剔除减租、投资收益变动等影响后公司业绩平稳增长。2022年公司实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归母净利润5.94亿元，同比增长15.72%；归母扣非净利润4.99亿元，同比增长36.66%。重资产剥离、减租影响公司22年业绩表现，剔除上述影响后业绩平稳增长：1）重资产剥离增厚投资收益0.33亿元：22年上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航等3家子公司股权确认投资收益0.33亿元（21、22年投资收益分别为0.04、0.45亿元；2）减租减少归母净利润0.81亿元：22年公司响应国家政策减免租金0.86亿元，影响归母净利润0.81亿元，剔除租金影响公司归母净利润同比增长31.58%。
　　分业务看：
　　1）物管业务：稳步增长，住宅物业毛利率改善。22年公司物管营收125.04亿元，同比+26.19%，估算中航+招商两家实现净利润6.10亿元，同比+9.04%。22年物管毛利率同比略下滑0.85pct至10.58%，但住宅物业毛利率提升2.55pct至9.12%。
　　2）资管业务：减租影响收入表现。22年公司资管业务实现营收4.65亿元，同比-16.40%。其中，商业运营营收1.03亿元，同比+75.72%；持有物业出租营收3.63亿元，同比-27.19%。
　　3）其他业务：剩余开发业务持续收缩。房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回导致22年其他业务收入同比-56.42%至0.55亿元。
　　多点发力推动物管规模再上台阶，非住业务持续占优。截至2022年末，公司物业管理项目合计为1884个，管理面积3.11亿方，同比增长10.82%。22年公司新签年度合同额33.14亿元，同比增长8.66%。三方拓展、总对总、收并购等多点综合发力之下，公司物管规模持续增长：外拓方面，三方项目占比新签年度合同额得83.8%，千万级项目占比超过50%；总对总及合资合作模式也持续为公司扩充业务资源，两种模式下新签年度合同额分别同比+46%、+49%；收并购国资物企有成效，目前上航、南航、汇勤、新中四家并购企业导入完成率均超90%。公司非住业务始终保持优势地位，22年公司非住业态管理面积达1.83方，占比接近60%，新签年度合同额占比超过80%。
　　平台增值业务快速增长。2022年到家汇商城大力拓展企业集采及社区增值服务，实现营业收入5.76亿元，同比增长117%，平台销售额突破12亿元，同比增长52%。专业增值业务也稳健发展，22年共实现营收18.70亿元，同比增长1.6%。
　　战略持续落地叠加控股股东资源加持下，公司有望持续向善向上。21年末以来公司已落地4个收并购项目，22年上半年剥离3家子公司并退回天津地块，22年末公司筹划公告剥离其余7家持有性物业公司，收并购及轻重剥离战略持续推进。招商蛇口22年销售面积1194万方，增速优于行业，而公司住宅在管面积及新增年度合同额60%以上源于控股股东，增长有保障。根据年报，公司23年营收目标为156亿元，较22年同比+20%。
　　投资建议：公司定位央企物管旗舰，收并购、轻重剥离战略持续推进，母公司资源也持续支撑“大物管+大资管”发展，公司向上向善可期。根据年报，我们调整盈利预测，预计公司23年、24年EPS分别为0.76、0.94元，按照2023年3月17日收盘价，对应PE分别为20.1倍，16.2倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。
　　

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryId房地产investSuggestiondyCompany招商积余001914investSug增持维持gestionCh000009title招商积余年报点评业绩稳增向善致新ange22createTime1年月日2023319投资要点公summary市场数据marketData剔除减租投资收益变动等影响后公司业绩平稳增长2022年公司实现营业收入13024司日期2023317亿元同比增长2297归母净利润594亿元同比增长1572归母扣非净利润499点收盘价元1522亿元同比增长3666重资产剥离减租影响公司22年业绩表现剔除上述影响后业绩平稳增长1重资产剥离增厚投资收益033亿元22年上半年转让中航城投资赣州总股本百万股1060评九方及昆山中航等3家子公司股权确认投资收益033亿元2122年投资收益分别为流通股本百万股1060004045亿元2减租减少归母净利润081亿元22年公司响应国家政策减免租金086报亿元影响归母净利润亿元剔除租金影响公司归母净利润同比增长净资产百万元0813158告9150总资产百万元17815分业务看1物管业务稳步增长住宅物业毛利率改善22年公司物管营收12504亿元同比每股净资产元8632619估算中航招商两家实现净利润610亿元同比90422年物管毛利率同比来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理略下滑085pct至1058但住宅物业毛利率提升255pct至9122资管业务减租影响收入表现22年公司资管业务实现营收465亿元同比-1640其中商业运营营收相关报告103relatedReport亿元同比7572持有物业出租营收363亿元同比-27193其他业务剩余开发业务持续收缩房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺招商积余2022年半年报点退回导致22年其他业务收入同比-5642至055亿元评业绩稳增战略推进提质增效2022-08-28多点发力推动物管规模再上台阶非住业务持续占优截至2022年末公司物业管理项招商积余点评轻重剥离战略目合计为1884个管理面积311亿方同比增长108222年公司新签年度合同额3314落地提质增效加速2022-01-亿元同比增长866三方拓展总对总收并购等多点综合发力之下公司物管规模27持续增长外拓方面三方项目占比新签年度合同额得838千万级项目占比超过50招商积余动态报告地产供给总对总及合资合作模式也持续为公司扩充业务资源两种模式下新签年度合同额分别同比侧改革受益标的母公司资源支4649收并购国资物企有成效目前上航南航汇勤新中四家并购企业导入撑成长内部提质增效可期完成率均超90公司非住业务始终保持优势地位22年公司非住业态管理面积达1832021-12-14方占比接近60新签年度合同额占比超过80平台增值业务快速增长2022年到家汇商城大力拓展企业集采及社区增值服务实现营业emailAuthor分析师收入576亿元同比增长117平台销售额突破12亿元同比增长52专业增值业靳璐瑜务也稳健发展22年共实现营收1870亿元同比增长16jinluyuxyzqcomcn战略持续落地叠加控股股东资源加持下公司有望持续向善向上21年末以来公司已落S0190520080003地4个收并购项目22年上半年剥离3家子公司并退回天津地块22年末公司筹划公告剥离其余7家持有性物业公司收并购及轻重剥离战略持续推进招商蛇口22年销售面积1194万方增速优于行业而公司住宅在管面积及新增年度合同额60以上源于控股研究助理股东增长有保障根据年报公司23年营收目标为156亿元较22年同比20王沁雯投资建议公司定位央企物管旗舰收并购轻重剥离战略持续推进母公司资源也持续支撑大物管大资管wangqinwenxyzqcomcn发展公司向上向善可期根据年报我们调整盈利预测预计公司23年24年EPS分别为076094元按照2023年3月17日收盘价对应PE分别为201倍162倍维持增持评级洪波风险提示资源整合较慢市场拓展不及预期公司战略落地风险hongboxyzqcomcn主要财务指标会计年度zycwzb主要财务指标20222023E2024E2025E宋词assAuthor营业收入百万元13024157781891322283songcixyzqcomcn同比增长230211199178归母净利润百万元5948029941227同比增长157352238235毛利率118122125126ROE658191101每股收益元056076094116市盈率272201162132来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告带市场行情报告正文事件3月18日公司发布2022年年报2022年公司实现营业收入13024亿元同比增长2297归母净利润594亿元同比增长1572归母扣非净利润499亿元同比增长3666点评1业绩稳步增长剔除减租投资收益变动等影响后公司业绩平稳增长2022年公司实现营业收入13024亿元同比增长2297归母净利润594亿元同比增长1572归母扣非净利润499亿元同比增长3666重资产剥离减租影响公司22年业绩1重资产剥离增厚投资收益表现剔除上述影响后业绩平稳增长033亿元22年上半年转让中航城投资赣州九方及昆山中航等3家子公司股权确认投资收益033亿元2122年投资收益分别为004045亿元2减租减少归母净利润081亿元22年公司响应国家政策减免租金086亿元影响归母净利润081亿元剔除租金影响公司归母净利润同比增长3158分业务看1物管业务稳步增长住宅物业毛利率改善22年公司物管营收12504亿元同比增长2619估算中航招商物业两家实现净利润约610亿元同比90422年物管毛利率1058同比-085pct其中住宅物业毛利率提升至255pct至9122资管业务减租影响收入表现22年公司资管业务实现营收465亿元同比下降1640其中商业运营营收103亿元同比7572持有物业出租营收363亿元同比-27193其他业务剩余开发业务持续收缩房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回导致22年其他业务收入同比-5642至055亿元请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告带市场行情图12022年公司营收同比23图22022年公司归母净利润同比164213014050108576001201064086846910030594400636751380555961206435602323104012004286524015130-718-7-16160151-6720-1021600-9-20201520162017201820192020202120220-20020152016201720182019202020212022营业收入亿元左轴同比右轴归母净利润亿元左轴同比右轴资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图32022年公司毛利率118图42022年公司归母净利率46毛利率归母净利率301525242202022121012919618313848136151184610573547500026262015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理2物管规模再上台阶平台增值业务快速发展多点发力推动物管规模再上台阶非住业务持续占优截至2022年末公司物业管理项目合计为1884个管理面积311亿方同比增长108222年公司新签年度合同额3314亿元同比增长866三方拓展总对总收并购等多点综合发力之下公司物管规模持续增长外拓方面三方项目占比新签年度合同额得838千万级项目占比超过50总对总及合资合作模式也持续为公司扩充业务资源两种模式下新签年度合同额分别同比4649收并购国资物企也有成效目前上航南航汇勤新中四家并购企业导入完成率均超90公司非住业务始终保持优势地位22年公司非住业态管理面积达183方占比接近60新签年度合同额占比超过80平台增值业务快速增长2022年到家汇商城大力拓展企业集采及社区增值服务实现营业收入576亿元同比增长117平台销售额突破12亿元同比增长52专业增值业务也稳健发展22年共实现营收1870亿元同比增长16请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-公司点评报告带市场行情图52022年新签年度合同额3314亿元图62022年末在管面积311亿方4721403314304503053112528140302455322082025051913020111924241586621531010822010151000002019年2020年2021年2022年2019年2020年2021年2022年新签年度合同额亿元左轴在管面积亿方左轴同比右轴同比右轴资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图72022年末各业态在管面积亿方图82022年各业态营收亿元151288069042021年2022年2021年2022年601403153059225905031034017024208851112106601100771731654800资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理战略持续落地叠加控股股东资源加持下公司有望持续向善向上21年末以来公司已落地4个收并购项目22年上半年剥离3家子公司并退回天津地块22年末公司筹划公告剥离其余7家持有性物业公司收并购及轻重剥离战略持续推进控股股东招商蛇口22年销售面积1194万方增速优于行业公司住宅业务源于控股股东的在管面积及新增年度合同额占比在60以上未来增长较强保障根据年报公司23年营收目标为156亿元较22年同比209住宅在管面积60以上来自控股股东图图10住宅新增年度合同额60以上源于控股股东控股股东占比第三方占比控股股东占比第三方占比10010018480324381353346803743033456060404081667661964765462669765520200020192020202120222019202020212022资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-公司点评报告带市场行情投资建议公司定位央企物管旗舰收并购轻重剥离战略持续推进母公司资源也持续支撑大物管大资管发展公司向上向善可期根据年报我们调整盈利预测预计公司23年24年EPS分别为076094元按照2023年3月17日收盘价对应PE分别为201倍162倍维持增持评级风险提示资源整合较慢市场拓展不及预期公司战略落地风险请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-公司点评报告带市场行情附表资产负债表gscwbb公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E流动资产7848699883309851营业收入13024157781891322283货币资金3167253442704772营业成本11482138471655919479交易性金融资产0000税金及附加87139166196应收票据及应收账款2359220019112872销售费用7186103122预付款项148176211248管理费用469576694816存货1164884511293研发费用48404242其他1009120414261665财务费用9448388非流动资产9967116011019810121其他收益111627382长期股权投资68686868投资收益45444固定资产660623586549公允价值变动收益-8000在建工程0000信用减值损失-28-29-32-30无形资产30374552资产减值损失-69000商誉3194351336893689资产处置收益1111长期待摊费用1177728-19营业利润825108213581677其他5898728257825782营业外收入12161414资产总计17815185991852819971营业外支出151213134626流动负债5057利润总额54155511822108513591678短期借款05254452所得税253334421523应付票据及应付账款1704179322052619净利润5697519371154其他3711319423762386少数股东损益-25-51-56-73非流动负债3089302529022760归属母公司净利润5948029941227长期借款743620497374EPS元056076094116其他2347240624052386负债合计8504853775297817主要财务比率股本1060106010601060会计年度20222023E2024E2025E资本公积3068306830683068成长性未分配利润4515530162757478营业收入增长率230211199178少数股东权益16111054-18营业利润增长率108312255235股东权益合计9311100621100012154归母净利润增长率157352238235负债及权益合计17815185991852819971盈利能力毛利率118122125126现金流量表单位百万元归母净利率46515355会计年度20222023E2024E2025EROE658191101归母净利润5948029941227偿债能力折旧和摊销90828282资产负债率477459406391流动比率资产减值准备69-146-51-1145127180195-1-1-1资产处置损失-1速动比率115105165187公允价值变动损失8000营运能力财务费用11748388资产周转率75386710191158投资损失-45-4-4-4应收帐款周转率6603679691419235少数股东损益-25-51-56-73存货周转率67398117433542营运资金的变动117489-543每股资料元经营活动产生现金流量9957631099673每股收益056076094116投资活动产生现金流量624-17511277-47每股经营现金094072104063融资活动产生现金流量-519354-641-124每股净资产86393910321148现金净变动1100-6331736502估值比率倍现金的期初余额2041316725344270PE272201162132现金的期末余额3142253442704772PB18161513请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-公司点评报告带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准新三板市场以三板成指为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普或纳斯达克综合指数500回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或1934年美国证券交易所第居民包括但不限于美国及美国公民15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-