报表利润阵痛，维持“买入”评级
　　公司3月29日发布年报，22年实现营收414亿元，同比+43%；归母净利润19亿元，同比-52%，低于我们预期（50亿元）。综合考虑摊销、商誉和应收账款减值的影响，我们下调毛利率，上调减值损失，预计公司23-25年EPS为1.18/1.39/1.60元（23/24年前值1.82/2.22元），我们预测的23年报表业绩大幅增长主要因为商誉减值或将较22年显著收窄。可比公司平均2023PE为15倍（Wind一致预期），考虑到公司业绩不确定性相对较大，我们认为公司合理2023PE为14倍，目标价18.83港币（前值30.65港币，基于18倍2022PE），维持“买入”评级。
　　收并购摊销、商誉和应收账款减值拖累业绩，核心归母净利润保持增长
　　公司营收保持高速成长，其中基础物管近两年在管面积跨越式发展推动下，营收同比+66%；此外，商业运营、三供一业物管、社区增值服务等业务亦取得96%/64%/21%的增长。归母净利润出现较大下滑，主要因为：1、毛利率受收并购摊销（10.6亿元）、人员调动、地产下行和外部环境扰动等多重因素影响，同比-5.9pct至24.8%，剔除摊销和人员调动影响后同比-3.9pct至28.6%；2、蓝光嘉宝、财信服务等21年收购项目的商誉减值17.4亿元；3、应收账款减值5.8亿元。剔除各类非经营因素后，核心归母净利润同比+9%至50亿元。公司预计23年核心归母净利润增速超过10%。
　　市拓逆势保持较快增长，但需关注退盘面积的后续变化
　　尽管外部环境严峻，公司市拓仍然取得显著增长，22年市拓新增年化饱和收入同比+43%至49.0亿元，部分对冲了关联房企新增合约面积下行的影响。但与此同时，公司22年退出了较多收缴率低、盈利能力差的项目，终止在管/合约面积分别达到5400/8400万平，其中来自蓝光嘉宝的面积分别为3700/4200万平，也是导致商誉减值的重要原因。退盘面积的大幅增加，一定程度上是在为过去的规模高速发展而买单，后续变化仍需观察。
　　夯实社区增值服务专业能力，23年营收增速有望改善
　　公司22年继续夯实社区增值服务的专业能力。其一，明确社区增值服务1+3+N的发展战略，重点发展三个已经得到市场化验证的业务（社区传媒、近场零售、洗护业务），持续优化商业模式；其二，搭建了重点城市的管理团队以及项目组团层级的执行团队，推动业务复制落地；其三，加强数字化运营能力的建设，提升客户体验和员工效率，量化服务成果。随着23年外部环境的改善，我们认为公司社区增值服务营收增速有望迎来改善。
　　风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企经营风险，盈利能力下行风险，收并购和多元业务发展不及预期。