5月前百开发商销售环比下跌14.1%：根据克尔瑞的初步数据，5月内地前百开发商合同销售额环比下跌14.1%至5,492亿元人民币（下同），主要受二三线城市销售放缓以及劳动节长假期开发商减少推盘影响。前五月销售额达约28,548亿元，同比升幅从前四月的8.7%收窄至8.2%。展望未来，我们预计6月推盘量增加，环比销售增长有望转正。
　　26家上市开发商的5月销售额环比下跌13.2%：我们跟踪的26家主要上市开发商5月销售额环比下跌13.2%，主要是由销售面积减少（环比-10%）且销售均价有所回落（环比-3%）。同比升幅从4月的28.7%收窄至2.6%，仍好于整体市场表现。当中只有三家开发商在5月实现了环比正增长，包括越秀（+3%）、中骏（+12%）和禹洲（+97%）。与去年同期相比，12家开发商仍实现正增长，多为国企背景。2023年前五月有11家开发商实现销售同比正增长，增长最高为保利置业（+202%）、越秀（+101%）和招商蛇口（+76%）。
　　26家上市开发商5月合同销售均价同比上升15.6%。我们注意到26家主要上市开发商5月销售均价同比升幅显著，达15.6%，主要是部份国企的销售价格大幅上升，包括华润置地（+42%）、中海地产（+42%）和建发房产（+25%）。另外，前五月的销售均价也同比上升13.8%，当中18家房企实现了销售均价同比正增长，增长最高为保利置业（+38%）、绿城中国（+21%）和华润置地（+16%）。
　　国企仍然是赢家：在前十开发商中，国企的数量维持8家，仅剩2家民企—碧桂园和龙湖地产，但碧桂园排名从4月的第4位跌到第5位。在前50的房企中，前五月国企的市占率维持在68.1%，大致与前四月的68.3%持平，但仍然比2022/21年的62.1%/43.5%有大幅的提升。
　　投资启示：我们预计国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，从而更能抓住房地产销售的购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的国企，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。