事件：公司发布2022年年报，营收同比增长23%，归母净利润同比增长15.7%招商积余发布2022年年度报告，实现营业收入130亿元，同比增长23.0%，归母净利润5.94亿元，同比增长15.7%；扣非归母净利润5亿元，同比增长36.7%。公司经营活动产生现金流量净额10亿元，同比增长41.6%，EPS为0.56元，每10股派息1.2元。
　　点评：业绩符合预期，短期利润率有所下滑，轻资产化推动业务发展提质增效
　　1) “沃土”优势凸显，平台增值持续快速增长。公司业绩基本符合我们前期的预测（营收+24.6%，归母+19.5%）。2022年基础物管收入同比+28.9%，占总收入比重同比提升3.5pct至77.2%，领先同业，在疫情和房地产市场等外部因素冲击下，基础物管为业绩增长提供坚实保障。平台增值业务快速增长，到家汇商城销售额突破12亿元，同比+52%，营收5.76亿元，同比+117%，占总收入比重4.4%，随着公司发力挖掘企业和社区需求，增值业务渗透率有望持续提升。
　　2）关联方交付保障性强，第三方拓展质量较高。公司在管规模稳步扩张，2022年末在管面积3.1亿平，较2021年增加3041万平，其中关联方招商蛇口交付1583万平，占比超过50%；招商蛇口2022年销售面积1194万平，预计后续将持续给予公司优质的项目资源，以及强有力的业务协同。作为非住宅物管龙头，公司具备外拓竞争优势，2022年新签约物管项目年度合同金额33.1亿元，其中22.8亿元来自第三方拓展，且千万级以上项目占比过半，外拓质量较高。
　　3）短期利润率有所下滑，轻资产化推动业务发展提质增效。由于租金减免、疫情及宏观经济等因素扰动，整体毛利率同比下滑1.9pct至11.8%，其中资管/非住宅/住宅物管毛利率为41.6%/10.1%/9.1%，同比-14.6pct/-3.5pct/+2.6pct（强化运营管理，亏损项目提升效益），扰动因素的影响在2023年有望逐步解除；2022年末公司公告筹划出售7家子公司股权，我们认为公司在加速剥离重资产项目（详见20221206报告《轻资产化步伐加快，回笼现金聚焦主业》），回笼现金后收并购和外拓力度增强，运营效率提升，整体发展有望提质增效。
　　盈利预测、估值与评级：公司在非住宅业态建立较高壁垒，平台增值发展较快；轻资产化步伐加快，回笼大量现金，业务发展有望提速；综合考虑资产处置收益与租金损失，我们预计公司2023-2025年归母净利润为7.7亿（维持）/9.7亿（维持）/10.7亿元（新增），EPS分别为0.72/0.91/1.01元，对应PE为21/17/15倍，公司是A股稀缺物管龙头标的，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：重资产剥离进度不及预期，非住宅外拓竞争加剧导致利润率下滑。
　　

研究报告全文：2023年3月23日公司研究业绩符合预期轻资产化提质增效招商积余001914SZ2022年度业绩点评要点买入维持当前价1533元事件公司发布2022年年报营收同比增长23归母净利润同比增长157招商积余发布2022年年度报告实现营业收入130亿元同比增长230归作者母净利润594亿元同比增长157扣非归母净利润5亿元同比增长367分析师何缅南公司经营活动产生现金流量净额10亿元同比增长416EPS为056元执业证书编号S0930518060006每10股派息12元021-52523801hemiannanebscncom点评业绩符合预期短期利润率有所下滑轻资产化推动业务发展提质增效联系人韦勇强1沃土优势凸显平台增值持续快速增长公司业绩基本符合我们前期的021-52523810预测营收246归母1952022年基础物管收入同比289占总weiyongqiangebscncom收入比重同比提升35pct至772领先同业在疫情和房地产市场等外部因素冲击下基础物管为业绩增长提供坚实保障平台增值业务快速增长到家汇市场数据商城销售额突破12亿元同比52营收576亿元同比117占总收入总股本亿股1060总市值亿元16255比重44随着公司发力挖掘企业和社区需求增值业务渗透率有望持续提升一年最低最高元131719742关联方交付保障性强第三方拓展质量较高公司在管规模稳步扩张2022近3月换手率2277年末在管面积31亿平较2021年增加3041万平其中关联方招商蛇口交付股价相对走势1583万平占比超过50招商蛇口2022年销售面积1194万平预计后续将持续给予公司优质的项目资源以及强有力的业务协同作为非住宅物管龙头27公司具备外拓竞争优势2022年新签约物管项目年度合同金额331亿元其中16228亿元来自第三方拓展且千万级以上项目占比过半外拓质量较高53短期利润率有所下滑轻资产化推动业务发展提质增效由于租金减免疫-6情及宏观经济等因素扰动整体毛利率同比下滑19pct至118其中资管-17非住宅住宅物管毛利率为41610191同比-146pct-35pct26pct0322062209221222强化运营管理亏损项目提升效益扰动因素的影响在2023年有望逐步解招商积余沪深300除2022年末公司公告筹划出售7家子公司股权我们认为公司在加速剥离重资产项目详见20221206报告轻资产化步伐加快回笼现金聚焦主业收益表现回笼现金后收并购和外拓力度增强运营效率提升整体发展有望提质增效1M3M1Y相对-512-799-137盈利预测估值与评级公司在非住宅业态建立较高壁垒平台增值发展较快绝对-670-248-634轻资产化步伐加快回笼大量现金业务发展有望提速综合考虑资产处置收益资料来源Wind与租金损失我们预计公司2023-2025年归母净利润为77亿维持97亿维持107亿元新增EPS分别为072091101元对应PE为211715相关研报倍公司是A股稀缺物管龙头标的估值具备吸引力维持买入评级轻资产化步伐加快回笼现金聚焦主业招商风险提示重资产剥离进度不及预期非住宅外拓竞争加剧导致利润率下滑积余001914SZ跟踪报告2022-12-06公司盈利预测与估值简表持续巩固非住宅业态优势业绩增长稳健招指标202120222023E2024E2025E商积余001914SZ2022年三季度业绩点评营业收入百万元10591130241654121924280022022-10-28营业收入增长率22652297270032552772持续深耕优势赛道平台增值快速发展招商净利润百万元5135947669681066积余001914SZ2022年中期业绩点评净利润增长率178615722904263610192022-09-08EPS元048056072091101ROE归属母公司摊薄592649782915934PE3227211715PB1918171514资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-03-23敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告招商积余001914SZ利润表百万元202120222023E2024E2025E资产负债表百万元202120222023E2024E2025E营业收入1059113024165412192428002总资产1676617815194892231725206营业成本913311482145391938424827货币资金20603167499678988549折旧和摊销3646576166应收票据2928364760税金及附加9287111132168应收账款15112331296439335028销售费用877190143196预付账款112148188250321管理费用3874695958771120其他应收款合计652924117315551987研发费用38486181104存货13901164150714392004财务费用13294846252其他流动资产7785858585投资收益44548406流动资产合计58327848109491520818033营业利润745825104114031542其他权益工具00000利润总额746822104114031542长期股权投资5068686868所得税294253312491540固定资产565660627594561净利润4535697299121002投资性房地产69945610411026102610少数股东损益-60-25-37-56-64无形资产213079125170归属母公司净利润5135947669681066商誉25653194319431943194EPS元048056072091101其他非流动资产513201201201201非流动资产合计109339967854171097173现金流量表百万元202120222023E2024E2025E总负债8190850495761167513789经营活动现金流70399567217361055短期借款2000000净利润5135947669681066应付账款10411704215728763684折旧摊销3646576166合同负债69278095511741385净营运资金增加5193648533861325其他应付款12561661190226083199其他-366-9-1003321-1403应付股利5449545965投资活动产生现金流-29462413681410-124流动负债合计460554156537858510650净资本支出-18-26-80-80-80长期借款624743743743743长期投资变化5068000应付债券15001500150015001500其他资产变化-32758314481490-44其他非流动负债54569696969融资活动现金流-643-519-211-244-280非流动负债合计35853089303930893139股本变化00000股东权益8575931199131064311417债务净变化-565-104000股本10601060106010601060无息负债变化765417107320982115公积金35623575359835983598净现金流-234110018292902650未分配利润40394515513059166754归属母公司权益8661915097891057411412少数股东权益-86161124695盈利能力202120222023E2024E2025E费用率202120222023E2024E2025E毛利率138118121116113销售费用率082055055065070EBITDA率10587836563管理费用率365360360400400EBIT率9880806261财务费用率125072051028019税前净利润率7063636455研发费用率035037037037037归母净利润率4846464438所得税率3931303535ROA2732374140ROE摊薄5965789293每股指标202120222023E2024E2025E经营性ROIC153132142129135每股红利010012017022024每股经营现金流066094063164099偿债能力202120222023E2024E2025E每股净资产8178639239971076资产负债率4948495255每股销售收入9991228156020682641流动比率127145167177169速动比率096123144160151估值指标202120222023E2024E2025E归母权益有息债务343378404436471PE3227211715有形资产有息债务555596663778895PB1918171514EVEBITDA108117958874资料来源Wind光大证券研究所预测股息率0708111415敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报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