核心观点
　　2022年公司业绩平稳增长，期内归母净利润增速不及营收增速主要因盈利能力下降，毛利率下滑2.6个百分点至16.1%。各细分业态发展良好。其中办公物业和公共物业表现最佳，同比增速均在30%以上，坚定走全国化战略，全年重庆外区域营收达15.6亿元，占比达到60.0%，年内在收并购领域表现亮眼，12月与云南沧恒投资达成收购意向，进军能源物业领域。
　　标题
　　业绩平稳增长，盈利能力下滑。2022年公司实现营业收入26.0亿元，同比增长24.4%；实现归母净利润1.9亿元，同比增长11.7%。期内归母净利润增速不及营收增速主要因盈利能力下降，毛利率下滑2.6个百分点至16.1%，具体来看：1、基础物业服务毛利率受公司扩张影响，下滑2.4个百分点至15.2%；2、4季度重庆区域的防疫管控导致高毛利的创新增值服务全年收入下降6.7%；3、市场竞争加剧，城市服务的毛利率下滑4.2个百分点至15.6%。
　　全国化战略成效显著，收并购进军能源物业。2022年公司各细分业态发展良好。其中办公物业和公共物业表现最佳，同比增速均在30%以上，航空物业和学校物业也继续保持领先优势。公司坚定走全国化战略，全年重庆外区域营收达15.6亿元，占比达到60.0%。在收并购领域表现亮眼，7月收购了重庆港佳综合服务40%股权，12月与云南沧恒投资达成收购意向，进军能源物业领域。
　　人才引进与激励机制进一步完善。2022年公司制定了城市合伙人制度，针对重点中心城市管理团队按合伙人机制共同合伙创业。
　　维持买入评级。我们预测公司2023-2025年EPS为1.32/1.67/2.09元。根据FCFF估值，略下调目标价至33.26元（原为35.45元），对应2023-2025年PE分别为25/20/16倍。
　　风险提示：1、全国布局受阻；2、公司扩张期间毛利率持续下滑。
　　
　　

研究报告全文：证券研究报告A股公司动态房地产服务业绩平稳增长全国化战略卓有新大正002968SZ成效2022年年报点评核心观点维持买入年公司业绩平稳增长期内归母净利润增速不及营收增速主2022竺劲要因盈利能力下降毛利率下滑26个百分点至161各细分zhujinbjcsccomcn业态发展良好其中办公物业和公共物业表现最佳同比增速均SAC编号s1440519120002在30以上坚定走全国化战略全年重庆外区域营收达156亿编号元占比达到600年内在收并购领域表现亮眼12月与云南SFCBPU491沧恒投资达成收购意向进军能源物业领域黄啸天huangxiaotiancsccomcn标题SAC编号S1440520070013业绩平稳增长盈利能力下滑2022年公司实现营业收入260亿发布日期2023年03月28日元同比增长244实现归母净利润19亿元同比增长117期内归母净利润增速不及营收增速主要因盈利能力下降毛利率当前股价2328元下滑26个百分点至161具体来看1基础物业服务毛利率目标价格6个月3326元受公司扩张影响下滑24个百分点至15224季度重庆区域的防疫管控导致高毛利的创新增值服务全年收入下降673主要数据股票价格绝对相对市场表现市场竞争加剧城市服务的毛利率下滑42个百分点至156全国化战略成效显著收并购进军能源物业2022年公司各细分1个月3个月12个月业态发展良好其中办公物业和公共物业表现最佳同比增速均-688-622733011-3183-3167在30以上航空物业和学校物业也继续保持领先优势公司坚12月最高最低价元37551971定走全国化战略全年重庆外区域营收达156亿元占比达到总股本万股2290911600在收并购领域表现亮眼7月收购了重庆港佳综合服务40流通A股万股2215966股权12月与云南沧恒投资达成收购意向进军能源物业领域总市值亿元5333人才引进与激励机制进一步完善2022年公司制定了城市合伙人流通市值亿元5159制度针对重点中心城市管理团队按合伙人机制共同合伙创业近3月日均成交量万9610维持买入评级我们预测公司2023-2025年EPS为主要股东132167209元根据FCFF估值略下调目标价至3326元王宣2849原为3545元对应2023-2025年PE分别为252016倍风险提示1全国布局受阻2公司扩张期间毛利率持续下滑股价表现2010重要财务指标0-102021A2022A2023E2024E2025E-20营业收入百万元208826259811370500470469594053-30净利润百万元1660718566303403828347985202232820224282022528202262820227282022828202292820231282023228YOY26571180634226182534202210282022112820221228新大正沪深300EPS摊薄元072081132167209PE倍32002863175213881108相关研究报告PB倍546476401335277中信建投房地产服务新大正2022-07-002968业绩高速增长多业态发展强资料来源iFinD中信建投证券26劲2022年半年报点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明新大正A股公司动态报告目录1业绩平稳增长盈利能力下滑12全国化战略成效显著收并购进军能源物业23人才引进与激励机制进一步完善34盈利预测与投资建议维持买入评级45风险提示5报表预测6请参阅最后一页的重要声明新大正A股公司动态报告1业绩平稳增长盈利能力下滑2022年公司实现营业收入260亿元同比增长244实现净利润19亿元同比增长117公司根据五五战略规划对主要业务板块做了重新划分从原有的综合物业管理服务专业管理服务增值服务三类主要业务更新为以基础物业为主城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图年内公司基础物业实现收入241亿元占比926同比增长243创新业务实现收入100亿元占比38同比下降67城市服务实现收入93亿元占比36同比增长1000图表1公司营业收入净利润及增速图表2公司毛利率管理费用率及净利率毛利率管理费用率归母净利率营业收入亿元净利润亿元25营业收入yoy净利润yoy2120211021408008201870161460061599499540041090179576490977376078220025715002020A2021A2022A2023E2024E2025E020182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投公司归母净利润增速不及营收增速主要系期内盈利能力的下滑毛利率由2021年的187下滑26个百分点至当期的161主要原因在于1基础物业服务毛利率受公司加速扩张影响下滑24个百分点至1522高毛利的创新增值服务全年收入下降67主因4季度重庆区域的防疫管控导致当季该业务收入降幅较大3市场竞争加剧城市服务的毛利率下滑42个百分点至156其中业务扩张对公司毛利率的冲击主要体现在1业务扩张期新进项目1年以内项目占比提升至142新进项目由于员工培训支出固定资产投入等较高2022年毛利率仅为102远低于成熟项目的1722异地拓展力度加大2022年非重庆区域收入达到156亿元占比达到600远超重庆区域占比新进入城市往往项目密度较低2022年毛利率水平为138远低于公司大本营重庆的197图表3公司成熟项目vs新进项目毛利率图表4公司重庆区域vs其他区域毛利率2525207319562020171217121679137515126015101510105500成熟项目毛利率新进项目毛利率重庆地区毛利率其他区域毛利率资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明1新大正A股公司动态报告2全国化战略成效显著收并购进军能源物业2022年公司各个细分业态均发展良好其中办公物业受益于军队金融通信等重点业态的快速增长实现收入106亿元同比增长达到381公共物业确定了交通医养业态为未来五年发展孵化的主要产品在医养业态取得突破2022年中标18个医养业态项目实现收入56亿元同比增长313同时公司在原有优势赛道航空物业和学校物业也继续保持领先优势2022年新中标珠海金湾国际机场成都天府国际机场贵阳龙洞堡国际机场黑龙江牡丹江海浪机场宁波栎社国际机场等5个大中型国际机场截至年末在管机场项目达到25个2022年实现收入28亿元同比增长153在学校物业上公司积极建立全国学校业态对接渠道2022年实现营收37亿元同比增长127自2020年坚定走全国化战略以来公司重庆外项目和营收占比显著升高2022年重庆外区域营收达156亿元同比增长416在总营收中占比达到600同比提升73个百分点重庆外区域项目309个占比达602同比增长298市场拓展方面重庆区域新签约年合同金额同比增长386占比235重庆市场深耕稳中有升重庆以外区域新签约年合同金额同比增长196占比765通过重点中心城市战略收并购民兴物业等举措公司已变身成为全国化综合物管公司2022年公司坚持资本驱动加速发展开展多项投资并购业务7月与重庆保税港区股份有限公司达成合作收购了重庆保税港区港佳综合服务有限公司40股权12月公司与云南沧恒投资有限公司达成收购意向其下属的云南澜沧江物业服务有限公司多年来深耕电力能源园区的综合物业服务具备鲜明的电力能源大后勤服务的特色及专业竞争优势按2021年数据来看澜沧江实业营收61亿元净利润08亿元若并购成功可以提升公司299的营收和463的净利润有望大幅提升公司业绩中枢同时澜沧江实业也在西南片区打造了能源物业服务的标杆为后续获取清洁能源运营企业订单打下品牌和实力基础图表5公司主营业务收入亿-按业态分图表6公司营收区域分布公共物业学校商住航空办公重庆非重庆重庆外营收占比303070252560502020401515301010205510000201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明2新大正A股公司动态报告图表7公司中标金额与新签合同金额图表8公司中标金额区域分布中标金额亿元新签合同金额亿元重庆非重庆地区25100208070156080787651104052030202223490020162017201820192020202120222019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投3人才引进与激励机制进一步完善2022年公司制定了城市合伙人制度针对重点中心城市管理团队按合伙人机制共同合伙创业增强了城市公司团队干事创业的积极性2022年输出储备项目经理合格入池人员25人搭建了较为完善的后备人员建制随着公司全国化业务布局推进集团总部及业务条线引进了大量中高层人才在人才布局与业务布局上同步匹配进行同时公司选举张璐女士为新任独立董事历任重庆丽达律所事务所专职律师高级合伙人在人才体系完备的基础上2022年公司再次推出股权激励计划向15名董事高管核心骨干授予100万股的股权激励占公告时总股本061解禁条件与2021年计划一致尽管2022年第一个解除限售期受到防疫管控等外部环境的影响未达成解除限售条件但考虑到2023年外部环境的趋于稳定和收并购项目并表带来的业绩增厚有助于公司在未来达成解锁条件图表9本次股权激励解除限售时间安排及业绩考核目标解除限售归属安排对应考核年度解除限售时间业绩考核目标比例营业收入同比2020年增长不低于第一个解自首次授予限制性股票上市之日起242022年30110并且公司净利润同比2020除限售期个月后起至36个月内止年增长不低于90营业收入同比2020年增长不低于第二个解自首次授予限制性股票上市之日起362023年20200并且公司净利润同比2020除限售期个月后起至48个月内止年增长不低于150营业收入同比2020年增长不低于第三个解自首次授予限制性股票上市之日起482024年10280并且公司净利润同比2020除限售期个月后起至60个月内止年增长不低于210营业收入同比2020年增长不低于第四个解自首次授予限制性股票上市之日起602025年10360并且公司净利润同比2020除限售期个月后起至72个月内止年增长不低于280请参阅最后一页的重要声明3新大正A股公司动态报告资料来源公司公告中信建投图表10本次股权激励高管分配情况获授的限制性股票占本激励计划授予限占本激励计划公告日姓名职务数量万股制性股票总数的比例公司股本总额的比例刘文波总裁3526015吴云副总裁846004高文田副总裁987004陈传宇副总裁1128005杨谭副总裁1410006田维正助理总裁1269006翁家林助理总裁董事会秘书564002罗东秋审计内控中心总经理423002预留部分423002董事会认为需要激励的其他人员30823014共7人合计15人1358100060资料来源公司公告中信建投4盈利预测与投资建议维持买入评级我们预测公司2023-2025年EPS为132167209元根据FCFF估值略下调目标价至3326元原为3545元对应2023-2025年PE分别为252016倍图表11FCFF估值模型参数名称预测值预测项目结果无风险利率302023-2035年FCFF现值百万3139市场收益率260永续期FCFF现值百万4485Beta09合计7624股权成本249加非核心资产30债务成本00减带息债务账面价值21税率161减少数股东权益14税后债务成本00总股本价值百万7619债务总资本50总股本百万股2291权益总资本50每股价值元3326WACC121资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明4新大正A股公司动态报告5风险提示1公司全国布局可能受阻导致业绩增长不及预期公司的业务目前仍在异地扩张的过程中在一开始进入新市场的时候由于前期成本投入存在以及前期订单量较少容易出现亏损的可能由此会拉低整体利润的增长预期2市政业务进展不及预期公司原先主业主要是在公建物业物业管理服务上对于市政环卫领域不甚熟悉尽管公司在上市之初已经确立了要进入该业务的战略也在近年来有过反复探索认证但是由于是新业务且其商业模式和物业管理仍有一定差距实际业务推进过程中存在风险且收购标的的整合也仍存在一定的不确定性请参阅最后一页的重要声明5新大正A股公司动态报告报表预测资产负债表百万元利润表百万元会计年度2021A2022A2023E2024E2025E会计年度2021A2022A2023E2024E2025E流动资产113332123624182490235396300336营业收入208826259811370500470469594053现金670456000597011126854163282营业成本169839217784302432383776484436应收票据及应收账款合计3212148108608777730397609营业税金及附加12581551222228213562其他应收款1220113274216012743034635销售费用34993499499063368001预付账款12541427196824993155管理费用1632019060271803451443581存货6753387869981259研发费用000000000000000其他流动资产036473246313395财务费用-692-598-224-359-490非流动资产3204043361391343488130731资产减值损失000000000000000长期投资0001645185720692281信用减值损失-7301024000000000固定资产1694019345164521353410589其他收益17742418209620962096无形资产684587490392294公允价值变动收益228296000000000其他非流动资产1441521784203351888617567投资净收益039-076020020020资产总计145371166985221623270277331067资产处置收益000000000000000流动负债432675056484883107719135975营业利润1991322178360154549757079短期借款000157000000000营业外收入014060274274274应付票据及应付账款合计960612854196812497431525营业外支出057084071071071其他流动负债33662375546520282744104450利润总额1987122154362194570057282非流动负债33653336278122601779所得税32333569583573639229长期借款233718981343822341净利润1663818585303843833748054其他非流动负债10291438143814381438少数股东损益031018043055069负债合计466325390087664109978137755归属母公司净利润1660718566303403828347985少数股东权益13311414145815121581EBITDA2125224179404344980661154股本1626822909229092290922909EPS元072081132167209资本公积4493441428414284142841428留存收益36205473346816594449127394主要财务比率归属母公司股东权益97408111671132502158786191731会计年度2021A2022A2023E2024E2025E负债和股东权益145371166985221623270277331067成长能力ROE17051663426026982627现金流量表百万元ROIC33592153623926332546会计年度2021A2022A2023E2024E2025E偿债能力634226182534经营活动现金流71898968473324233351787资产负债率32083228净利润1663818585303843833748054净负债比率-6553-5124183718431845折旧摊销20742624443944654362流动比率262244819814808财务费用-692-598-224-359-490速动比率257240229024112503投资损失-039076-020-020-020营运能力267829613189营运资金变动-13550-1316112616-228-255总资产周转率144156其他经营现金流27581444136136136应收账款周转率650540395640694161投资活动现金流-4829-8149-329-329-329应付账款周转率17681694-7142-7862-8429资本支出32763790000000000每股指标元215219221长期投资-1592-4046025025025每股收益最新摊薄072081211215217其他投资现金流-6512-7893-354-354-354每股经营现金流最新摊薄031039筹资活动现金流-3350-7817-9997-12161-15030每股净资产最新摊薄425487167174179短期借款000157-157000000估值比率609609609长期借款2337-439-555-521-480PE32002863153715371537其他筹资现金流-5687-7535-9286-11639-14549PB546476现金净增加额-990-6998370062984336428EVEBITDA26442066132167209资料来源公司公告iFinD中信建投证券请参阅最后一页的重要声明6新大正A股公司动态报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项黄啸天中信建投房地产行业分析师上海财经大学硕士2018年加入中信建投地产团队主要负责房地产开发物业管理REITs等领域的研究2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员20182020年卖方分析师水晶球奖团队成员2018-2020年Wind金牌分析师请参阅最后一页的重要声明7新大正A股公司动态报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号南福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱邮箱邮箱邮箱lizhiyaocsccomcnwengqifancsccomcncaoyingcsccomcncharleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明8