核心观点：
　　销售端：1-2月全国商品房销售面积同比降幅显著收窄，新建住宅价格和二手房住宅价格出现不同程度的回升，显示楼市出现积极变化；然而，从绝对水平来看，楼市表现与房地产下行周期之前相比仍存在较大差距，楼市从“企稳”到“回升”仍有赖政策持续呵护。
　　投资端：受新开工面积、施工面积和竣工面积支撑，当月房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄，其中竣工面积的修复受到政策的强力驱动，具有更强的确定性；土地市场方面，仍表现为供需两弱，成交低迷。
　　政策端：1-2月政策仍在供需两端持续发力，需求端建立了个人住房贷款利率动态调整长效机制，供给端推出《改善优质房企资产负债表计划行动方案》和《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。2023年政府工作报告中提出“房地产市场风险隐患较多”，化解风险仍将是年内房地产工作的重点。
　　展望后市，在政策力度和方向不变的情况下，楼市可能会迎来一个缓慢的回暖过程。高频数据显示，3月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为4295套，较去年3月的3397套有26.43%的增量，结合1-2月楼市表现来看，我们认为一季度楼市初具复苏迹象。然而，也需注意3月的“小阳春”可能仅为前期滞后需求的集中释放，可持续性有待观察，二季度或为观测楼市走向的关键节点。
　　

研究报告全文：2月楼市出现多方积极变化企稳回升有赖政策的持续呵护2023年1-2月房地产行业运行情况报告分析师唐晓琳闫骏核心观点销售端1-2月全国商品房销售面积同比降幅显著收窄新建住宅价格和二手房住宅价格出现不同程度的回升显示楼市出现积极变化然而从绝对水平来看楼市表现与房地产下行周期之前相比仍存在较大差距楼市从企稳到回升仍有赖政策持续呵护投资端受新开工面积施工面积和竣工面积支撑当月房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄其中竣工面积的修复受到政策的强力驱动具有更强的确定性土地市场方面仍表现为供需两弱成交低迷政策端1-2月政策仍在供需两端持续发力需求端建立了个人住房贷款利率动态调整长效机制供给端推出改善优质房企资产负债表计划行动方案和不动产私募投资基金试点备案指引试行2023年政府工作报告中提出房地产市场风险隐患较多化解风险仍将是年内房地产工作的重点展望后市在政策力度和方向不变的情况下楼市可能会迎来一个缓慢的回暖过程高频数据显示3月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为4295套较去年3月的3397套有2643的增量结合1-2月楼市表现来看我们认为一季度楼市初具复苏迹象然而也需注意3月的小阳春可能仅为前期滞后需求的集中释放可持续性有待观察二季度或为观测楼市走向的关键节点报告正文一销售端1-2月全国商品房销售面积同比降幅显著收窄新建住宅价格和二手房住宅价格出现不同程度的回升显示楼市出现积极变化然而从绝对水平来看楼市表现与房地产下行周期之前相比仍存在较大差距楼市从企稳到回升仍有赖政策持续呵护1销售情况1-2月全国商品房销售面积和销售额分别为15133万平方米和15449亿元同比分别下降3631和006降幅显著收窄但需注意一方面存在2022年同期低基数影响同比降幅显著收窄还需理性看待另一方面从绝对水平看1-2月销售面积与房地产下行之前即2021年同期的17363万平方米相比还存在较大差距意味着当前楼市仅进入企稳阶段但尚未出现显著回升趋势图表1-22021年-2023年2月全国商品房销售面积左图和30大中城市商品房日均成交套数右图单位套数据来源Wind东方金诚从30大中城市商品房月度成交数据来看2月销售情况明显好于1月但2月需求释放是否具有可持续性还需进一步观察2月30大中城市商品房日均成交套数为3601套同比涨幅为3162较1月2485套环比增长4492但我们也关注到一方面今年春节错期对12月份的销售产生一定影响另一方面2月销量的增长或为前期积压需求的释放叠加需求端刺激政策产生的效果其可持续性尚不能确定2价格表现我们跟踪了70城新建商品住宅价格数据2月价格环比上涨城市数量较1月有明显增多由1月的36个升至2月的55个环比下降城市数量由33个降至13个具体看2月70城新建商品住宅价格同比下降186降幅较1月收窄04个百分点环比上涨03为2021年9月以来价格的首次上涨分城市能级看一二三线城市2月价格环比分别上涨0204和03其中一二线城市已连续上涨2个月三线城市为连续下跌17个月后的首次上涨图表3-42021年-2023年2月70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化左图为同比右图为环比2数据来源iFind东方金诚二手房住宅价格变化趋势与新建商品住宅价格趋同2月环比下降城市数量由1月的57个降至30个环比上涨城市数量由1月的13个升至40个继2021年8月以来上涨城市数量首次超过半数具体看2月70城二手住宅价格同比下跌339已连续下跌13个月但跌幅首次出现收窄较1月收窄037个百分点2月价格环比上涨07较1月涨幅增加03个百分点分城市能级来看一二线城市2月价格环比分别上涨07和01三线城市价格与上月持平整体来看2月房价走势出现逆转多数城市价格企稳回升图表5-62021年-2023年2月70大中城市二手住宅价格同比和环比变化左图为同比右图为环比数据来源iFind东方金诚二投资端受新开工面积施工面积和竣工面积支撑当月房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄其中竣工面积的修复受到政策的强力驱动具有更强的确定性土地市场方面仍表现为供需两弱成交低迷3房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄具体看1-2月房地产开发投资完成额为13669亿元同比下降573降幅较上月收窄648个百分点我们认为投资端的修复主要系政策的持续引导叠加楼市复苏迹象所带来的影响其中新开工面积施工面积和竣工面积起到支撑作用土地市场仍保持较低热度图表72021年-2023年2月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化数据来源Wind东方金诚1土地市场土地市场表现为供需两弱土地成交数量维持低位我们跟踪了100大中城市土地供应和成交情况1-2月100大中城市合计供应土地数量502宗成交土地476宗其中2月成交245宗同比增长793但从绝对水平来看仍处于月度成交量的较低水平图表82021年-2023年2月100大中城市土地供应和成交情况单位宗4数据来源iFind东方金诚2开工情况1-2月全国房地产新开工面积施工面积和竣工面积分别为13567万平方米750240万平方米和13178万平方米其中新开工面积和施工面积同比分别下降935和436降幅较去年12月收窄3494个百分点和4388个百分点竣工面积同比增长802为2022年以来的首次转正我们认为在政策的持续引导下1-2月新开工面积施工面积和竣工面积出现了不同程度的修复但相比之下竣工面积的修复具有更强的确定性2022年下半年以来保交楼的政策力度有增无减竣工面积的持续修复受到政策的强力驱动而新开工和施工面积的进一步修复则有赖楼市的持续回暖图表92021年-2023年2月全国房屋新开工施工和竣工面积单月同比变化单位数据来源iFind东方金诚三政策端1-2月政策仍在供需两端持续发力需求端建立了个人住房贷款利率动态调整长效机制供给端推出改善优质房企资产负债表计划行动方案和不动产私募投资基金试点备案指引试行2023年政府工作报告中提出房地产市场风险隐患较多化解风险仍将是年内房地产工作的重点一坚定房住不炒遵循因城施策建立个人住房贷款利率动态调整长效机制1月初人民银行银保监会发布关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知以下简称通知根据通知各城市政府可对当地新建商品住宅销售价格变5化情况进行动态评估新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限对此我们认为首先本轮房地产下行程度之深远超历史水平而当前房贷利率仍有下调空间放宽房贷利率下限是刺激需求端的重要手段对楼市形成重要利好其次各城市之间存在现实差异因城施策调控房贷利率既符合当前的市场需求又遵循了房住不炒的总定位第三建立动态调整长效机制一方面体现出本轮房地产周期以来求稳的政策意图政策力度延续温和基调另一方面体现出对推进房地产市场长效发展机制的考虑凸显本轮房地产周期中政策更具延续性二改善优质房企资产负债表计划持续推进有关部门起草行动方案继2022金融街论坛年会上提出支持实施改善优质房企资产负债表计划1月13日有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案将这一举措进一步细化该方案围绕资产激活负债接续权益补充预期提升四个方面重点推进21项工作任务这些任务中包括继续推动保交楼多渠道稳定优质房企融资扩大租赁住房供给完善金融政策等内容并且该方案明确要完善针对30家试点房企的三线四档规则在保持规则整体框架不变的基础上完善部分参数设置我们认为防风险仍然是今年房地产行业的主旋律而改善优质房企资产负债表对于降低房企信用风险引导房企重回安全区间推动房地产行业平稳发展具有重要意义三落实第三支箭政策内容发挥REITs盘活房企存量资产作用2月20日中国证券投资基金业协会正式发布不动产私募投资基金试点备案指引试行以下简称指引我们认为这是对第三支箭中关于进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用的延伸和落地本次出台的指引中对于基金投资范围亦进行了明确规定其中对于商品住宅已明确必须为存量项目而非住宅开发完全符合第三支箭鼓励基金消化存量住宅项目的政策初衷和房住不炒的大宗旨但考虑到当前的现实条件以及产业链的成熟度等问题通过REITs盘活房企存量资产仍有较长一段路要走四政府工作报告指明当前房地产行业面临的主要问题化解风险仍是重中之重3月5日第十四届全国人民代表大会第一次会议政府工作报告中提出房地产市场风险隐患较多关于房地产工作提出有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止无序扩张6促进房地产业平稳发展表明当前房地产行业仍面临较大风险2023年房地产工作的重中之重是化解风险引导房地产行业尽快实现软着陆展望后市在政策力度和方向不变的情况下楼市可能会迎来一个缓慢的回暖过程高频数据显示3月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为4295套较去年3月的3397套有2643的增量结合1-2月楼市表现来看我们认为一季度楼市初具复苏迹象然而也需注意3月的小阳春可能仅为前期滞后需求的集中释放可持续性有待观察二季度或为观测楼市走向的关键节点权利及免责声明本研究报告及相关的信用分析数据模型软件研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有东方金诚保留一切与此相关的权利任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改复制逆向工程销售分发储存引用或以任何方式传播未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告东方金诚对本研究报告的未授权使用超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任本研究报告中引用的标明出处的公开资料其合法性真实性准确性完整性均由资料提供方或及发布方负责东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查但不应视为东方金诚对其合法性真实性准确性及完整性提供了任何形式的保证本研究报告的结论是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断遵循了客观公正的原则未受第三方组织或个人的干预和影响东方金诚可能不时补充修订或更新有关信息也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者7