研究报告全文：中资背景海外REITS复盘2023-03-09观点聚焦背景我国REITs市场快速发展为存量资产盘活开辟新的融通途径中资企业早于2005年便于离岸市场主要为中国香港探索并开始建立REITs平台我们认为在此阶段复盘中资背景海外REITs发行背景过程市场表现与资产运作情况对于前瞻性理解后续中资企业境内外REITs布局战略或有裨益观点我国REITs市场发展进入快车道或有益于房企新模式转型自2020年4月公募REITs试点以来我国REITs市场发展已取得阶段性成果截至2023年3月1日公募REITs总市值超过870亿元后续将继续积极探索构建多层次市场体系建设与此同时国内房地产市场正从增量发展向存量运营转变参考海外头部房企如日本三井不动产及新加坡凯德集团转型经验我们认为REITs以及不动产基金等新金融工具或将有益于房企完成新模式转型中资企业设立海外REITs平台需经资产权益出境再上市部分中资房企以及上市公司已有海外主要为中国香港和新加坡市场发行REITs的经验截至2022年末我们统计上述两个市场已上市REITs原始权益人为境内企业的共计8家从发行经历来看由于境内资产出境上市仍有掣肘以中资企业到中国香港发行REITs为例一般需要成立BVI公司等境外持股平台完成底层资产权益出境后实现REITs上市发行REITs在多维视角下对于企业发展有所裨益我们以越秀房托招商局房托和顺丰房托为典型案例进行分析1战略视角发行REITs本质上是一种轻资产模式的探索2财务视角短期受益于REITs上市长期受惠于REITs业务发展3经营视角资产经营效率有所提升但需关注关联租户问题4二级市场视角发行REITs总体利好上市公司股价持续扩募能力或是REITs可持续发展的基础从海外经验来看扩募是REITs平台保持生命力以及持续为股东创造价值的必由之路亦可参考海外REITs扩募经验的简单梳理我们认为不论基于内在动力还是外部评价REITs管理人都有扩募积极性但对于持有境内资产的境外REITs来说扩募仍面临着法律法规组织架构税务负担等方面的障碍投资建议我们认为通过REITs或不动产基金等股权工具盘活存量资产或将引导未来企业模型发生转变在此过程中我们建议关注两方面投资机会一是资产端特别是商业地产和部分基础设施等因获取流动性而重新定价二是拥有较强资产运营管理能力的机构的价值挖掘风险境内REITs市场推进不及预期原始权益人REITs发行意愿下降