事项：
　　碧桂园服务公布2022年报，全年实现营收413.7亿元，同比增长43.4%；归母净利润19.4亿元，同比下降51.8%；核心归母净利润50.2亿元，同比增长9%，基本符合盈利警告；拟宣派期末股息每股人民币14.4分、特别股息每股人民币22.81分。
　　平安观点：
　　多因素致业绩承压，管理费用率呈现改善：公司2022年营收413.7亿元，同比增长43.4%，归母净利润19.4亿元，同比下降51.8%，核心归母净利润50.2亿元，同比增长9%。归母净利润同比下降主要源于：1）毛利率同比下降5.9个百分点至24.8%；2）商誉及其他无形资产减值17.7亿元；3）金融资产及合同资产减值损失6.8亿元，损失同比扩大4.9亿元；4）按公允价值计量且变动计入损益的金融资产亏损扩大、处置子公司造成损失，导致其他损失同比扩大5.7亿元。期内管理费用率10.3%，同比下降1个百分点，延续改善。
　　管理规模稳步扩张，坚持高质量品牌拓展：公司2022年末管理面积8.7亿平米、合约面积16亿平米，较2021年末分别增长1亿平米、1.6亿平米。其中一二线管理面积占比43%，区域布局持续优化。公司聚焦物业管理服务内生增长，品牌拓展保持行业竞争力，新增品牌拓展签约外拓项目1626个，年化饱和收入49亿元。
　　“楼下”品牌持续推进，积极孵化社区充电新业务：公司社区增值服务扩大建设一刻钟便民生活圈，布局社区最后一公里生活便利终端“楼下精选”。聚焦22个重点城市铺开衣物洗护业务，与41家优质中央洗衣工厂开展战略合作，开设收衣门店超300个，向超过15万名业主提供衣物洗护服务，全年清洗衣物超200万件。同时公司积极孵化新业务，携手壳牌在内的合作伙伴在新能源汽车充电基础设施建设、社区充电服务等方面进行合作，打造“低碳社区”。
　　投资建议：考虑毛利率下行、商誉减值等超出预期，叠加公司由追求规模增长向高质量发展转变，下调公司2023-2024年EPS预测至0.83元（原为1.69元）、0.91元（原为1.95元），新增2025年EPS预测为0.99元，当前股价对应PE分别为14.1倍、12.9倍、11.9倍。公司业绩压力逐渐消化，管理规模、多元业务稳步推进，作为全国规模领先物企仍有望凭借综合实力享受广阔市场空间，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若房地产修复不及预期，将导致物业发展空间受限、公司经营承压风险；2）公司商誉及应收款延续减值、利润率持续下探风险；3）行业竞争加剧，品牌拓展受阻风险；4）疫情反复风险。