专注高端市场的头部综合物业服务商：绿城服务集团成立于1998年，于2016年在港交所上市，截至2021年末，公司已覆盖全国30个省、直辖市和自治区接管、咨询及代管合同数目逾3800个，总合同服务面积约6.52亿平方米。
　　物业行业是优质赛道逻辑不变：1）景气度高位，行业空间广阔：物业行业依然处在产业生命周期的快速成长期，预计至2025年，物业行业三大业务板块均有万亿的市场潜力；2）政策有望长期利好行业发展：疫情下，物业行业基础治理职能获政府认可，部分地区对物业公司进行补助；同时，相关政策鼓励物业公司开展多种增值服务；3）头部公司优势稳固：行业竞争格局已比较稳定，头部物业公司未来或将持续保持竞争优势，不断提升市场份额。
　　三大业务板块打造竞争力与持续发展能力：1）物业业务：公司基础物业的在管面积与储备面积快速增长，2021年底，公司在管面积规模全国第五；截至2021年末，公司平均物业费3.21元/平/月，较高的物业费单价反映出公司布局高能级城市与高端物业项目；2）园区业务：2021年，公司园区业务收入同比+30.3%，五大子版块均录得正增长；由于园区业务依托于物业项目存在，随着公司在管面积持续增加，公司园区业务收入有望将持续增长；3）咨询业务：公司咨询业务主要服务于房地产周期类客户，随着地产行业见顶，预计该板块业务在收入增速及利润率上会面临压力。
　　投资建议：绿城服务是国内老牌的高端物业服务商，规模上，公司位列全国前五；品牌上，绿城服务一直以高端物业定位深入人心；竞争力上，公司凭借高品质服务在第三方招投标市场保持较高的中标率，同时在项目层面也赢得更高的提价可能与更大的提价空间。
　　公司在日常经营中专注于维护优良的客户口碑，盈利增速并未作为最核心的指标，随着阶段性的区域整合与内部优化到位，未来公司在经营导向上或盈利与口碑并重，我们预计公司2022-2024年归母净利润分别为8.72亿、10.74亿、12.43亿，当前股价对应PE分别为13.9倍、11.3倍、9.7倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业空间测算不及预期风险、引用数据滞后或不及时。