事件：绿城服务2022年营收+18.2%，归母净利润-35.3%
　　绿城服务发布2022年业绩公告，全年实现营收149亿元，同比增长18.2%，实现毛利24亿元，同比增长3.1%，毛利率16.2%，同比下滑2.3pct；归母净利润5.5亿元，同比减少35.3%；宣派2022年度股息每股0.1港元。
　　点评：坚守核心发展优势，期待人才红利释放
　　1)市场拓展保持优势，股权合作把握优质资源。作为行业多年独立发展的标杆，公司凭借高品质服务建立品牌优势，外拓具备较强竞争力。截至2022年末，公司在管面积3.84亿平（较2021年新增8000万平），第三方占比85%；储备面积3.79亿平，年内新拓展项目1.2亿平。公司年内与信达、西安高新等重磅央国企达成股权和战略合作，强强联合，资源捆绑，进一步扩大优势。
　　2)核心业务稳健开展，科技板块注入新的动能。2022年新增在管面积8000万平，基础物管收入94.5亿元，同比增长21.6%，占总收入比重63.6%；园区产品业务和居家生活服务收入增速超过平均增速（分别为18.7%、32.5%），核心业务稳健开展。新设立科技板块落地了咨询设计、数字空间、智慧服务三大产品对外输出，为长期增长注入新动能，2022年板块收入4.9亿元，同比增长121.6%。
　　3)人力成本前置导致利润率下滑，看好后续人才红利释放。2022年12月31日，集团有4.45万名员工，较2021年末增长18.2%，剔除年内与信达悦生活股权合作影响，增长约14.9%。总员工成本为51亿元，较2021年增长21.4%，人均薪酬11.4万元/年，较2021年增加约3000元，公司在调整期保持优秀人才招揽，提升薪酬待遇，以人为本，赋能员工，后续人才红利有望释放。
　　4) 2022年疫情和房地产行业冲击较大，导致短期利润承压。(i)经营层面，物业资产管理业务收入6.6亿元（包括房产经纪、车位销售等），同比减少15.1%；整体毛利率同比下滑2.3pct；(ii)非经营层面，应收款减值损失1.42亿元，对比上年9020万元；其他经营开支1.25亿元，主要是金融资产减值，对比上年3820万元。展望后续，2023年起短期扰动逐步缓解，预计公司后续非经常损益情况好转，整体利润率水平有望企稳回升。
　　盈利预测、估值与评级：公司核心经营稳健，独立发展能力强，第三方拓展表现优秀，由于外部环境因素影响导致利润端承压，考虑经济复苏状况和房地产开发市场回暖进程，我们调整地产关联业务收入和利润预测，预测公司2023-2025年归母净利润分别为7.1亿元（下调6%）/8.4亿元（下调8%）/9.7亿元（新增），对应EPS分别为0.22/0.26/0.30元，当前股价对应2023-2025年PE为19/16/14倍，公司独立性、品牌力较强，长期发展向好，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场竞争加剧导致外拓不及预期，经济复苏和地产回暖不及预期。