22年营收同比+24%，归母净利润同比+12%，略低于市场预期。2022年，公司营收26.0亿元，同比+24.4%；归母净利润1.86亿元，同比+11.8%，略低于预期；扣非后归母净利润1.62亿元，同比+8.5%。其中，22Q4，营收6.8亿元，同比+6.1%，环比+3.1%；归母净利润0.37亿元，同比-22.7%，环比-31.2%；扣非归母净利润0.28亿元，同比-33.8%，环比-43.4%。2022年，毛利率和归母净利率分别为16.2%、7.1%，分别同比-2.5、-0.8pct；基本每股收益0.82元，同比+10.8%；三项费用率为8.5%，同比-0.7pct；加权净资产收益率为18.1%，同比-0.4pct；公司营收保持较高增速，主要源于：1）公司在管规模稳步增长；2）22年，新拓展项目中标总金额约19亿元，新签约合同年金额约10亿元，同比+23%；3）延伸增值服务带来的收入增长。公司业绩增速低于营收增速主要源于：1）新项目入场前期费用影响；2）疫情防控对运营成本的影响。
　　 22年新拓展项目金额19亿，年化合同金额10亿、同比+23%，拓展积极。2022年，公司新拓展项目中标总金额约19亿元，同比+13%，饱和年化合同收入金额10.1亿元，同比+23%，其中重庆以外区域占比76.5%。截至2022年末，公司在管面积1.3亿平米，在管项目数513个，同比+7.6%，其中重庆占比40%，同比-10pct。22年以来，公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，推动全国化经营布局，新设立南宁公司、厦门公司，分别负责广西、福建区域内物业管理及业务拓展。22年，公司调整了2021年限制性股票激励计划考核办法，新推出2022年限制性股票激励计划，并启动城市合伙人计划构建完成多层次的整体长期激励体系，实现激励的阶段性与延续性。此外，近期公司公告了重大资产购买预案，公司拟以支付现金方式收购13名自然人合计持有的沧恒投资80%股权，交易作价暂定为7.88亿元，标的公司22-24年的承诺净利润数分别为8,400万元、1.01亿元、1.226亿元，对应22-24年CAGR21%，有望增厚公司业绩。标的公司主要业务为电站物业服务，公司通过收购切入门槛较高的能源物业领域，实现新业态战略发展的新突破。
　　办公、航空、公共业态均保持高速增长，扩展共建业态深度与广度。2022年，分业态来看，办公物业、航空物业、公共物业、学校物业、商住物业收入分别占比40.8%、10.6%、21.4%、14.4%、12.8%，分别同比+38%、+15%、+31%、+13%、+2%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比92.6%、3.8%、3.6%，分别同比+24%、-7%、+100%。分区域来看，重庆、重庆外区域收入分别占比40%、60%，分别同比+5%、+42%，公司全国化布局持续推进。22年，办公物业及公共物业方面，公司新中标中国银保监会、中移在线、海南电网等重大标志性项目及多个军队业态项目；公共物业方面，公司在医养业态取得突破，进驻西南医院、三亚疗养院、海南大健康等项目；战略性项目拓展力度持续加大。航空物业方面，公司新中标珠海、成都、贵阳、黑龙江、宁波等5个机场，并且随着机场运营逐渐恢复正常，客流量复苏回升，公司在航空业态的拓展优势将持续领先。
　　投资分析意见：逆境下业绩稳增，新拓展保持积极，维持“买入”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，并构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。后续毛利率修复、增值服务渗透率提升、费用率影响逐步弱化之下，公司业绩有望加速释放。考虑地产下行、疫情长尾效应等影响，我们下调公司2023-24年归母净利润预测至2.72、3.69亿元（原预测值为3.10、4.34亿元）、并引入2025年归母净利润预测为5.07亿元，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险。

研究报告全文：上市公司房地产2023年03月28日公司新大正002968研究逆境下业绩稳增新拓展保持积极公司点报告原因有业绩公布需要点评评22年营收同比24归母净利润同比12略低于市场预期2022年公司营收260买入维持亿元同比244归母净利润186亿元同比118略低于预期扣非后归母净利润162亿元同比85其中22Q4营收68亿元同比61环比31归母净利润037亿元同比-227环比-312扣非归母净利润028亿元同比-338证市场数据2023年03月27日环比-4342022年毛利率和归母净利率分别为16271分别同比-25-08pct券收盘价元232基本每股收益082元同比108三项费用率为85同比-07pct加权净资产收研一年内最高最低元37691953益率为181同比-04pct公司营收保持较高增速主要源于1公司在管规模稳步究市净率48增长222年新拓展项目中标总金额约19亿元新签约合同年金额约10亿元同比报息率分红股价-233延伸增值服务带来的收入增长公司业绩增速低于营收增速主要源于1新流通A股市值百万元4801告上证指数深证成指3251401164794项目入场前期费用影响2疫情防控对运营成本的影响注息率以最近一年已公布分红计算22年新拓展项目金额19亿年化合同金额10亿同比23拓展积极2022年公司新拓展项目中标总金额约19亿元同比13饱和年化合同收入金额101亿元同比23其中重庆以外区域占比765截至2022年末公司在管面积13亿平米在基础数据2022年12月31日每股净资产元487管项目数513个同比76其中重庆占比40同比-10pct22年以来公司聚焦资产负债率3228重点中心城市公司实施拓展计划推动全国化经营布局新设立南宁公司厦门公司分总股本流通A股百万229207别负责广西福建区域内物业管理及业务拓展22年公司调整了2021年限制性股票激流通B股H股百万--励计划考核办法新推出2022年限制性股票激励计划并启动城市合伙人计划构建完成多层次的整体长期激励体系实现激励的阶段性与延续性此外近期公司公告了重大资产一年内股价与大盘对比走势购买预案公司拟以支付现金方式收购13名自然人合计持有的沧恒投资80股权交易作价暂定为788亿元标的公司22-24年的承诺净利润数分别为8400万元101亿元新大正沪深300指数收益率201226亿元对应22-24年CAGR21有望增厚公司业绩标的公司主要业务为电站物业服务公司通过收购切入门槛较高的能源物业领域实现新业态战略发展的新突破100办公航空公共业态均保持高速增长扩展共建业态深度与广度2022年分业态来看-10办公物业航空物业公共物业学校物业商住物业收入分别占比408106214144128分别同比381531132分产品来看基础物-20业创新业务城市服务收入分别占比9263836分别同比24-710003-2804-2805-2806-2807-2808-2809-2810-2811-2812-2801-2802-28分区域来看重庆重庆外区域收入分别占比4060分别同比542公司全国化布局持续推进22年办公物业及公共物业方面公司新中标中国银保监会中移相关研究在线海南电网等重大标志性项目及多个军队业态项目公共物业方面公司在医养业态新大正002968点评收购水电站物取得突破进驻西南医院三亚疗养院海南大健康等项目战略性项目拓展力度持续加业细分领域新突破20230103大航空物业方面公司新中标珠海成都贵阳黑龙江宁波等5个机场并且随着新大正002968点评业绩稳步快增机场运营逐渐恢复正常客流量复苏回升公司在航空业态的拓展优势将持续领先新拓展保持积极20221028投资分析意见逆境下业绩稳增新拓展保持积极维持买入评级新大正作为独立第三方物管公司战略聚焦非住宅物业管理优质赛道在学校公共航空等业态领域具证券分析师备长期的管理经验和服务口碑公司积极招揽众多优秀管理人才并构建多层次激励机制袁豪A0230520120001有望推动公司规模加速提升后续毛利率修复增值服务渗透率提升费用率影响逐步弱yuanhaoswsresearchcom化之下公司业绩有望加速释放考虑地产下行疫情长尾效应等影响我们下调公司联系人2023-24年归母净利润预测至272369亿元原预测值为310434亿元并引入邓力2025年归母净利润预测为507亿元维持买入评级862123297818dengliswsresearchcom风险提示业务拓展不及预期收并购不及预期人工成本上升过快致利润率下行风险财务数据及盈利预测202120222023E2024E2025E营业总收入百万元20882598376249116139同比增长率584244448305250归母净利润百万元166186272369507同比增长率266118464359372每股收益元股074082119161221毛利率187162164169176ROE170166211243275市盈率注市盈率是指目前股价除以各年每股收益净资产收益率是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明公司点评表1公司2022年业绩摘要人民币百万20212022同比变动营业收入20882598244营业成本16982178282营业税1316233毛利润39042078其他收入00NA销售费用353500管理费用163191168营业利润199222114投资收益32175财务费用76136营业外收支00433税前利润199222115所得税3236104少数股东权益00405归属上市公司股东净利润166186118主要比率百分点增减毛利率18716225经营利润率958510净利率807108资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共4页简单金融成就梦想公司点评财务摘要百万元百万股2021A2022A2023E2024E2025E营业总收入20882598376249116139其中营业收入20882598376249116139减营业成本16982178314440825057减税金及附加1316222937主营业务利润3774055968001045减销售费用3535516683减管理费用163191271354442减研发费用00000减财务费用-7-6-11-14-18经营性利润186185285394538加信用减值损失损失以-填列-710000加资产减值损失损失以-填列00000加投资收益及其他2026404666营业利润199222325441605加营业外净收入00000利润总额199222324441605减所得税3236527197净利润166186272370507少数股东损益00001归属于母公司所有者的净利润166186272369507全面摊薄总股本163229229229229每股收益元074082119161221资料来源公司公告申万宏源研究投资收益及其他包括投资收益其他收益净敞口套期收益公允价值变动收益资产处置收益等营业外净收入营业外收入减营业外支出请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共4页简单金融成就梦想公司点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共4页简单金融成就梦想