报告关键要素:
　　公司坚持先做大规模后做实密度，最终实现高质量发展的发展战略，短期业绩增速有所放缓，但在基本盘快速增长的基础上，预计公司业绩增速仍会逐渐恢复至较高增长通道。
　　事件:3月28日，公司披露了2022年年度报告，2022年公司营业收入实现25.98亿元，同比增长24.41%；实现归属于上市公司股东的净利润1.86亿元，同比增长11.80%。
　　点评：
　　公司业绩增速放缓：这主要受外延并购不及预期以及利润率下降影响，（1）受公司外延并购部分未能及时达成合作意向，导致公司业绩增速不及预期；（2）毛利率下降，主要源于①公司规模增长快，低毛利率水平的新进项目占比持续提升，公司综合毛利率下降至16.14%（2021年为18.65%）；②重庆区域社保基数提升导致公司人员成本增加。
　　公司先规模后密度战略持续推进，全国化布局效果不断深化：（1）2022年公司新进入济南、三亚、珠海、厦门等34座城市，重庆以外区域收入占比达到60.04%（2021年为52.74%），2022年末公司项目管理部数量达到513个，服务面积增至约1.3亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至60.23%，新签约年合同金额较上年同期增长约19.62%，占比76.51%；（2）截至2022年末，公司已设立14个城市公司，全国化经营布局不断完善；（3）2022年新拓展项目190个，过千万级项目22个，斩获了重庆移动、中国银保监会、海南电网、南京新媒体大厦等地标性优质项目。
　　公司坚持内生增长与外延并购并举的举措，随着规模扩大，项目运营逐步进入稳定成熟期，公司业绩有望恢复至较高增长通道。2022年公司坚持“资本驱动，加速发展”，同时推进地方政府国有平台合作等工作，于7月与重庆保税港区股份有限公司达成合作，收购了重庆保税港区港佳综合服务有限公司40%股权，与江西省铁路航空投资集团有限公司下属江西赣铁物业有限公司，合作成立江西中泽新大正股份有限公司，12月，与云南沧恒投资有限公司达成收购意向，公司根据行业发展情况，短期外延并购保持谨慎，不改长期发展战略和趋势。
　　公司保持公建物管龙头优势，各业态规模持续稳定拓展，办公/航空/公共/学校/商住,增速分别为+38.09%/+15.30%/+31.33%/+12.67%/+1.81%。
　　盈利预测与投资建议：公司坚持先做大规模后做实密度，最终实现高质量发展的发展战略，短期业绩增速有所放缓，但在基本盘快速增长的基础上，预计公司业绩增速仍会逐渐恢复至较高增长通道。我们调整2023-2024年盈利预测，预计归母净利润分别为2.6亿元/3.6亿元，同时预计2025年归母净利润为4.4亿元，维持“买入”评级。
　　风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等

研究报告全文：TableRightTitle证券研究报告房地产公TableTitleTableStockRank司维持研短期业绩承压坚守长期发展战略买入究TableStockNameTableReportDate新大正002968点评报告2023年03月29日TableSummaryTableBaseData报告关键要素基础数据3606公司坚持先做大规模后做实密度最终实现高质量发展的发展战略短期总股本百万股22909业绩增速有所放缓但在基本盘快速增长的基础上预计公司业绩增速仍流通A股百万股20776会逐渐恢复至较高增长通道收盘价元2227公总市值亿元5102事件3月28日公司披露了2022年年度报告2022年公司营业收入实流通A股市值亿元4627司点现2598亿元同比增长2441实现归属于上市公司股东的净利润186个股相对沪深TableChart300指数表现评亿元同比增长1180报点评新大正沪深30015公司业绩增速放缓这主要受外延并购不及预期以及利润率下降影响110告受公司外延并购部分未能及时达成合作意向导致公司业绩增速不及预50期2毛利率下降主要源于公司规模增长快低毛利率水平的新进-5项目占比持续提升公司综合毛利率下降至16142021年为1865-10-15重庆区域社保基数提升导致公司人员成本增加-20公司先规模后密度战略持续推进全国化布局效果不断深化12022年公司新进入济南三亚珠海厦门等34座城市重庆以外区域收入占数据来源聚源万联证券研究所比达到60042021年为52742022年末公司项目管理部数量达到513个服务面积增至约13亿平方米重庆以外区域的项目占比提升至相关研究TableReportList项目拓展积极业绩增速保持高位证6023新签约年合同金额较上年同期增长约1962占比76512券截至2022年末公司已设立14个城市公司全国化经营布局不断完善激励政策稳步推进项目拓展保持积极研深化全国化布局业绩维持较高增长32022年新拓展项目190个过千万级项目22个斩获了重庆移动究中国银保监会海南电网南京新媒体大厦等地标性优质项目报公司坚持内生增长与外延并购并举的举措随着规模扩大项目运营逐步告进入稳定成熟期公司业绩有望恢复至较高增长通道2022年公司坚持资本驱动加速发展同时推进地方政府国有平台合作等工作于7月与重庆保税港区股份有限公司达成合作收购了重庆保税港区港佳综合服务有限公司40股权与江西省铁路航空投资集团有限公司下属江西赣铁物业有限公司合作成立江西中泽新大正股份有限公司12月与云南沧恒投资有限公司达成收购意向公司根据行业发展情况短期外延并购保持谨慎不改长期发展战略和趋势分析师TableAuthors潘云娇公司保持公建物管龙头优势各业态规模持续稳定拓展办公航空公共执业证书编号S0270522020001TableForecastSample2022A2023E2024E2025E电话02032255210营业收入百万元259811354397456971559282邮箱panyjwlzqcomcn增长比率24362922净利润百万元18566264533594143837增长比率12423622每股收益元081115157191市盈率倍2748192914201164市净率倍457376297237数据来源携宁科技云估值万联证券研究所TablePagehead2证券研究报告房地产学校商住增速分别为3809153031331267181盈利预测与投资建议公司坚持先做大规模后做实密度最终实现高质量发展的发展战略短期业绩增速有所放缓但在基本盘快速增长的基础上预计公司业绩增速仍会逐渐恢复至较高增长通道我们调整2023-2024年盈利预测预计归母净利润分别为26亿元36亿元同时预计2025年归母净利润为44亿元维持买入评级风险因素公司项目外拓不及预期新项目毛利率提升不及预期等第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn24TablePagehead证券研究报告房地产startend利润表百万元TableForecastDetail资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E营业收入2598354445705593货币资金600128717312259同比增速24362922交易性金融资产0000营业成本2178293337654611应收票据及应收账款481486627767毛利420611805982存货36810营业收入16171818预付款项14151923税金及附加16212734合同资产0000营业收入1111其他流动资产137218280342销售费用35486276流动资产合计1236201326653401营业收入1111长期股权投资16161616管理费用191266343419固定资产165160155150营业收入7888在建工程22222222研发费用0000无形资产6666营业收入0000商誉70707070财务费用-6-6-13-17递延所得税资产5555营业收入0000其他非流动资产150150150150资产减值损失0000资产总计1670244130893820信用减值损失10000短期借款2222其他收益24344353应付票据及应付账款129201258316投资收益-1223预收账款0354656净敞口套期收益0000合同负债35597592公允价值变动收益3000应付职工薪酬181440565692资产处置收益0000应交税费267191112营业利润222318431526其他流动负债135229288347营业收入9999流动负债合计506103513231615营业外收支0000长期借款0000利润总额222317431526应付债券0000营业收入9999递延所得税负债5555所得税费用36527187其他非流动负债28282828净利润186265360439负债合计539106913561648营业收入7788归属于母公司的所有者权益1117135817182156归属于母公司的净利润186265359438少数股东权益14151516同比增速12423622股东权益1131137317332172少数股东损益0011负债及股东权益1670244130893820EPS元股081115157191现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E经营活动现金流净额90709442525投资-40000基本指标资本性支出-410002022A2023E2024E2025E其他0223EPS081115157191投资活动现金流净额-81122BVPS487593750941债权融资0000PE2748192914201164股权融资179200PEG233045040053银行贷款增加减少0000PB457376297237筹资成本-82-11500EVEBITDA1848209614431075其他-13000ROE17192120筹资活动现金流净额-78-2300ROIC15161817现金净流量-70687444528数据来源携宁科技云估值万联证券研究所第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn34TablePagehead证券研究报告房地产行业投资评级TableInudstryRankInfo强于大市未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10以上同步大市未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10至-10之间弱于大市未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10以上公司投资评级TableStockRankInfo买入未来6个月内公司相对大盘涨幅15以上增持未来6个月内公司相对大盘涨幅5至15观望未来6个月内公司相对大盘涨幅-5至5卖出未来6个月内公司相对大盘跌幅5以上基准指数沪深300指数风险提示TableRiskInfo我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论证券分析师承诺TablePromiseInfo本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿免责条款TaleReliefInfo本报告仅供万联证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本公司是一家覆盖证券经纪投资银行投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格在法律许可情况下本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或类似的金融服务本报告为研究员个人依据公开资料和调研信息撰写本公司不对本报告所涉及的任何法律问题做任何保证本报告中的信息均来源于已公开的资料本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价研究员任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告的版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制刊登发表和引用未经我方许可而引用刊发或转载的引起法律后果和造成我公司经济损失的概由对方承担我公司保留追究的权利万联证券股份有限公司TableAdressInfo研究所上海浦东新区世纪大道1528号陆家嘴基金大厦北京西城区平安里西大街28号中海国际中心深圳福田区深南大道2007号金地中心广州天河区珠江东路11号高德置地广场第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn44