实体市场在2023年第1季度出现复苏，但势头在2季度放缓，尤其是二三线城市。国有企业开发商表现更好，销售额同比增长40%以上，但民营企业开发商在2023年首五个月的销售额同比普遍下降20%以上。我们预计部分民营开发商将持续面对流动性困难，需依赖债务重组。同时，国企开发商将受益于政策支持、经济重启带来的市场份额提升，来自土地公开市场的机会，以及从陷入困境的开发商并购的机会。我们等待更多信号来确认复苏的轨道。
　　预计销售将逐步复苏，2023年下半年全国销售将增长5-10%。鉴于2022年较低的基数，我们相信房地产市场将在下半年逐步复苏，更多政策将推出以提高购房者的负担能力，包括降低首付和房贷利率。此外，随着民营开发商推出更多已竣工的项目销售，我们相信可以减轻购房者的担忧。总而言之，我们预计下半年全国房屋销售将同比增长5-10%。
　　国有企业进一步扩大市场份额。我们看到行业表现继续分化，国企获得更多的市场份额。在前50名开发商中（按合同销售额），国企的市场份额在2023年首五个月增长至68.1%（2022/21年：62.1%/43.5%）。我们认为国有企业的市场份额将在下半年达到70%左右的峰值，而一些民营企业将在推出更多已竣工项目后重新获得市场份额。
　　优先选择国企，首选越秀。我们建议先选销售执行力强且土地储备充足的国企龙头。我们重申越秀（123 HK/买入）为我们的首选，同时看好华润置地（1109 HK/买入）。对于风险偏好较高的投资者，我们建议等待销售改善信号以及市场对估值最低的民企龙头进行重估，如旭辉和雅居乐，机会或在2023年4季度出现。
　　主要风险：1）市场复苏慢于预期；2）房价复苏不确定，影响购房者信心；3）银行和金融机构的支持力度不及预期。