3月17日，公司发布2022年年报，公司全年实现营收130.24亿，同比+22.97%；归母净利润5.94亿，同比+15.72%;扣非后归母净利润4.99亿，同比+36.66%。
　　基础物管业务高质量发展
　　1）外拓彰显韧性：2022年，公司实现新签年度合同额33.14亿元，其中第三方项目新签年度合同额27.77亿元（千万级以上项目占比超过50%），公司强大的市场招投标能力是支撑收入持续增长基石；2）降成本效果显著：报告期末，公司住宅业态物业服务毛利率9.12%，较2021年末提升2.55个百分点，非住宅业态毛利率10.08%，较2021年末下降3.52个百分点，我们认为有疫情期间某些公建业态临时成本增加的影响，平台增值服务和专业增值服务毛利率分别较2021年末提升1.18和2.53个百分点，分别达到6.03%、16.30%，公司基础物业务大多数板块都保持了利润率提升的态势，在地产基本面下行及疫情的影响下尤为难得；3）大股东持续支持：公司作为招商局旗下轻资产管理平台，在各方面均获得股东的业务资源支持，控股股东招商蛇口2022年实现签约销售面积1,193.65万㎡。截至2022年末，来自招商蛇口的物业管理面积为10,653万㎡，占比34%；新签年度合同额为5.37亿元，占比16%。
　　商业管理板块有望复苏
　　1）商管规模持续扩张：截至2022年末，公司在管商业项目52个（含筹备项目），较2021年末增加8个，其中公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个，第三方品牌输出项目4个；2）收入及利润率下行主要因租金减免影响：2022年公司资产管理业务板块实现收入4.65亿，同比-16.40%，报告期内，公司严格落实租金减免政策减免房产租金0.86亿，带来对板块收入利润的影响，随着疫情影响逐渐消散及减租的一次性影响退出，基于管理规模的增加考量，预计商业板块2023收入和利润有望回升。
　　重资产剥离持续推进，公建并购顺利并表
　　一方面，公司继续推进重资产剥离进度，据2022年12月公告，公司筹划出售7个在售持有型物业，上半年公司已通过转让中航城投资、赣州九方及昆山中航等3家子公司股权确认投资收益0.33亿；另一方面，公司于报告期内完成对上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业等国资背景物企标的的并表。公司在轻重剥离及扩大自身机构物业优势方面齐头并进，执行力出色。
　　投资建议：在疫情及地产下行的影响下，公司收入和利润实现了稳健的增长，我们认为这一方面得益于公司坚实的业务市场竞争力与管控能力，另一方面也有央企大股东支持的因素，我们看好公司凭借这两大难以复制的优势，在未来持续获得竞争优势实现优于行业平均水平的增长。考虑到疫情影响消退我们小幅上调盈利预测，预计公司2023-2024年净利润至7.82亿、9.78亿（前值7.71亿、9.38亿），并引入2025年预测11.96亿，维持公司“买入”评级。
　　风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

研究报告全文：业绩增长稳健专注发展主业招商积余001914SZ房证券研究报告公司点评2023年3月19日地产行业TableIndustry评级TableTitle买入维持公司盈利预测及估值TableFinance1市场价格1522元指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元分析师由子沛1059113024156471889722804增长率yoy2323202121执业证书编号S0740523020005净利润百万元5135947829781196Emailyouzpztscomcn增长率yoy1816322522每股收益元048056074092113每股现金流量066094106117090分析师陈立净资产收益率668910执业证书编号S0740520080008PE315272206165135PB1918171514Emailchenli02ztscomcn备注股价以3月17日收盘价为准分析师李垚投资要点3月17日公司发布2022年年报公司全年实现营收13024亿同比2297归执业证书编号S0740520110003母净利润594亿同比1572扣非后归母净利润499亿同比3666Emailliyao01ztscomcn基本状况TableProfit基础物管业务高质量发展总股本百万股10601外拓彰显韧性2022年公司实现新签年度合同额3314亿元其中第三方项目新签年度合同额2777亿元千万级以上项目占比超过50公司强大的市场招投标能流通股本百万股1060力是支撑收入持续增长基石2降成本效果显著报告期末公司住宅业态物业服务市价元1522毛利率912较2021年末提升255个百分点非住宅业态毛利率1008较2021市值百万元16138年末下降352个百分点我们认为有疫情期间某些公建业态临时成本增加的影响平台增值服务和专业增值服务毛利率分别较2021年末提升118和253个百分点分别流通市值百万元16137达到6031630公司基础物业务大多数板块都保持了利润率提升的态势在地产TableQuotePic基本面下行及疫情的影响下尤为难得3大股东持续支持公司作为招商局旗下轻资股价与行业-市场走势对比产管理平台在各方面均获得股东的业务资源支持控股股东招商蛇口2022年实现签40约销售面积119365万截至2022年末来自招商蛇口的物业管理面积为10653招商积余沪深300万占比34新签年度合同额为537亿元占比163020商业管理板块有望复苏101商管规模持续扩张截至2022年末公司在管商业项目52个含筹备项目较2021年末增加8个其中公司自持项目3个受托管理控股股东招商蛇口持有项目450个第三方品牌输出项目4个2收入及利润率下行主要因租金减免影响2022年-10公司资产管理业务板块实现收入465亿同比-1640报告期内公司严格落实租金减免政策减免房产租金086亿带来对板块收入利润的影响随着疫情影响逐渐消-20散及减租的一次性影响退出基于管理规模的增加考量预计商业板块2023收入和利润有望回升2022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022022-03公司持有该股票比例相关报告重资产剥离持续推进公建并购顺利并表一方面公司继续推进重资产剥离进度据2022年12月公告公司筹划出售7个在售持有型物业上半年公司已通过转让中航城投资赣州九方及昆山中航等3家子公司股权确认投资收益033亿另一方面公司于报告期内完成对上航物业积余南航深圳汇勤新中物业等国资背景物企标的的并表公司在轻重剥离及扩大自身机构物业优势方面齐头并进执行力出色投资建议在疫情及地产下行的影响下公司收入和利润实现了稳健的增长我们认为这一方面得益于公司坚实的业务市场竞争力与管控能力另一方面也有央企大股东支持的因素我们看好公司凭借这两大难以复制的优势在未来持续获得竞争优势实现优于行业平均水平的增长考虑到疫情影响消退我们小幅上调盈利预测预计公司2023-2024年净利润至782亿978亿前值771亿938亿并引入2025年预测1196亿维持公司买入评级风险提示项目外拓不及预期成本上升压力持续增大请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评盈利预测表资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E货币资金3167469456696841营业收入13024156471889722804应收票据28000营业成本11482136001647819900应收账款2331250327593421税金及附加87110132160预付账款148163198239销售费用71110113137存货1164136016481990管理费用469595680798合同资产0000研发费用48587084其他流动资产1009101712281482财务费用9412210281流动资产合计784897381150213973信用减值损失-28000其他长期投资5610561056105610资产减值损失-69-30-30-30长期股权投资68686868公允价值变动收益-83316-15固定资产660633618614投资收益45182228在建工程03712其他收益111000无形资产30313337营业利润825107413301627其他非流动资产3599379338513796营业外收入12191416非流动资产合计9967101371018610136营业外支出15111213资产合计17815198752168824109利润总额822108213321630短期借款071310541624所得税253333410502应付票据0000净利润5697499221128应付账款1704136016481990少数股东损益-25-33-55-68预收款项10000归属母公司净利润5947829781196合同负债78093910391140NOPLAT6348339921184其他应付款1661200023002500EPS按最新股本摊薄056074092113一年内到期的非流动负债18110000其他流动负债1079135715911902主要财务比率流动负债合计5415646976329156会计年度2022E2023E2024E2025E长期借款743743743743成长能力应付债券1500150015001500营业收入增长率230201208207其他非流动负债847131512551235EBIT增长率42315191193非流动负债合计3089355834983478归母公司净利润增长率157318250224负债合计8504100271112912634获利能力归属母公司所有者权益915097201048511469毛利率118131128127少数股东权益161129736净利率44484949所有者权益合计931198481055911475ROE647993104负债和股东权益17815198752168824109ROIC265242247233偿债能力现金流量表单位百万元资产负债率477504513524会计年度2022E2023E2024E2025E债务权益比351444431445经营活动现金流99511201239951流动比率14151515现金收益75294410991285速动比率12131313存货影响226-196-288-342营运能力经营性应收影响-787-129-260-673总资产周转率07080909经营性应付影响1074-15588542应收账款周转天数53565049其他影响-270515100138应付账款周转天数43413333投资活动现金流624-193-86-13存货周转天数40333333资本支出-194-50-66-81每股指标元股权投资-18000每股收益056074092113其他长期资产变化836-143-2068每股经营现金流094106117090融资活动现金流-519600-178234每股净资产8639179891082借款增加-104632240570估值比率股利及利息支付-306-468-486-571PE272206165135股东融资2000PB18171514其他影响-11143668235来源wind中泰证券研究所-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评投资评级说明评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外重要声明中泰证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断可能会随时调整本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议市场有风险投资需谨慎在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者应注意在法律允许的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息本报告版权归中泰证券股份有限公司所有事先未经本公司书面授权任何机构和个人不得对本报告进行任何形式的翻版发布复制转载刊登篡改且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分