增收未增利，保持高派息： 2022年公司实现营业收入148.6亿元，同比增长18.2%；综合毛利率为16.2%，同比下降2.3个百分点；核心经营利润9.8亿元，同比下降9.1%，主要因房地产行业下行以及疫情反复令园区服务、咨询服务毛利率大幅下降，以及公司在上半年提前储备高能级人才，令2022年总员工成本同比增长21.4%；归母净利润为5.5亿元，同比下降35.3%，其降幅大于核心经营利润降幅主要因应收账款及其他应收账款减值准备增加、金融工具等资产减值准备增加；全年每股派息10港仙，对应派息率为52%，保持行业内较高派息率。
　　外拓项目结构优化，推进非住业态转型：截至2022年末，公司在管面积和储备面积分别为3.84和3.79亿平米，分别同比增长26.3%和9.0%；得益于公司较高的客户满意度，续约率达95.6%，收缴率保持在93.3%的健康水平。2022年，公司新拓合约面积达1.23亿平米，对应新拓年饱和营收45.8亿元，同比略增，考虑到公司提高外拓项目回款安全性要求，退出部分非核心城市市场，我们认为公司新拓项目结构更加优质。从业态结构来看，2022年公司新拓年饱和营收中非住业态占比43.5%，同比增加5.9个百分点，在产业园区、企业总部、商业综合体、交通枢纽等综合型、高价值量、高服务门槛项目上均有突破，公司非住转型扎实推进。
　　园区产品和服务实现盈亏平衡，文化教育有望减亏：2022年公司实现园区服务收入28.5亿元，同比增长9.1%，其中园区产品和服务和文化教育服务分别实现收入11.4和5.5亿元，分别同比增长18.7%和19.0%。园区产品和服务业务年内已实现盈亏平衡，我们认为随着覆盖率、复购率的提升，园区产品和服务有望带来稳健的收入、利润贡献。在文化教育板块，公司持续推进和政府合作普惠园、和企业合作合办园、与园区联动落成长驿站等轻资产模式，我们认为随着开园恢复常态，运营效率提升，文化教育板块2023年有望实现减亏。
　　维持“增持”评级，目标价5.2港元：我们认为公司依托高品质物业服务的基本盘能够保持高质量增长，随着2023年提质增效措施的持续推进，公司有望实现管理费用率优化和利润率回升。我们预计2023/2024/2025年公司归母净利润分别为6.99/8.68/10.44亿元，分别同比增长27.7%/24.0%/20.3%。维持“增持”评级，基于盈利预测下调，下调目标价至5.2港元，对应2023/2024年PE为21/17倍。
　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId物业管理investSuggestion02869HK绿城服务dyCompany港股通沪深investSdyStockco增持维持uggestidetitleonChan物业基本盘有质增长短期因素拖累盈利能力ge目标价520港元createTime132023年03月28日现价470港元公投资要点summary增收未增利保持高派息年公司实现营业收入亿元同比预期升幅1120221486司增长182综合毛利率为162同比下降23个百分点核心经营利跟润98亿元同比下降91主要因房地产行业下行以及疫情反复令园区服务咨询服务毛利率大幅下降以及公司在上半年提前储备高能级踪marketData市场数据人才令2022年总员工成本同比增长214归母净利润为55亿元报日期20230327同比下降353其降幅大于核心经营利润降幅主要因应收账款及其他告收盘价港元470应收账款减值准备增加金融工具等资产减值准备增加全年每股派息总股本百万股32323810港仙对应派息率为52保持行业内较高派息率流通股本百万股323238外拓项目结构优化推进非住业态转型截至2022年末公司在管面积和储备面积分别为384和379亿平米分别同比增长263和90得净资产亿元7121益于公司较高的客户满意度续约率达956收缴率保持在933的健总资产亿港元16854康水平2022年公司新拓合约面积达123亿平米对应新拓年饱和营每股净资产港元220收458亿元同比略增考虑到公司提高外拓项目回款安全性要求退数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理出部分非核心城市市场我们认为公司新拓项目结构更加优质从业态结构来看2022年公司新拓年饱和营收中非住业态占比435同比增relatedReport相关报告加59个百分点在产业园区企业总部商业综合体交通枢纽等综合业绩短期承压核心业务依然型高价值量高服务门槛项目上均有突破公司非住转型扎实推进稳健20220901园区产品和服务实现盈亏平衡文化教育有望减亏2022年公司实现园区服务收入285亿元同比增长91其中园区产品和服务和文化教育海外研究emailAuthor服务分别实现收入114和55亿元分别同比增长187和190园区产品和服务业务年内已实现盈亏平衡我们认为随着覆盖率复购率的分析师提升园区产品和服务有望带来稳健的收入利润贡献在文化教育板宋健块公司持续推进和政府合作普惠园和企业合作合办园与园区联动songjianxyzqcomcn落成长驿站等轻资产模式我们认为随着开园恢复常态运营效率提升文化教育板块2023年有望实现减亏SFCBMV912维持增持评级目标价52港元我们认为公司依托高品质物业服务SACS0190518010002的基本盘能够保持高质量增长随着2023年提质增效措施的持续推进公司有望实现管理费用率优化和利润率回升我们预计202320242025孙钟涟assAuthor年公司归母净利润分别为6998681044亿元分别同比增长sunzhonglianxyzqcomcn277240203维持增持评级基于盈利预测下调下调目标SACS0190521080001价至52港元对应20232024年PE为2117倍请注意孙钟涟并非香港证券及风险提示业务扩张和收购不及预期物业管理费提价受阻收缴率不期货事务监察委员会的注册持及预期增值业务拓展不及预期牌人不可在香港从事受监管的活动主要财务指标会计年度zycwzb主要财务指标2022A2023E2024E2025E营业收入百万元14856181552136524755同比增长182222177159归母净利润百万元5486998681044同比增长-353277240203毛利率162165166167ROE7796113128每股收益元017022027032市盈率245191154128来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级报告正文增收未增利保持高派息2022年公司实现营业收入1486亿元同比增长182综合毛利率为162同比下降23个百分点核心经营利润98亿元同比下降91主要因房地产行业下行以及疫情反复令园区服务咨询服务毛利率大幅下降以及公司在上半年提前储备高能级人才短期内新增成本尚未消化令2022年总员工成本同比增长214归母净利润为55亿元同比下降353其降幅大于核心经营利润降幅主要因应收账款及其他应收账款减值准备增加金融工具等资产减值准备增加全年每股派息10港仙对应派息率为52保持行业内较高派息率图1公司历年收入图2公司历年归母净利润资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图3公司毛利率及归母净利率图4公司派息情况资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理外拓项目结构优化推进非住业态转型截至2022年末公司在管面积和储备面积分别为384和379亿平米分别同比增长263和90得益于公司较高的客户满意度续约率达956收缴率保持在933的健康水平2022年公司新拓合约面积达123亿平米对应新拓年饱和营收458亿元同比略增考虑到公司提高外拓项目回款安全性要求退出部分非核心城市市场我们认为公司新拓项目结构更加优质从业态结构来看2022年公司新拓年饱和营收中非住业态占比435同比增加59个百分点在产业园区企业总部商业综合体交通枢纽等综合型高价值量高服务门槛项目上均有突破公司非住转型扎实推进请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级图5公司历年在管面积和储备面积图6公司在管面积按业态构成资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图7公司新拓合约面积图8公司新拓年饱和营收按业态构成资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理园区产品和服务实现盈亏平衡文化教育有望减亏2022年公司实现园区服务收入285亿元同比增长91其中园区产品和服务和文化教育服务分别实现收入114和55亿元分别同比增长187和190园区产品和服务业务年内已实现盈亏平衡我们认为随着覆盖率复购率的提升园区产品和服务有望带来稳健的收入利润贡献在文化教育板块公司持续推进和政府合作普惠园和企业合作合办园与园区联动落成长驿站等轻资产模式我们认为随着开园恢复常态运营效率提升文化教育板块2023年有望实现减亏维持增持评级目标价52港元我们认为公司依托高品质物业服务的基本盘能够保持高质量增长随着2023年提质增效措施的持续推进公司有望实现管理费用率优化和利润率回升我们预计202320242025年公司归母净利润分别为6998681044亿元分别同比增长277240203维持增持评级基于盈利预测下调下调目标价至52港元对应20232024年PE为2117倍风险提示业务扩张和收购不及预期物业管理费提价受阻收缴率不及预期增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位人民币百万元利润表单位人民币百万元会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产10841118131354915463营业收入14856181552136524755存货570582684791营业成本12454151671782520623贸易及其他应收款项4840497452685765其它收益24-54-53-62其他流动资产1247124712471247销售费用266362427495银行结余及现金4183501063517660管理费用1155132915661815非流动资产8341836683878405营业利润863109313351587物业厂房及设备917930940949财务费用86112112112投资物业528528528528其它经营开支29292929无形资产529529529529税前盈利864106013141581递延税项资产356356356356所得税233265329395其他非流动资产6011602360346043税后盈利6317959861186资产总计16854178381958521508少数股东损益8495118142流动负债73877927912210381归母净利润5486998681044银行贷款1243124312431243EPS元017022027032合同负债1529181521372476主要财务比率贸易及其他应付款项4734498758606780会计年度2022A2023E2024E2025E其他流动负债1001100110011001成长性非流动负债332332332332营业收入增长率182222177159租赁负债1258125812581258营业利润增长率-250266222189递延税项负债101101101101归母净利润增长率-353277240203其他非流动负债232232232232负债合计897895171071211971盈利能力股本003003003003毛利率162165166167储备7121747179048426归母净利率37394142股东权益7121747179048426ROE7796113128少数股东权益7558519691111总权益7876832188739537偿债能力负债及权益合计16854178381958521508资产负债率533534547557流动比率15151515现金流量表单位人民币百万元会计年度2022A2023E2024E2025E营运能力次税前利润864106013141581资产周转率09101112折旧和摊销0138139141应收帐款周转率31374143财务费用0000所得税开支202265329395每股资料营运资金的变动-790394799655每股收益元017022027032经营活动产生现金流量695143920362094每股净资产元220231245261投资活动产生现金流量-141-150-150-150每股股息港仙100123152183融资活动产生现金流量-720-462-546-634现金净变动-16682713401310估值比率倍现金的期初余额4307418350106351PE245191154128现金的期末余额4183501063517660PB19181716请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准新三板市场以三板成指为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普500或纳斯达克综合指数回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司海宁市城市发展投资集团有限公司高邮市建设投资发展集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtd湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设投资集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行如皋市经济贸易开发有限公司重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司澳门国际银行股份有限公司中国国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited嵊州市交通投资发展集团有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司溧源国际有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司多想云控股有限公司长沙先导投资控股集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司成都中法生态园投资发展有限公司盐城东方投资开发集团有限公司东方资本有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司济南历城控股集团有限公司历城国际发展有限公司郑州地产集团有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司香港象屿投资有限公司厦门象屿集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限责任公司连云港港口集团山海香港国际投资有限公司漳州圆山发展有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司镇江交通产业集团有限公司晋城市国有资本投资运营有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司常德市城市建设投资集团有限公司HigherKeyManagementLimited广州产业投资基金管理有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司江苏句容投资集团有限公司淮安市交通控股集团有限公司邵东市城市发展集团有限公司济南高新控股集团有限公司绍兴市柯桥区建设集团有限公司恒源国际发展有限公司宁波市海曙开发建设投资集团有限公司ShandongWonderlandHoldingLimited蓬莱阁烟台市蓬莱区旅游有限责任公司广州开发区投资集团有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司漳州市九龙江集团有限公司福建漳龙集团有限公司建发国际投资集团有限公司重庆市合川城市建设投资集团有限公司西安市灞桥投资控股集团有限公司香港国际青岛有限公司青岛城市建设投资集团有限责任公司成都经开产业投资集团有限公司湖州燃气股份有限公司新奥天然气股份有限公司新奥能源控股有限公司临沂城市发展集团有限公司临沂城市发展国际有限公司晋江市路桥建设开发有限公司CoastalEmeraldLimited山东高速集团有限公司重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司曹妃甸国控投资集团有限公司太原国有投资集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司漳州市交通发展集团有限公司无锡恒廷实业有限公司四海国际投资有限公司长沙金霞新城城市发展有限公司商丘市发展投请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司跟踪报告评级资集团有限公司兰溪市交通建设投资集团有限公司岳阳市城市建设投资集团有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited泰兴市襟江投资有限公司浙江长兴金融控股集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司南京未来科技城经济发展有限公司珠海华发集团有限公司临沂投资发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司青岛市即墨区城市开发投资有限公司中州证券中原证券嵊州市城市建设投资发展集团有限公司兴业银行兴业银行股份有限公司香港分行绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司周口市城建投资发展有限公司淮安市投资控股集团有限公司交运燃气有限公司环龙控股有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司青岛开发区投资建设集团有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司中南高科产业集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司建发物业发展集团有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司尚晋国际控股有限公司旷世控股有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-