核心观点
　　2022年公司受房地产行业环境及疫情反复影响，归母净利润下滑35.3%，主要是由于公司成本上涨导致利润率下滑以及应收账款及其他应收款减值增加、金融资产减值增加。我们认为公司物业服务基本盘稳健，园区服务、咨询服务有望随着经济复苏、房地产行业回暖而逐步改善，我们看好公司未来的持续成长。
　　事件
　　公司公布2022年业绩，实现营业收入148.6亿元，同比增长18.2%；实现核心经营利润9.8亿元，同比下降9.1%；实现归母净利润5.5亿元，同比下降35.3%。
　　简评
　　全年业绩受宏观环境及疫情反复影响负增长。公司发布2022年业绩，实现营业收入148.6亿元，同比增长18.2%；实现核心经营利润9.8亿元，同比下降9.1%；实现归母净利润5.5亿元，同比下降35.3%。业绩下滑主要是由于：1.应收账款及其他应收款减值准备增加，金融工具等资产减值增加；2.受房地产行业环境及疫情反复影响公司成本有所上涨，实现毛利率16.2%，较上年下滑2.3个百分点。
　　物业服务稳健增长，非住转型扎实推进。2022年公司物业服务实现收入94.5亿元，同比增长21.6%，实现毛利率12.1%，较2021年下降0.4个百分点。公司在管面积3.84亿方，同比增长26.3%，合管比达1.99，储备项目充足。在管面积中华东地区占比59.1%，优质的区域分布保障了公司平均物业费处于高位，2022年达3.2元/㎡/月，与上年基本持平。公司在非住物业方面持续发力，2022年非住在管面积7400万方，储备面积已达1.15亿方。
　　物业资产管理拖累园区服务增速，2023年有望改善。公司2022年实现园区业务收入28.5亿元，同比增长9.1%，分类别来看，园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务和文化教育服务均实现双位数增长，其中居家生活服务同比增速达32.5%，但是受制于2022年房地产市场下行，房产经纪业务和车位销售业务表现疲软，导致物业资产管理服务收入同比下滑15.1%，对整体收入造成拖累，预计随着2023年房地产市场逐步回暖，物业资产管理业务有望改善。
　　咨询服务受房地产环境及疫情影响较大，科技服务表现亮眼。2022年公司咨询服务实现收入20.7亿元，同比增长5.4%，但毛利仅实现4.7亿元，同比下降20.3%，毛利率为22.7%，相较上年下降7.3个百分点，主要是受到房地产行业环境和疫情反复的影响，预计2023年随着经济向好，市场逐步回暖，该分部业务将得到改善。科技服务实现收入4.9亿元，同比增长121.6%，毛利率达40.9%，同比略降1.9个百分点，随着数字化的受重视程度提高，未来有望持续驱动公司增长。
　　目标价6.09港元，维持买入评级。我们预测公司2023-2025年EPS为0.21/0.26/0.31元（原预测2023-2024年为0.36/0.44元）。考虑公司关联公司销售稳健、自身外拓能力较强，给予2023年25倍PE，对应目标价6.09港元（使用汇率1港元=0.88人民币元）。
　　风险分析：1）公司所在的物业管理行业当前面临激烈的行业竞争，公司未来可能由于竞争加剧无法中标足够的项目，导致第三方物管面积增速放缓。2）公司毛利率面临压力。公司收取的物业费基本恒定的，调价相对来说比较困难，但公司需要面对人工成本每年的上涨，如果公司无法持续提升管理效率并运用科技手段节约人工，公司将面临毛利率下滑的压力。3）非经营性因素持续影响公司利润释放。公司作为滨江服务的基石投资人持有滨江服务低于5%股权，由于该部分按公允价值核算，其每年的价值会随着滨江服务的股价变动有所调整，未来也会持续影响公司利润；除此之外，公司2022年计提一定应收款项及其他应收款减值准备，如果公司后续持续计提，也将对公司利润端表现产生影响。