事件：绿城服务预计2022年营收增速超18%，归母净利润同比下滑30%-40%
　　2023年3月10日，绿城服务发布2022年业绩预告，预期2022年度公司未经审核的收入将录得超过18%的增长，同时，公司未经审核的核心经营利润及未经审核的权益股东应占溢利较2021年同期下降分别约5%至10%，及30%至40%。该降幅主要原因是：(1)基于审慎原则，应收账款及其他应收款减值准备增加，以及金融工具等资产减值增加；(2)受中国房地产行业环境及疫情反复影响，公司收入增幅下降的同时成本上涨。
　　点评：基础物管稳健，独立发展能力较强，疫情和房地产市场致短期利润承压
　　1)项目储备丰富，基本盘稳健；市场拓展领先行业，独立发展能力强。公司预计收入同比增长超过18%（符合我们预期）；中长期看，基础物业管理是业绩稳健增长的主要贡献，近三年基础物管收入占比均超过60%，2022H1为64%，截至2022H1公司在管面积3.5亿平，储备面积3.7亿平，合约面积/在管面积为2.05，明显领先于我们重点关注的19家物业公司，项目储备较为充裕；公司高品质服务带来良好的口碑和品牌美誉，第三方拓展竞争优势突出，22H1第三方在管面积占比86%，领先同业，持续为行业独立发展树立标杆。
　　2)下半年疫情和房地产行业环境等因素持续影响，利润率短期承压。本次公告预计2022年归母净利润同比下降30%-40%（低于我们中期预测下降16%），我们在公司2022年中期业绩点评中提出，2022年上半年由于经济环境和疫情影响，公司员工成本及资产减值损失准备较上年同期有所增加，叠加金融资产公允价值变动，非经营性因素对利润短期有影响。22H1公司35%收入来自大杭州地区，41%收入来自长三角和环渤海地区，下半年国内新冠疫情仍有反复，公司收入下滑且成本提升，如部分社区增值业务无法正常开展，而房地产市场回暖进程较为缓慢（22H1公司地产开发关联业务收入占比14%），多重因素影响下，公司金融资产减值较往年有所增加，业务成本抬升，利润率短期承压，我们认为暂时性因素不影响公司长期发展向好，2023年疫情影响解除，国内经济稳步复苏，房地产市场逐步筑底回暖，公司整体利润率水平有望企稳。
　　盈利预测、估值与评级：公司基本面稳健，品牌美誉度高，第三方外拓具备竞争优势，独立发展能力较强，科技板块增长潜力较大，由于外部环境因素影响导致利润端承压，考虑经济复苏状况和房地产开发市场回暖进程，我们下调公司利润率预测，以及地产关联业务增长预测，预测公司2022-2024年归母净利润为5.5亿元（下调22%）/7.5亿元（下调21%）/9.1亿元（下调22%），当前股价对应2022-2024年PE为26倍/19倍/16倍，公司独立性、品牌力较强，短期非经营因素影响利润，长期发展向好，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场竞争加剧导致外拓不及预期，经济复苏和地产回暖不及预期。
　　
　　

研究报告全文：2023年3月13日公司研究核心经营相对稳健短期因素扰动明显绿城服务2869HK2022年业绩预告点评要点买入维持当前价492港元事件绿城服务预计2022年营收增速超18归母净利润同比下滑30-402023年3月10日绿城服务发布2022年业绩预告预期2022年度公司未经审核的收入将录得超过18的增长同时公司未经审核的核心经营利润及未作者经审核的权益股东应占溢利较2021年同期下降分别约5至10及30至分析师何缅南40该降幅主要原因是1基于审慎原则应收账款及其他应收款减值准备执业证书编号S0930518060006021-52523801增加以及金融工具等资产减值增加2受中国房地产行业环境及疫情反复影hemiannanebscncom响公司收入增幅下降的同时成本上涨点评基础物管稳健独立发展能力较强疫情和房地产市场致短期利润承压联系人韦勇强021-525238101项目储备丰富基本盘稳健市场拓展领先行业独立发展能力强公司预计weiyongqiangebscncom收入同比增长超过18符合我们预期中长期看基础物业管理是业绩稳健增长的主要贡献近三年基础物管收入占比均超过602022H1为64市场数据截至2022H1公司在管面积35亿平储备面积37亿平合约面积在管面积总股本亿股3232为205明显领先于我们重点关注的19家物业公司项目储备较为充裕公司总市值亿港元15903一年最低最高港元322903高品质服务带来良好的口碑和品牌美誉第三方拓展竞争优势突出22H1第三近3月换手率10647方在管面积占比86领先同业持续为行业独立发展树立标杆2下半年疫情和房地产行业环境等因素持续影响利润率短期承压本次公告预股价相对走势计2022年归母净利润同比下降30-40低于我们中期预测下降16我们在公司2022年中期业绩点评中提出2022年上半年由于经济环境和疫情影响公司员工成本及资产减值损失准备较上年同期有所增加叠加金融资产公允价值变动非经营性因素对利润短期有影响22H1公司35收入来自大杭州地区41收入来自长三角和环渤海地区下半年国内新冠疫情仍有反复公司收入下滑且成本提升如部分社区增值业务无法正常开展而房地产市场回暖进程较为缓慢22H1公司地产开发关联业务收入占比14多重因素影响下公司金融资产减值较往年有所增加业务成本抬升利润率短期承压我们认为暂资料来源Wind时性因素不影响公司长期发展向好2023年疫情影响解除国内经济稳步复苏相关研报房地产市场逐步筑底回暖公司整体利润率水平有望企稳20221128风险因子缓释发展路径渐明光大证券房地产行业物业服务2023年度投资盈利预测估值与评级公司基本面稳健品牌美誉度高第三方外拓具备竞争策略优势独立发展能力较强科技板块增长潜力较大由于外部环境因素影响导致利润端承压考虑经济复苏状况和房地产开发市场回暖进程我们下调公司利润20220901业务保持稳健增长非经营性因素影率预测以及地产关联业务增长预测预测公司2022-2024年归母净利润为55响利润绿城服务2869HK2022年中期业绩点评亿元下调2275亿元下调2191亿元下调22当前股价对20220403均衡发展稳中求进绿城服务应2022-2024年PE为26倍19倍16倍公司独立性品牌力较强短期非2869HK2021年度业绩点评经营因素影响利润长期发展向好维持买入评级20210903聚焦核心优势市场构建优质优价风险提示市场竞争加剧导致外拓不及预期经济复苏和地产回暖不及预期体系绿城服务2869HK2021年中报点评公司盈利预测与估值简表20210526以更积极的姿态参与市场外拓竞争指标202020212022E2023E2024E绿城服务2869HK2020年度业绩点评营业收入百万元101061256615269180222110320201221手握金钥匙树立品质物业典范收入增长率178243215180171绿城服务2869HK跟踪报告20200305物管搭台科技唱戏光大证券物归母净利润百万元710846554751913业管理与科技行业联合研究报告归母净利润增长率488191-346356217EPS元人民币022026017023028ROE归母摊薄1001157091105PE199167255188155PB2019181716资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-3-10汇率1港元08874元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告绿城服务2869HK财务报表与盈利预测利润表百万元202020212022E2023E2024E营业收入1010612566152691802221103营业成本-8183-10236-12758-15134-17668毛利19232331251128883435销售费用-156-201-244-288-337管理费用-891-1050-1261-1489-1743其他经营净收益99101222530其他收入-经营13898114118122其他支出-经营-43-38-126-63-65应收账款减值损失-100-90-223-115-131营业利润EBIT970115079310781311财务收入费用净额026-16-21-25应占联合营公司利润亏损2821222631出售联营附属公司的收益亏损5-5-6-7-8税前利润EBT1003119179410761309所得税-262-301-198-269-327净利润含少数股东权益741890595807982净利润不含少数股东权益710846554751913总股本百万32203245323232323232EPS元人民币022026017023028资产负债表百万元202020212022E2023E2024E流动资产合计86099278106961212713801货币资金44374307409141734257应收账款19903055436955506974存货346434670732793定期存款98121192226受限制银行存款-流动资产284283284310336其他金融资产-流动资产5721179126313391415非流动资产合计44695097546456105762固定资产-物业厂房及设备695773708630545投资性房地产479245238227214有使用权资产-非流动资产747872790687575无形资产362430426415401商誉284451627627627于联营公司之权益454656691722753于合营公司之权益22766707376其他金融资产-非流动资产886877106612581473长期预付款1547586981递延税项资产-非流动资产201237288340398定期存款-非流动资产120379425471513应收账款及其他应收款-非流动资产-637791106资产合计1307914375161601773619563流动负债合计46865789688080329366应付账款及其他应付款项29633706446851615881合同负债-流动负债11121343179820912556短期借款65678应交税费404512337457556租赁-流动负债164185230273319拨备-流动负债3637404345非流动负债合计12811216132414171509递延税项负债-非流动767693109128租赁-非流动负债1037966104511101172长期借款140147157167177拨备-非流动负债2527293132负债合计596770048203945010875少数股东权益291351716746782股东权益合计71127370795782878688现金流量表百万元202020212022E2023E2024E经营活动现金流1316101980410101190投资活动现金流2264302462579634融资活动现金流2977779557349473净现金流2029612158283资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告绿城服务2869HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及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