归母净利润承压。2022年公司实现营业收入413.7亿元，同比增长43.4%；归母净利润19.4亿元，同比增长51.8%。公司归母净利润的下降主要是由于毛利率下行以及商誉减值等因素所导致。公司多条航道持续增长，结构合理，分业务板块看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务的收入占比分别为55.3%、9.7%、6.4%、13.5%、11.7%、3.1%。
　　毛利率持续承压。2022年公司毛利率为24.8，较去年下降5.9pct。其中，由于新收购项目毛利率偏低，物业管理服务毛利率下降4.8pct至25.5%；由于疫情影响及业务转型，社区增值服务毛利率下降7.0pct至53.5%；由于新拓项目较多，商业服务毛利率下降14.8pct至35.5%。
　　管理规模持续增长，主动退出低质量项目。截至2022年末，除“三供一业”业务外，公司在管面积8.7亿平方米，合约面积16.0亿平方米，管理规模持续增长。另外，“三供一业”物业管理服务的在管面积及合约面积分别为0.88、0.93亿平方米。2022年公司新增在管面积1.03亿平方米，新增合约面积1.64亿平方米。公司主动退出亏损和收缴率低的项目，追求有现金回报的利润增长，2022年公司主动退出合约面积8400万平方米，其中含嘉宝4200万平方米。
　　疫情背景下社区增值服务多条业务线逆市实现增长。2022年公司社区增值服务收入40.2亿元，同比增长21%。疫情背景下，公司多业务线条逆势增长，其中本地生活、到家服务、家装服务、房地产经纪服务、园区空间服务收入分别同比增长29%、33%、6%、54%、47%。
　　风险提示：母公司销售及交付节奏超预期下行；商誉减值超预期；毛利率下行超预期；多元业务拓展不及预期。
　　投资建议：公司22年业绩承压，考虑到公司已基本完成商誉减值和低质量在管项目的退出，公司未来将重新取得有质量的增长。预计公司23-24年归母净利润分别为31.7、38.3亿元，对应EPS分别为0.94、1.13元，对应最新股价PE分别为11.6、9.6X，维持“买入”评级