投资要点：
　　增收不增利，高派息回馈股东。2022年公司实现营业收入413.7亿元，同比增长43.4%；实现毛利润102.6亿元，同比增长15.7%；实现净利润22.6亿元，同比降低48.0%，归母净利润19.4亿元，同比降低51.8%，归母核心净利润50.2亿元，同比增长9.0%。董事会建议宣派末期股息每股14.40分及特别股息每股22.81分。
　　基础物管压舱石，多元业务齐发力。从几大主营业务来看，物业管理服务实现收入228.6亿元，同比增长65.7%，收入占比55.3%，较2021年增长7.4个百分点；社区增值服务实现收入40.2亿元，同比增长20.7%，收入占比9.7%，较2021年降低1.8个百分点；非业主增值服务实现收入26.7亿元，同比下降0.4%，收入占比6.4%，较2021年降低2.8个百分点；三供一业实现收入55.5亿元，同比增长48.9%；城市服务实现收入48.4亿元，同比增长6.8%，收入占比11.7%，较2021年降低4.0个百分点。
　　整体毛利率下滑，多数部门均有下跌。2022年公司毛利率为24.8%，较2021年下滑5.9个百分点；净利润率为4.7%，较2021年下滑9.3个百分点。剔除收并购带来的无形资产—合同及客户关系及品牌等摊销成本及管理人员职能调整因素影响后，年内经调整的整体毛利率为28.6%，较2021年下滑3.9个百分点。
　　费用率持续压降，在手资金保持充裕。2022年公司三项费用占收入比为11.6%，较2021年下降1.3个百分点。其中，管理费用率由2021年同期11.3%下降1.0个百分点至10.3%，主要由于公司不断创新组织管理模式，优化部分管理职能人员，调整至一线业务。截至2022年末，公司总资产高达700.8亿元，同比增长4.9%；净资产399.1亿元，同比增长4.0%；货币现金113.8亿元，同比降低3.2%；合同负债59.8亿元，同比增长31.9%。
　　在管面积稳健扩张，外拓能力持续提高。2022年，除三供一业业务外，公司物业管理服务合同管理面积为1601.9百万平，同比增长11.4%，收费管理面积为869.1百万平，同比增长13.5%，储备面积为732.8百万平，同比增长9.0%。2022年，公司物业管理服务收入中独立第三方占比为58.2%，较2021年增长13.4个百分点。
　　投资建议：“优于大市”评级。我们预测公司2023年EPS约为0.66元每股，给予公司2023年20-25倍PE估值，对应合理价值区间为13.2-16.5元每股，即为15-18.75港元每股。（本文非特别注明均以人民币计价，1港元等于0.88人民币）
　　风险提示：房地产行业面临总量下行风险。