22年营业收入同比+18%，归母净利润同比-35%、低于预期。2022年，公司实现营收148.6亿元，同比+18.2%；核心经营利润9.8亿元，同比-9.1%；实现归母净利润5.5亿元，同比-35.3%，低于市场预期；基本每股收益0.17元，同比-35%；毛利率和归母净利率为16.2%和3.7%，同比分别-2.4pct和-3.0pct；销售及营销开支2.7亿元，同比+32.8%；行政开支11.5亿元，同比+9.9%，低于收入增速18.2%，对应管理费用率7.8%，同比-0.6pct。业绩变动主要源于：1）受房地产行业环境及疫情反复影响，公司毛利率有所下行；2）应收款账龄增加计提减值损失1.4亿元，同比+57.5%。此外，公司全年拟每股派发股息0.1港元，对应分红比例52%。
　　22年在管面积同比+26%，新拓年合同金额同比+2%，第三方在管占比达85%。2022年末，公司在管面积达3.84亿平，同比+26.3%；储备面积达3.79亿平，同比+9.0%；储备/在管覆盖率约1倍，后续规模增长有较强保障；新拓展面积1.23亿平米，同比-3.8%；新拓单年合同金额45.8亿元，同比+1.6%，其中非住宅占比43.5%，同比+5.9pct。2022年末，在管面积中：1）住宅、非住宅分别占81%、19%；2）绿城房产、第三方分别占比14.7%、85.3%；3）华东/环渤海/珠三角/其它区域分别占59.1%/16.1%/8.4%/16.4%。2022年，公司平均物业费3.20元/平米月，同比-0.3%，物业费单价维持行业较高水平；收缴率达93.3%，续约率达95.6%，维持较高水平。
　　物业服务收入稳步增长，毛利率略降、源于地产下行、疫情反复、结构调整。2022年，公司物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务分别实现营收94.5、28.5、20.7、4.9亿元，分别同比+21.6%、+9.1%、+5.4%、+121.6%，分别占比63.6%、19.2%、13.9%、3.3%，毛利率分别为12.1%、20.8%、22.7%、40.9%，分别同比-0.4、-4.9、-7.3、-1.9pct。咨询服务中，在建物业服务、管理咨询服务分别同比+14.0%、-32.1%，分别占比咨询服务收入的88%、12%；园区服务中，园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务收入分别同比+18.7%、+32.5%、+11.5%、-15.1%、+19.0%，分别占比园区服务收入的39.8%、9.0%、8.8%、23.2%、19.2%。物业服务和咨询服务的毛利率下降，主要源于疫情影响及品质提升需要；园区服务的毛利率下降，主要源于产品结构持续调整优化。
　　投资分析意见：在管规模稳步提升，非住宅拓展持续推进，维持“买入”评级。绿城服务作通过第三方拓展，实现规模稳定而持续的扩张。公司以服务品质著称，区域聚焦长三角，收缴率、续约率、中标率都位于行业较高水平，并物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，并有望在行业后阶段率先挖掘增值服务空间，有望领跑物管行业黄金赛道。考虑到地产下行影响，我们下调公司2023-24年每股收益预测至0.22、0.26元（原预测值为0.31、0.35元），并引入2025年每股收益预测为0.32元，现价对应23年PE19.9倍，考虑到绿城服务作为第三方品质物管龙头，后续有望受益于地产及物管格局优化，并在疫后复苏背景下，利润率有望逐步改善，参考可比公司华润万象、招商积余平均23PE为24倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，涉及诉讼仍有不确定性。
　　

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