研究报告全文：华安张江光大REIT508000短期经营承压中期配置或正当时2023-02-01投资建议我们认为当前估值或已计入项目大租户退租换租压力预期考虑到疫情防控政策优化后招商进度预期加快及后续扩募事项推进我们上调基金评级至持有维持2023年基金可供分配金额扩募前预测不变上调12个月目标总回报由-70至38中期配置窗口或已开启理由如下短期经营承压22年分配仍达市场预期受疫情影响项目公司层面22年四季度总收入2016万元环比下降21同比下降103截至2022年12月31日项目出租率进一步下降至9260环比下降37ppt同比下降74ppt22年基金全年累计可供分配金额为6247万元符合市场预期中金预测值为5989万元往前看由于大租户退租影响我们仍维持23年一季度短期经营承压基准判断估值有所消化或已进入中期配置窗口当前股价397元对应129倍23年末NAV已进入合理区间符合我们此前预期具体可参见我们于2022年10月27日发布的评级变更报告1中期或已现配置价值疫情管控边际优化有望推进招商节奏伴随防疫政策优化疫情达峰回落我们预计潜在租户的实地考察租赁计划等招商租赁活动将逐步恢复目前园区内空置面积有望得到逐步填补我们与市场的最大不同我们认为当前估值已回落至合理区间上海疫情达峰后招商活动有望得到恢复且受益于底层资产良好的区位条件宏观经济复苏对租赁需求形成支撑资产有望恢复稳健运营叠加后续扩募事项推进我们认为中期配置窗口或已开启建议保持对该标的的配置潜在催化剂疫情管控优化后招商进度快于预期后续扩募事项推进盈利预测与估值考虑当前基金价格已回落至合理估值区间且宏观环境改善对招商工作进一步开展形成支撑我们上调基金评级至持有我们维持23年可供分配预测不变引入24年可供分配预测6528万元维持PNAV倍数13不变上调目标价15至400元较当前价格397元隐含08的价格上行空间叠加30未来12个月股息分派率预计12个月目标总回报为38当前价格397元交易于129倍2023年末NAV对应302023年股息分派率后续我们建议持续关注招商进度以及扩募对基金带来的影响风险招商进度慢于预期一季度业绩低于预期扩募进度不及预期