事件：碧桂园服务发布2022年业绩预告，归母净利润同比减少51-57%
　　2023年3月3日，碧桂园服务发布2022年业绩预告，收入同比增长超过40%，核心归母净利润同比增长超过5%；税前利润同比减少34-40%，净利润同比减少45-51%，归母净利润同比减少51-57%,业绩下滑主要由于(i)疫情反复导致额外防疫成本；(ii)疫情封控影响部分业务活动开展；(iii)收并购带来的商誉及其他无形资产减值等。
　　点评：龙头地位稳固，核心业务稳健，商誉减值或为2022年业绩主要拖累
　　1)龙头地位稳固，核心业务稳健开展。公司预计2022年总营收超过400亿元，同比增长超40%（符合预期）,我们认为公司主要的增长驱动为基础物管和社区增值业务，详见对公司2022年中期业绩点评20220828《基础物管推动业绩高增，社区增值潜力较大》，两大核心业务稳健开展，是公司保持核心归母净利润同比正增长的主要贡献。基础物管储备面积丰富，业绩增长确定性强，社区增值服务有望进一步提升渗透率。截至2022年6月30日，公司在管面积8.4亿平，领先同业，仍有7.7亿平合约面积待转化，未来基础物管业务增长确定性强；且公司社区增值业务快速发展且模式成熟，2019-2021年收入增速均超过90%，我们看好公司在管规模跨越式发展的同时，进一步提升社区增值服务的渗透率。
　　2)疫情扰动短期利润率承压，商誉减值或为主要业绩拖累。我们在前期报告20230207《基础物管稳健，积极推进智能化与社区增值品牌建设》中提出，考虑到房地产市场持续调整，行业恢复仍需进一步观察，下调地产关联业务增长预期，小幅提升了公司的应收账款减值拨备比例。2022年疫情反复对公司业务的影响较大，公司利润率或有所承压；考虑疫情、地产开发以及宏观经济因素影响，预计全年应收账款减值拨备比率或有所提升；且由于前期大规模并购，考虑收并购标的业绩和未来成长预期，预计公司在2022年计提较大数额商誉减值，或为主要业绩拖累；截至2022年6月30日，公司商誉账面净值约199亿元，2023年仍存在商誉减值的可能性。
　　盈利预测、估值与评级：公司龙头地位稳固，具备品牌优势和规模优势，基础物管增长确定性强，社区增值渗透率有望进一步提升，但考虑公司商誉账面净值较大，以及应收账款减值拨备比例或有可能继续上调，下调公司22-24年归母净利润预测至19.4亿元/26.4亿元/32.7亿元（下调55%/47%/42%），当前股价对应22/23年PE估值为24/18X。由于公司短期业绩下滑幅度较大，以及后续商誉减值仍存不确定性，下调评级至“增持”。
　　风险提示：增值服务开展不及预期，投后整合不及预期，商誉减值存在不确定性。

研究报告全文：2023年3月6日公司研究核心业务稳健大额商誉减值或为业绩拖累主因碧桂园服务6098HK2022年业绩预告点评要点增持下调当前价156港元事件碧桂园服务发布2022年业绩预告归母净利润同比减少51-572023年3月3日碧桂园服务发布2022年业绩预告收入同比增长超过40核心归母净利润同比增长超过5税前利润同比减少34-40净利润同比减作者少45-51归母净利润同比减少51-57业绩下滑主要由于i疫情反复导致分析师何缅南额外防疫成本ii疫情封控影响部分业务活动开展iii收并购带来的商誉及其执业证书编号S0930518060006021-52523801他无形资产减值等hemiannanebscncom点评龙头地位稳固核心业务稳健商誉减值或为2022年业绩主要拖累联系人韦勇强1龙头地位稳固核心业务稳健开展公司预计2022年总营收超过400亿元021-52523810同比增长超40符合预期我们认为公司主要的增长驱动为基础物管和社区weiyongqiangebscncom增值业务详见对公司2022年中期业绩点评20220828基础物管推动业绩高增社区增值潜力较大两大核心业务稳健开展是公司保持核心归母净利润市场数据同比正增长的主要贡献基础物管储备面积丰富业绩增长确定性强社区增值总股本亿股3373服务有望进一步提升渗透率截至2022年6月30日公司在管面积84亿平总市值亿港元52621一年最低最高港元6864419领先同业仍有77亿平合约面积待转化未来基础物管业务增长确定性强且近3月换手率7132公司社区增值业务快速发展且模式成熟2019-2021年收入增速均超过90我们看好公司在管规模跨越式发展的同时进一步提升社区增值服务的渗透率股价相对走势2疫情扰动短期利润率承压商誉减值或为主要业绩拖累我们在前期报告20230207基础物管稳健积极推进智能化与社区增值品牌建设中提出考虑到房地产市场持续调整行业恢复仍需进一步观察下调地产关联业务增长预期小幅提升了公司的应收账款减值拨备比例2022年疫情反复对公司业务的影响较大公司利润率或有所承压考虑疫情地产开发以及宏观经济因素影响预计全年应收账款减值拨备比率或有所提升且由于前期大规模并购考虑收并购标的业绩和未来成长预期预计公司在2022年计提较大数额商誉减值或为主要业绩拖累截至2022年6月30日公司商誉账面净值约199亿元2023资料来源Wind年仍存在商誉减值的可能性相关研报盈利预测估值与评级公司龙头地位稳固具备品牌优势和规模优势基础物20221128风险因子缓释发展路径渐明光管增长确定性强社区增值渗透率有望进一步提升但考虑公司商誉账面净值较大证券房地产行业物业服务2023年度投资策略大以及应收账款减值拨备比例或有可能继续上调下调公司22-24年归母净利润预测至194亿元264亿元327亿元下调554742当前股价对20230207基础物管稳健积极推进智能化与社应2223年PE估值为2418X由于公司短期业绩下滑幅度较大以及后续商区增值品牌建设碧桂园服务6098HK跟誉减值仍存不确定性下调评级至增持踪报告20220828基础物管推动业绩高增社区增值潜风险提示增值服务开展不及预期投后整合不及预期商誉减值存在不确定性力较大碧桂园服务6098HK2022年中公司盈利预测与估值简表期业绩点评指标202020212022E2023E2024E202204062021年规模快速扩张2022年经营营业收入百万元1560028843405464846356815效能提升碧桂园服务6098HK2021年度业绩点评营业收入增长率61784940619517220210930把握市场机遇规模有望加速扩张归母净利润百万元26864033193626413267碧桂园服务6098HK跟踪报告归母净利润增长率608502-520364237EPS元080120057078097ROE归母摊薄166105486373PE172115239175141PB2912121110资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-03-06汇率1港元08784元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告碧桂园服务6098HK财务报表与盈利预测利润表百万元202020212022E2023E2024E营业收入1560028843405464846356815营业成本-10301-19979-31083-37631-44739毛利5300886494621083212076销售费用-136-338-405-485-568管理费用-1950-3259-3973-4701-5454其他收入-经营121199283340398金融资产减值损失净额-98-188-734-388-469其他收益-净额394452314346380商誉减值-2000-2000-1500折旧及摊销-336-1105-1327-1450-1570营业利润36305729294739434862财务收入158123107106122财务费用-115-221-230-186-196税前利润37155673286839124840所得税-933-1323-717-978-1210净利润含少数股东权益27824349215129343630净利润不含少数股东权益26864033193626413267总股本百万29323366337333733373EPS元人民币080120057078097资产负债表百万元202020212022E2023E2024E流动资产合计2328831200396134987262123货币资金152151161998761135713061应收账款及其他应收款项-流动资产524415578256033429644751存货137211328397471受限制银行存款-流动资产126137151166183按公允值计入损益的金融资产-3656365636563656非流动资产合计791635612355403380832402固定资产-物业厂房及设备1249136613681152887无形资产剔除商誉181486569426978310048商誉436219289178751587514375权益法核算的投资312398338389447按公平值计入损益之其他金融资产-非流动资产104164450246784839递延所得税资产-非流动资产38149210251294有使用权资产-非流动资产130264249192124投资物业使用权资产-93611491050933合同资产-391422439454资产总计3120466813751548368094524流动负债合计1423324791308373698544965应付账款及其他应付款项747614413220702655733347合同负债-流动负债25824536595168457753应交所得税-流动负债55488880914371580租赁-流动负债57209325394468短期借款362680168017511817可换股债券-流动负债32034065---非流动负债合计8123649417844444696长期借款248442491512531租赁-非流动负债55932110411821256递延所得税负债-非流动负债5102275258327512909负债总计1504528439350154142949661股本金836227203272142721427214其他储备917469469469469留存收益5287851699681194914399少数股东权益15932187248926202782股东权益合计1615938373401394225144863现金流量表百万元202020212022E2023E2024E经营活动现金流3614340721607912154投资活动现金流46322509232441536562融资活动现金流9762182986598461013净现金流87443387174314811704资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告碧桂园服务6098HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允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