事件：碧桂园服务发布2022年度盘点，围绕社区需求持续推动品牌建设
　　2023年1月18日，碧桂园服务公众号发布2022年度盘点，2022年公司布局社区最后一公里生活便利终端“楼下心选”，在全国已有近2500个项目经营近场零售业务，服务消费者14万人，沉淀社群用户18万人；打造独立生活服务洗涤品牌“智享楼下洗衣”，在全国138个城市布局超500家洗衣网点，与100+中央洗护工厂建立战略合作，提供全品类、极便捷、高质量洗护服务；在全国各地成立保洁服务站，推出保洁到家服务，打造“站点式”保洁专职服务团队；正式推出自营家装品牌“凤凰家装”，首家线下实体店在长沙开业；与源头合作，招募社区酒类合伙人，签约超6000名“酒司令”，为社区带来高质优惠美酒。
　　点评：基础物管增长稳健，强化社区增值品牌建设，输出标准化高质量增值服务
　　1)基础物管稳健扎实，社区增值成下一阶段主要发力点。公司经历大规模并购后，在管面积由2020年3.8亿平增至2022H1的8.4亿平，对应合约面积由8.2亿平增至16.1亿平，按照2022年中期数据，公司仍有7.7亿平合约面积待转化，储备面积充裕，未来基础物管业务增长确定性强；同时，伴随在管规模跨越式发展，公司覆盖业主户数达到815万户（截至2022H1），为社区增值业务开展提供丰富的客户基础。2022H1公司社区增值服务收入21.1亿元，同比增长51.1%，占总收入比重11%，我们看好公司社区增值服务渗透率的进一步提升。
　　2)强化品牌建设，输出标准化高质量的增值服务。面对社区居民多元化的服务需求，公司不断拓宽服务边界，打造多个独立的服务品牌，如“楼下心选”、“智享楼下洗衣”、“凤凰家装”、“酒司令”等，通过将服务标准化，提供高质量、多层次的服务，并进行系统性持续性的品牌建设，公司社区增值服务日趋成熟。
　　3)智慧物业建设加快推进，持续提质增效。公司旗下的美房智高持续深耕物业类机器人的研发与生产，2022年公司不断加大科技投入，在传统物业服务领域提升智能化水平，公司在年内推出R40系列楼宇清洁机器人以及物业清洁数字化解决方案，并在部分小区进行项目试运行，有力推进了楼宇清洁领域智能化进程。
　　盈利预测、估值与评级：公司龙头地位稳固，具备品牌优势和规模优势，基础物管储备面积丰富，增长确定性强，社区增值服务日趋成熟，后续有望进一步提升渗透率，考虑到房地产市场持续调整，当前时间点仍在筑底，行业恢复仍需进一步观察，我们下调公司地产关联业务增长预期，小幅提升了公司的应收账款减值拨备比例，下调公司2022-2024年归母净利润预测至42.7亿元（下调21%）/49.6亿元（下调33%）/56.5亿元（下调42%），当前股价对应2022-2024年PE为12倍/11倍/9倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：疫情反复导致业务开展不及预期，投后整合不及预期。
　　

研究报告全文：2023年2月7日公司研究基础物管稳健积极推进智能化与社区增值品牌建设碧桂园服务6098HK跟踪报告要点买入维持当前价1776港元事件碧桂园服务发布2022年度盘点围绕社区需求持续推动品牌建设2023年1月18日碧桂园服务公众号发布2022年度盘点2022年公司布局社区最后一公里生活便利终端楼下心选在全国已有近2500个项目经营近作者场零售业务服务消费者14万人沉淀社群用户18万人打造独立生活服务分析师何缅南洗涤品牌智享楼下洗衣在全国138个城市布局超500家洗衣网点与100执业证书编号S0930518060006021-52523801中央洗护工厂建立战略合作提供全品类极便捷高质量洗护服务在全国各hemiannanebscncom地成立保洁服务站推出保洁到家服务打造站点式保洁专职服务团队正式推出自营家装品牌凤凰家装首家线下实体店在长沙开业与源头合作联系人韦勇强招募社区酒类合伙人签约超6000名酒司令为社区带来高质优惠美酒021-52523810weiyongqiangebscncom点评基础物管增长稳健强化社区增值品牌建设输出标准化高质量增值服务1基础物管稳健扎实社区增值成下一阶段主要发力点公司经历大规模并购后市场数据在管面积由2020年38亿平增至2022H1的84亿平对应合约面积由82亿总股本亿股3373平增至161亿平按照2022年中期数据公司仍有77亿平合约面积待转化总市值亿港元59907一年最低最高港元6865373储备面积充裕未来基础物管业务增长确定性强同时伴随在管规模跨越式发近3月换手率10465展公司覆盖业主户数达到815万户截至2022H1为社区增值业务开展提供丰富的客户基础2022H1公司社区增值服务收入211亿元同比增长511股价相对走势占总收入比重11我们看好公司社区增值服务渗透率的进一步提升2强化品牌建设输出标准化高质量的增值服务面对社区居民多元化的服务需求公司不断拓宽服务边界打造多个独立的服务品牌如楼下心选智享楼下洗衣凤凰家装酒司令等通过将服务标准化提供高质量多层次的服务并进行系统性持续性的品牌建设公司社区增值服务日趋成熟3智慧物业建设加快推进持续提质增效公司旗下的美房智高持续深耕物业类机器人的研发与生产2022年公司不断加大科技投入在传统物业服务领域提升智能化水平公司在年内推出R40系列楼宇清洁机器人以及物业清洁数字化资料来源Wind解决方案并在部分小区进行项目试运行有力推进了楼宇清洁领域智能化进程相关研报盈利预测估值与评级公司龙头地位稳固具备品牌优势和规模优势基础物20221128风险因子缓释发展路径渐明光管储备面积丰富增长确定性强社区增值服务日趋成熟后续有望进一步提升大证券房地产行业物业服务2023年度投资渗透率考虑到房地产市场持续调整当前时间点仍在筑底行业恢复仍需进一策略步观察我们下调公司地产关联业务增长预期小幅提升了公司的应收账款减值20220828基础物管推动业绩高增社区增值潜拨备比例下调公司2022-2024年归母净利润预测至427亿元下调21496力较大碧桂园服务6098HK2022年中亿元下调33565亿元下调42当前股价对应2022-2024年PE期业绩点评为12倍11倍9倍估值具备较强吸引力维持买入评级202204062021年规模快速扩张2022年经营效能提升碧桂园服务6098HK2021年风险提示疫情反复导致业务开展不及预期投后整合不及预期度业绩点评公司盈利预测与估值简表20210930把握市场机遇规模有望加速扩张指标202020212022E2023E2024E碧桂园服务6098HK跟踪报告20210422聚焦大物业大社区联动构建营业收入百万元1560028843405464897157675新增长极碧桂园服务6098HK2021年营业收入增长率617849406208178度中报点评归母净利润百万元2686403342734962565020201210科技赋能降本增效数字物业空间广归母净利润增长率60850259161139阔碧桂园服务6098HK跟踪报告EPS元08012012714716820200321新业务进展顺利进军全域化服务商ROE归母摊薄166105102108112碧桂园服务6098HK2019年业绩点评PE19312912110592PB3214121110资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-02-06汇率1港元08631元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告碧桂园服务6098HK财务报表与盈利预测利润表百万元202020212022E2023E2024E营业收入1560028843405464897157675营业成本-10301-19979-29991-36848-43713毛利53008864105541212313962销售费用-136-338-405-490-577管理费用-1950-3259-4014-4799-5594其他收入-经营121199283343404金融资产减值损失净额-98-188-543-350-419其他收益-净额394452314346380折旧及摊销-336-1105-1327-1458-1582营业利润36305729618971738156财务收入158123107106131财务费用-115-221-228-185-195税前利润37155673611271438143所得税-933-1323-1467-1714-1954净利润含少数股东权益27824349464554296189净利润不含少数股东权益26864033427349625650总股本百万29323366337333733373EPS元人民币080120127147168资产负债表百万元202020212022E2023E2024E流动资产合计2328831200397935066865198货币资金152151161998761135714764应收账款及其他应收款项-流动资产524415578257943510046134存货137211316388461受限制银行存款-流动资产126137151166183按公允值计入损益的金融资产-3656365636563656非流动资产合计791635612375403790738106固定资产-物业厂房及设备1249136613681165905无形资产剔除商誉181486569426984610142商誉436219289198751987519875权益法核算的投资312398338389505按公平值计入损益之其他金融资产-非流动资产104164450246904856递延所得税资产-非流动资产38149210253298有使用权资产-非流动资产130264249194127投资物业使用权资产-93611491055941合同资产-391422440456资产总计31204668137733388574103304流动负债合计1423324791311693815948115应付账款及其他应付款项747614413216362905637175合同负债-流动负债25824536655558107349应交所得税-流动负债55488898411501311租赁-流动负债57209314385457短期借款362680168017571823可换股债券-流动负债32034065---非流动负债合计8123649415644404696长期借款248442486509528租赁-非流动负债55932108711701243递延所得税负债-非流动负债5102275258327612925负债总计1504528439353254259952810股本金836227203272142721427214其他储备917469469469469留存收益52878516117211544219680少数股东权益15932187260428503131股东权益合计1615938373420084597550493现金流量表百万元202020212022E2023E2024E经营活动现金流36143407463239586105投资活动现金流463225092513210521091融资活动现金流976218298124214251608净现金流87443387174314813407资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告碧桂园服务6098HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点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