研究报告全文：商业不动产简评不动产私募投资基金试点启动2023-02-22事件2月20日证监会发布启动不动产私募投资试点公告下文简称试点工作1同日中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点备案指引试行公告下文简称中基协4号文2评论不动产私募投资基金试点开启促进房地产行业良性循环我们认为本次不动产私募投资试点首次设立了不动产私募投资基金备案品类是对于私募基金通过股权方式盘活不动产的引导和鼓励同时在不动产投资范围管理人合格投资人基金运作特别是杠杆要求以及风险防范等领域提出独立监管要求其中中基协4号文第四条指出主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方我们认为这一规定可有效防范房地产开发企业自身进行变相融资试点工作或将推动我国不动产私募基金行业进入新发展阶段为机构投资者提供另类资产配置选择不动产私募基金行业在海外已高度成熟权威第三方统计3全球不动产私募基金以及基础设施私募基金管理规模分别超过5万亿美元截至2021年底和1万亿美元截至2022年3月代表公司包括BlackstoneBrookfield亚太地区凯德集团和ESR等我国投资于不动产及基础设施的私募基金规模仍有潜在提升空间截至2022年底中基协存续私募房地产基金超过800只存续规模约4000亿元存续私募股权基础设施基金超过1400只存续规模约12万亿元往前看我们认为中国丰沛的存量不动产和基础设施资产以及持续上升的金融机构资产配置需求有望使得不动产私募基金产品有较大的发展空间为中国不动产投资管理行业发展形成基础制度闭环我国公募REITs试点已取得初步成效打开了资产退出的最终渠道但现阶段满足公募REITs上市要求的资产相对有限前端仍需嫁接资产培育载体我们认为试点不动产私募基金并提供正式的审核框架将有效地完善不动产资产管理链条未来有望在一二级载体之间提供更好的接续此外不动产私募基金的规范运行将逐步推进中国不动产投资管理模式发展是房地产新模式发展的重要组成部分我们建议可关注投资管理人相关标的中国本土管理人我们建议关注首程控股和光大嘉宝未覆盖亚太市场我们建议关注ESR和凯德投资未覆盖风险不动产私募投资基金后续发行备案节奏不及预期投资者参与不及预期