公司公告2022年年报：营收利润稳增长，业务经营保发展。2022年，公司实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%。从分板块来看，物业管理业务实现营业收入125.04亿元，同比增长26.19%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入4.65亿元，同比下降16.40%，主要系购物中心、酒店等持有型物业收入减少，以及按国家政策减免房产租金所致；其他业务实现营业收入0.55亿元，同比下降56.42%，主要系报告期内房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回所致。公司实现归母净利润5.94亿元，同比增长15.72%；归母扣非净利润4.99亿元，同比增长36.66%。
　　内生外拓共同发力，业态丰富持续扩展。截至2022年末，公司在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积达到3.11亿平。2022年，公司实现新签年度合同额33.14亿元，其中第三方项目新签年度合同额27.77亿元（千万级以上项目占比超过50%）。公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优势，非住业态管理面积达1.83亿平，占比接近60%，新签年度合同额占比超过80%，项目结构进一步向高质量优化。截至2022年末，来自招商蛇口的物业管理面积为10653万平，占比34%；新签年度合同额为5.37亿元，占比16%。
　　商业运营业务规模扩大，持有物业经营业务稳健。公司商业运营业务规模扩大，截至2022年12月末，公司在管商业项目52个（含筹备项目），管理面积293.1万平，其中公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个，第三方品牌输出项目4个。公司持有物业出租及经营业务稳健，公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.86万平，2022年12月末总体出租率为97%。公司严格落实租金减免政策，积极履行社会责任，2022年减免房产租金0.86亿元，与租户共渡难关。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入同比有所下降。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2023、2024年的EPS分别为0.64元、0.79元。考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势，我们给予公司2023年25-30XPE，合理价值区间为16~19.2元。
　　风险提示：1）行业面临销售下行和政策不及预期风险2）毛利率恢复不及预期。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告招商积余001914公司年报点评2023年03月19日TableInvestInfo投资评级优于大市维持内生外拓共同发力业态丰富持续扩展股票数据TableSummary03TableStockInfo月17日收盘价元1522投资要点52周股价波动元1317-1986总股本流通A股百万股10601060总市值流通市值百万元1613816137公司公告2022年年报营收利润稳增长业务经营保发展2022年公司相关研究实现营业收入13024亿元同比增长2297从分板块来看物业管理业收入利润稳增长物管资管齐发力TableReportInfo务实现营业收入12504亿元同比增长2619主要系原有物业管理项目20221102增长以及新拓展市场化物业管理项目增加资产管理业务实现营业收入465收入利润稳步增长债务结构持续优化亿元同比下降1640主要系购物中心酒店等持有型物业收入减少以20220828及按国家政策减免房产租金所致其他业务实现营业收入055亿元同比下收购新中物业拓展高端金融楼宇服务降5642主要系报告期内房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺20220617退回所致公司实现归母净利润594亿元同比增长1572归母扣非净市场表现利润499亿元同比增长3666TableQuoteInfo招商积余海通综指2650内生外拓共同发力业态丰富持续扩展截至2022年末公司在管项目1884个覆盖全国127个城市管理面积达到311亿平2022年公司实现新1750签年度合同额3314亿元其中第三方项目新签年度合同额2777亿元千万级以上项目占比超过50公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优850势非住业态管理面积达183亿平占比接近60新签年度合同额占比超-050过80项目结构进一步向高质量优化截至2022年末来自招商蛇口的物业管理面积为10653万平占比34新签年度合同额为537亿元占-950比16-1850202232022620229202212商业运营业务规模扩大持有物业经营业务稳健公司商业运营业务规模扩大截至2022年12月末公司在管商业项目52个含筹备项目管理沪深300对比1M2M3M面积2931万平其中公司自持项目3个受托管理控股股东招商蛇口持有绝对涨幅-60-77-70项目45个第三方品牌输出项目4个公司持有物业出租及经营业务稳健相对涨幅-41-34-71公司持有物业包括酒店购物中心零星商业写字楼等多种业态总可出资料来源海通证券研究所租面积为4886万平2022年12月末总体出租率为97公司严格落实租TableAuthorInfo金减免政策积极履行社会责任2022年减免房产租金086亿元与租户共渡难关受房产租金减免和赣州九方剥离的影响公司持有物业出租业务的收入同比有所下降投资建议维持优于大市评级我们预测公司20232024年的EPS分别为064元079元考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势我们给予公司2023年25-30XPE合理价值区间为16192元风险提示1行业面临销售下行和政策不及预期风险2毛利率恢复不及预期主要财务数据及预测分析师涂力磊TableFinanceInfo202120222023E2024E2025ETel02123219747营业收入百万元1059113024163202056926173Emailtll5535haitongcom-YoY224230253260272证书S0850510120001净利润百万元5135946838331035-YoY173157150220243全面摊薄EPS元048056064079098毛利率138118106102101净资产收益率5965708092资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商积余0019142事件公司公告2022年年报情况点评营收利润稳增长业务经营保发展2022年公司实现营业收入13024亿元同比增长2297从分板块来看物业管理业务实现营业收入12504亿元同比增长2619主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加资产管理业务实现营业收入465亿元同比下降1640主要系购物中心酒店等持有型物业收入减少以及按国家政策减免房产租金所致其他业务实现营业收入055亿元同比下降5642主要系报告期内房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回所致公司实现归母净利润594亿元同比增长1572归母扣非净利润499亿元同比增长3666表1公司利润表情况单位百万元20212022YOY海通分析一营业总收入105909313023782297二营业总成本100298612347632311营业成本91334711481622571营业税金及附加92158715-542销售费用86737117-1794房地产销售代理费减少收并购业务中介服务费增加及经营规模扩大导致的费用管理费用38683468992124增加财务费用132499379-2921有息负债平均余额同比减少资产减值损失-11034-6903-37443家下属企业股权转让及联合营公司盈利按股权比例投资净收益448449190203确认的投资收益三营业利润74466824771076加营业外收入11891198075减营业外支出101715174907资产报废赔偿金违约金支出四利润总额74637821581008减所得税2937325281-1393五净利润45264568772566减少数股东损益-6023-2474-5892归属母公司净利润51287593511572六每股收益稀释每股收益元0480561571资料来源公司2022年年报海通证券研究所2022年公司积极推动重资产剥离于上半年转让中航城投资赣州九方及昆山中航等3家子公司股权确认投资收益033亿元公司响应国家政策要求履行社会责任助力租户纾困2022年减免房产租金086亿元减少归母净利润081亿元还原前述减免房产租金影响后公司2022年度归母净利润较上年同期增长3158截至2022年末公司总资产为17815亿元归属于上市公司股东的净资产为9150亿元资产负债率为4773截至2022年末公司持有货币现金为3167亿元同比增加5371主要系经营活动产生的现金流量净额及投资活动产生的现金流量净额增加公司经营活动现金流净额为995亿元经营活动现金净额同比增加4160请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商积余00191432022年贷款市场利率处于下行期间公司积极推进存量贷款臵换及贷款期限调整工作充分利用集团内资源协同优势实现资金成本持续降低债务结构优化的资金管理目标同时为公司收并购业务提供资金支持确保收并购业务顺利开展2022年末公司融资余额为2350亿元平均融资成本为350410表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析20212022Ppt海通分析毛利率13761184-192净利率427437009资产负债率48854773-112有息负债率44704330-140三项费用占收入比608524-084ROE605666062百万元20212022YOY海通分析总资产16765511781500626净资产857542931115858主要系经营活动产生的现金流量净额及投资活动产货币现金2060423167155371生的现金流量净额增加预收账款40597614078合同负债69160779771275一年内到期的长期负债2031118126-1076主要系本年收回赣州九方昆山中航及中航城投资经营活动现金流净额70274995104160的债权款资料来源公司2022年年报海通证券研究所内生外拓共同发力业态丰富持续扩展截至2022年末公司在管项目1884个覆盖全国127个城市管理面积达到311亿平2022年公司实现新签年度合同额3314亿元其中第三方项目新签年度合同额2777亿元千万级以上项目占比超过50拓展了深圳龙华观澜街道城市管家北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院深圳移动等优质项目公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优势非住业态管理面积达183亿平占比接近60新签年度合同额占比超过80项目结构进一步向高质量优化控股股东招商蛇口2022年实现签约销售面积119365万平截至2022年末来自招商蛇口的物业管理面积为10653万平占比34新签年度合同额为537亿元占比16持续加强业务协同公司协同创新服务能力进一步提升招商蛇口在公司投资并购大客户业务拓展等方面也提供了重要支持图1公司物业在管面积万平方米图2公司新签约年度合同金额亿元资料来源公司2018-2022年年报海通证券研究所资料来源公司2018-2022年年报海通证券研究所沃土云林同成长平台增值创新高请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商积余0019144公司平台增值业务持续快速发展到家汇商城大力拓展企业集采业务发力社区增值服务2022年实现营业收入576亿元同比增长117平台销售额突破12亿元同比增长52在外部客户拓展做大社区服务直播带货上取得明显成效公司专业增值服务稳中有进公司积极推动专业公司与城市公司条块结合专业增值服务2022年实现营业收入1870亿元商业运营业务规模扩大持有物业经营业务稳健公司商业运营业务规模扩大截至2022年12月末公司在管商业项目52个含筹备项目管理面积2931万平其中公司自持项目3个受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个第三方品牌输出项目4个公司持有物业出租及经营业务稳健公司持有物业包括酒店购物中心零星商业写字楼等多种业态总可出租面积为4886万平2022年12月末总体出租率为97公司严格落实租金减免政策积极履行社会责任2022年减免房产租金086亿元与租户共渡难关受房产租金减免和赣州九方剥离的影响公司持有物业出租业务的收入同比有所下降投资建议维持优于大市评级我们预测公司20232024年的EPS分别为064元079元考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势我们给予公司2023年25-30XPE合理价值区间为16192元风险提示1行业面临销售下行和政策不及预期风险2毛利率恢复不及预期表3物业管理资产管理业务营收情况表单项业务占大类业务收入营业收入比上年同毛利率比上年同营业收入亿元毛利率比重期增减期增减基础物业管理1005780442889978-133-住宅315325221395912255-非住宅6904552237101008-352平台增值服务57646111691603118专业增值服务187014961651630253物业管理业务合计125041000026191058-085商业运营103220475722959-1235持有物业出租及经营3637796-27194496-1289资产管理业务合计46510000-16404157-1461其他055-5642合计1302422971184-192资料来源公司2022年年报海通证券研究所表4物业管理业务非住宅细分业态情况表2022占基础物业管理非住2022占非住宅业态非住宅业态营业收入亿元宅业态营业收入比重管理面积亿平管理面积比重办公225932720311721公共111216110593215园区106615440341853政府8851282011588学校7171039017924城市空间及其他5487940241304商业316458007394合计69041000018310000资料来源公司2022年年报海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商积余0019145表5可比公司估值表EPS人民币元PE倍2023PEG代码简称总市值2023PE2022-24亿港元2022E2023E2024E2022E2023E2024E年净利润复合增速2669HK中海物业294034044-22991776--6049HK保利物业2431922412972013160213010661209HK华润万象生活952095125158386029412319101均值272421061810084注收盘价为3月17日价格EPS为wind一致预期汇率1港元088人民币资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商积余0019146财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E每股指标元营业总收入13024163202056926173每股收益056064079098营业成本11482145951846423531每股净资产8639159791061毛利率118106102101每股经营现金流094118083156营业税金及附加87114144183每股股利000012014016营业税金率07070707价值评估倍营业费用7182103144PE2719236419371559营业费用率05050506PB176166155143管理费用469590744947PS124099078062管理费用率36363636EVEBITDA159214491188861EBIT86787910381271股息率00080911财务费用94999493盈利能力指标财务费用率07060504毛利率118106102101资产减值损失-69100净利润率46424140投资收益45405064净资产收益率65708092营业利润82596911811466资产回报率33343840营业外收支-3-3-2-1投资回报率51485563利润总额82296611791465盈利增长EBITDA98197011111344营业收入增长率230253260272所得税253316385479EBIT增长率1414181224有效所得税率308327327327净利润增长率157150220243少数股东损益-25-33-40-49偿债能力指标归属母公司所有者净利润5946838331035资产负债率477504527560流动比率145147146145速动比率121130129130资产负债表百万元20222023E2024E2025E现金比率058064060060货币资金3167446452176888经营效率指标应收账款及应收票据2359329544355643应收帐款周转天数6534730078007800存货1164100012651483存货周转天数3702250025002300其它流动资产1157153119132557总资产周转率073082093102流动资产合计7848102901282916571固定资产周转率1973227626983239长期股权投资68686868固定资产660717762808在建工程0000无形资产30394653现金流量表百万元20222023E2024E2025E非流动资产合计9967953792969061净利润5946838331035资产总计17815198272212525632少数股东损益-25-33-40-49短期借款0000非现金支出211907373应付票据及应付账款1704239930354190非经营收益98614428预收账款10111426营运资金变动117448-31570其它流动负债3701459757137186经营活动现金流99512488791657流动负债合计54157008876211403资产-26-158-126-124长期借款743643543593投资504493290285其它长期负债2347234723472347其他147435367非流动负债合计3089298928892939投资活动现金流624378218228负债总计850499971165214342债权募资2260-100-10050实收资本1060106010601060股权募资2000普通股股东权益915097021038511250其他-2780-229-244-263少数股东权益1611298940融资活动现金流-519-329-344-213负债和所有者权益合计17815198272212525632现金净流量110012977531672备注1表中计算估值指标的收盘价日期为03月17日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商积余0019147信息披露分析师声明TableA涂力磊nalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports华侨城A碧桂园碧桂园服务华润臵地中国国贸保利物业新湖中宝金科股份卓越商企服务建发股份天健集团融创服务万物云旭辉控股集团保利发展锦和商管华发股份金地集团招商蛇口龙湖集团中国海外发展东方雨虹美的臵业远洋服务越秀服务张江高科万科A中国金茂华润万象生活陆家嘴投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明