核心观点
　　1、今年在政策支持下，百货商场、购物中心、农贸市场等商业地产项目Reits落地进程有望加快，进一步丰富市场可供投资标的。
　　2、商业地产作为底层资产的Reits股性更强，也需要进一步关注底层资产的区位分布，经营业态，竞争格局等。
　　3、公募Reits的核心价值是赋予优秀的管理团队采用轻资产方式进行管理输出，实现资产的保值增值，因此，更加市场化的商业地产的加入和当前正在推进的Reits基金扩募，正是上述逻辑的政策保障。
　　信息或事件：
　　3月24日，国家发改委发布通告，提出“贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”
　　简评：
　　1、底层资产进一步扩展。国内公募Reits自首批项目落地以来，试点资产类型呈现多样化发展趋势。2022年新增了保障房作为底层资产，且5月政策底层框架完善之后，8月31日，首批3只租赁性保障住房Reits正式落地，发行效率大大加快。其实早在去年底，证监会副主席李超已经表示“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。”我们认为今年在政策支持下，百货商场、购物中心、农贸市场等商业地产项目Reits落地进程也有望加快，进一步丰富市场可供投资标的。此外，政策下调了现金流分派要求，对于产权类Reits的最低现金流分配率从之前的4%下调至3.8%，有助于进一步激发主体发行意愿。参考美国经验，零售业态Reits市值占比接近10%，是其Reits市场重要的组成部分。
　　2、未来市场将出现分化。随着供给的增加，新Reits上市比价效应下带来的价值回归收益仍存，但是存量Reits的稀缺性将进一步弱化，分化将会加剧。对于市场化程度更高的商业地产而言，未来的盈利增长弹性更大，即租金可以随着租约的到期进行重定价，具有一定的抗通胀属性，但是这种模式下也面临着更大的不确定性，即如果出现竞争格局恶化的趋势，租约到期不仅不能提价，还有可能导致租户迁走。因此我们预计该类底层资产的股性更强，也需要进一步关注底层资产的区位分布，经营业态，竞争格局等。
　　3、长期价值的来源。Retis不应简单理解为盘活资产的工具，因为政策还要求“基础设施REITs净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目），同时要求加快基础设施REITs净回收资金的投资进度，尽快形成投资良性循环，更好支持实体经济发展。基础设施REITs购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。”这也意味着原始权益人发行Reits并不是一锤子买卖，还需要有将净回收的资金再投入，形成闭环。我们认为公募Reits的核心价值是赋予优秀的管理团队采用轻资产方式进行管理输出，实现资产的保值增值，因此，更加市场化的商业地产的加入和当前正在推进的Reits基金扩募，正是上述逻辑的政策保障。
　　风险分析
　　如果供给量明显提升，可能会导致短期内供需失衡，二级市场价格可能会波动加剧；由于我国公募Reits市场规模较小，日均成交量仅为3-4亿，如果流动性突然收缩，可能会导致基金价格的波动异常；无风险利率的变动将会一定程度上影响Reits内在价值，如果无风险利率大幅上行，可能会导致市场波动加剧；基金的底层资产的运营情况可能会受到疫情的影响，从而导致可分配现金不及预期；Reits上市满1年之后，战略配售的金融机构投资人存在大额解禁的可能性。
　　

研究报告全文：证券研究报告债券研究债券简评报告公募Reits的大江大河发布日期2023年03月28日分析师曾羽电话010-85156333SAC编号S1440512070011分析师高庆勇电话15021664595SAC编号S1440519080009核心观点1今年在政策支持下百货商场购物中心农贸市场等商业地产项目Reits落地进程有望加快进一步丰富市场可供投资标的2商业地产作为底层资产的Reits股性更强也需要进一步关注底层资产的区位分布经营业态竞争格局等3公募Reits的核心价值是赋予优秀的管理团队采用轻资产方式进行管理输出实现资产的保值增值因此更加市场化的商业地产的加入和当前正在推进的Reits基金扩募正是上述逻辑的政策保障信息或事件3月24日国家发改委发布通告提出贯彻党中央国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs简评1底层资产进一步扩展国内公募Reits自首批项目落地以来试点资产类型呈现多样化发展趋势2022年新增了保障房作为底层资产且5月政策底层框架完善之后8月31日首批3只租赁性保障住房Reits正式落地发行效率大大加快其实早在去年底证监会副主席李超已经表示研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域我们认为今年在政策支持下百货商场购物中心农贸市场等商业地产项目Reits落地进程也有望加快进一步丰富市场可供投资标的此外政策下调了现金流分派要求对于产权类Reits的最低现金流分配率从之前的4下调至38有助于进一步激发主体发行意愿参考美国经验零售业态Reits市值占比接近10是其Reits市场重要的组成部分2未来市场将出现分化随着供给的增加新Reits上市比价效应下带来的价值回归收益仍存但是存量Reits的稀缺性将进一步弱化分化将会加剧对于市场化程度更高的商业地产而言未来的盈利增长弹性更大即租金可以随着租约的到期进行重定价具有一定的抗通胀属性但是这种模式下也面临着更大的不确定性即如果出现竞争格局恶化的趋势租约到期不仅不能提价还有可能导致租户迁走因此我们预计该类底层资产的股性更强也需要进一步关注底层资产的区位分布经营业态竞争格局等3长期价值的来源Retis不应简单理解为盘活资产的工具因为政策还要求基础设施REITs净回收资本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明证券研究报告债券研究债券简评报告金应主要用于在建项目前期工作成熟的新项目含新建项目改扩建项目同时要求加快基础设施REITs净回收资金的投资进度尽快形成投资良性循环更好支持实体经济发展基础设施REITs购入项目含首次发行与新购入项目完成之日起2年内净回收资金使用率原则上应不低于753年内应全部使用完毕这也意味着原始权益人发行Reits并不是一锤子买卖还需要有将净回收的资金再投入形成闭环我们认为公募Reits的核心价值是赋予优秀的管理团队采用轻资产方式进行管理输出实现资产的保值增值因此更加市场化的商业地产的加入和当前正在推进的Reits基金扩募正是上述逻辑的政策保障本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明证券研究报告债券研究债券简评报告风险分析如果供给量明显提升可能会导致短期内供需失衡二级市场价格可能会波动加剧由于我国公募Reits市场规模较小日均成交量仅为3-4亿如果流动性突然收缩可能会导致基金价格的波动异常无风险利率的变动将会一定程度上影响Reits内在价值如果无风险利率大幅上行可能会导致市场波动加剧基金的底层资产的运营情况可能会受到疫情的影响从而导致可分配现金不及预期Reits上市满1年之后战略配售的金融机构投资人存在大额解禁的可能性请参阅最后一页的重要声明1证券研究报告债券研究债券简评报告曾羽分析师介绍中信建投证券固定收益首席分析师研究发展部总监四川大学经济学学士硕士金融硕导曾从事房地产监管及市场分析工作现深耕固定收益研究领域对地方政府债务及房地产债务有长期深入研究多年新财富水晶球等评比最佳上榜分析师其中2016年新财富固定收益第一名高庆勇中信建投证券固定收益分析师同济大学与巴黎高科高等工程技术大学双硕士主要研究领域为信用债可转债中资美元债另类投资等请参阅最后一页的重要声明2证券研究报告债券研究债券简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号南福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明3