市场表现及行业动态追踪
　　月度市场表现：
　　上月（2023/2/1-2023/2/28）恒生指数下跌9.41%；其中，恒生物业服务管理下跌15.02%，跑输恒生指数5.6个百分点；跑输地产建筑7个百分点。截至2023年2月28日，港股物业服务管理行业估值水平约为17.3倍PE（TTM）。
　　个股月度涨跌幅：2月份建发物业（+12.9%）、鲁商服务（+9.3%）、德信服务集团（+2.57%）、银城生活服务（+1.40%）、滨江服务（+1.26%）涨幅领先；碧桂园服务（-31.42%）、旭辉永升服务（-26.68%）、新城悦服务（-24.91%）、浦江中国（-24.11%）、世茂服务（-21.99%）市场表现不佳。
　　港股通持股情况：截至2023年2月28日，港股通持股比例（港股通持股数量÷港股总股数）最高的为保利物业，占比56.89%。期内，持股量增幅最大的为华润万象生活，增幅约10.53%；降幅最大的为建业新生活，降幅约5.68%。
　　行业动态追踪：
　　国务院新闻办公室发布：《新时代的中国绿色发展》白皮书；国家三部门联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》；住建部启动试点，让更多公园绿地开放共享；国务院《质量强国建设纲要》提及促进物业管理专业化、规范化发展；商务部将开展三年行动计划全面推进便民生活圈建设。
　　投资建议
　　受地产致债务危机以及疫情反复的负面影响，物业管理服务板块于2022年经历了跌宕起伏的一年，原计划赴港IPO的物管公司纷纷放缓脚步，行业热情骤退，新上市物管公司数量较原计划几近腰斩；已上市公司估值亦有所下挫。随着宏观政策对地产行业的调控改善，物管行业也逐步回暖，估值有所修复。目前在投资建议上，我们主要围绕两条主线：一、具备国央企背景的物管公司，发展相对稳定，资金链出现风险的概率相对较低，推荐关注保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、华润万象生活(1209.HK)、越秀服务（6626.HK）；二、具备独立经营及扩张能力，前期估值受损，后期有望修复且可呈现较高弹性的民营物管公司，建议关注绿城服务(2869.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、万物云(2602.HK)、碧桂园服务(6098.HK)。
　　

研究报告全文：行业月报物业服务及管理二月份表现回顾及投资建议行业月报2023-03-06星期一市场表现及行业动态追踪月度市场表现上月202321-2023228恒生指数下跌941其中恒生物业服务管理下跌1502跑输恒生指数56个百分点跑输地产建筑7个百分点截至2023年2月28日港股物业服务管理行业估值水平约为173倍PETTM个股月度涨跌幅2月份建发物业129鲁商服务93德信服务集团257银城生活服务140滨江服务126涨幅领先碧桂园服务-3142旭辉永升服务-2668新城悦服务-2491浦江中国-2411世茂服务-2199市场表现不佳港股通持股情况截至2023年2月28日港股通持股比例港股通持股数量港股总股数最高的为保利物业占比5689期内持股量增幅最大的为华润万象生活增幅约1053降幅最大的为建业新生活降幅约568行业动态追踪国务院新闻办公室发布新时代的中国绿色发展白皮书国家三部门联合印发养老和家政服务标准化专项行动方案住建部启动试点让更多公园绿地开放共享国务院质量强国建设纲要提及促进物业管理专业化规范化发展商务部将开展三年行动计划全面推进便民生活圈建设投资建议受地产致债务危机以及疫情反复的负面影响物业管理服务板块于2022年经历了跌宕起伏的一年原计划赴港IPO的物管公司纷纷放缓脚步行业热情骤退新上市物管公司数量较原计划几近腰斩已上市公司估值亦有所下挫随着宏证观政策对地产行业的调控改善物管行业也逐步回暖估值有所修复目前在券投资建议上我们主要围绕两条主线一具备国央企背景的物管公司发展研研究部相对稳定资金链出现风险的概率相对较低推荐关注保利物业6049HK姓名陈欣中海物业2669HK华润万象生活1209HK越秀服务6626HK二究SFCBLO515具备独立经营及扩张能力前期估值受损后期有望修复且可呈现较高弹性的报电话0755-21516057告Emailchenxingyzqcomhk民营物管公司建议关注绿城服务2869HK旭辉永升服务1995HK万物云2602HK碧桂园服务6098HK行业月报目录1港股物业管理服务月度行情回顾32港股通情况33行业动态追踪531中央政策532地方政策54公司动态一览65投资建议8风险提示9图目录图1恒生各行业指数月涨跌幅202321-20232283图2截至2023年2月28日恒生各行业PETTM3表目录表1港股物业管理服务月度涨跌幅前10个股202321-20232284表2物管公司港股通情况4表3重点公司估值情况92行业月报1港股物业服务及管理月度行情回顾上月202321-2023228期间恒生指数下跌941其中恒生物业服务管理下跌1502跑输恒生指数56个百分点跑输地产建筑7个百分点截至2023年2月28日港股物业服务管理行业估值水平约为173倍PETTM图1恒生各行业指数月涨跌幅202321-2023228资料来源Wind国元证券经纪香港整理图2截至2023年2月28日恒生各行业PETTM资料来源Wind国元证券经纪香港整理注恒生物管服务行业PETTM平均值剔除市值10亿元及净亏损公司个股月度涨跌幅来看2月份建发物业129鲁商服务93德信服务集团257银城生活服务140滨江服务126涨幅领先碧桂园服务-3142旭辉永升服务-2668新城悦服务-2491浦江中国-2411世茂服务-2199市场表现不佳3行业月报表1港股物业管理服务月度涨跌幅前后10个股202321-2023228月涨跌幅前收盘价市值月涨跌幅后收盘价市值股票名称股票名称10港元亿港元10港元亿港元建发物业12951679碧桂园服务-3141454905鲁商服务932431旭辉永升服务-26732553德信服务集团2628273新城悦服务-24963551银城生活服务142977浦江中国-2410417滨江服务13242669世茂服务-22023560越秀服务-06469714建业新生活-20428359朗诗绿色生活-20249102时代邻里-2040989远洋服务-22264313融创服务-19731957绿城管理控股-236311268正荣服务-1940552东原仁知服务-3474550雅生活服务-192801139资料来源Wind国元证券经纪香港整理2港股通持股情况截至2023年2月28日港股通持股比例港股通持股数量港股总股数最高的为保利物业占比5689期内持股量增幅最大的为华润万象生活增幅约1053降幅最大的为建业新生活降幅约568表2物管公司港股通情况资料来源Wind国元证券经纪香港整理4行业月报3行业动态跟踪31中央政策动态国务院新闻办公室发布新时代的中国绿色发展白皮书近日国务院新闻办公室发布新时代的中国绿色发展白皮书其中指出中国高度重视环境基础设施建设着力补短板强弱项优布局提品质健全污水收集处理及资源化利用设施大幅提升生活垃圾分类和处理能力截至2021年底城市和县城污水处理能力达247亿立方米日城镇生活垃圾焚烧处理能力超过77万吨日城镇生活垃圾无害化处理率接近100国家三部门联合印发养老和家政服务标准化专项行动方案2月2日市场监管总局标准委民政部商务部联合印发养老和家政服务标准化专项行动方案该行动方案围绕有效满足老年人多样化多层次养老服务需求促进家政服务业提质扩容提出了到2025年养老和家政服务标准化工作的总体目标以及4大方面10项重点任务住房和城乡建设部启动试点让更多公园绿地开放共享2月6日住房和城乡建设部发布关于开展城市公园绿地开放共享试点工作的通知通知要求各地可以在公园草坪林下空间以及空闲地等区域划定开放共享区域完善配套服务设施更好满足市民搭建帐篷运动健身休闲游憩等亲近自然的户外活动需求据介绍此次试点时间为一年南方地区包括华南华东以及除西藏以外的西南地区要按照应试尽试原则积极开展试点工作逐步扩大开放共享区域国务院质量强国建设纲要提及促进物业管理专业化规范化发展据2月13日消息中共中央国务院印发了质量强国建设纲要明确了六方面主要目标和八大重点任务其中对服务品质量提升作出一系列部署纲要提出要促进生活服务品质升级促进物业管理房屋租赁服务专业化规范化发展加强养老服务质量标准与评价体系建设扩大日间照料失能照护助餐助行等养老服务有效供给积极发展互助性养老服务等商务部将开展三年行动计划全面推进便民生活圈建设2月16日商务部表示积极推进便民生活圈建设会同有关部门先后出台指导意见和建设指南在全国确定两批共80个试点地区指导推动试点工作加快落地截至目前80个试点地区共建设便民生活圈1402个涉及商业网点28万个覆盖居民社区5行业月报2766个服务居民3200多万人下一步商务部将会同有关部门在试点基础上开展三年行动计划全面推进便民生活圈建设更好惠及百姓生活32地方政策动态福建省住宅小区公共收益信息管理系统已调试据2月2日消息福建省住宅小区公共收益信息管理系统已调试完成决定于2023年1月20日起正式启用该系统启用后福建省住宅小区的公共收益将有更加规范透明公开的监管平台深圳印发了深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法试行2月3日深圳市住房和建设局深圳市民政局印发了深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法试行管理办法指出当住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件时业主委员会缺位的需要发挥社区居民委员会社区服务治理能力由街道办事处指定社区居民委员会代行业主委员会职责的工作该办法自2023年3月1日起施行有效期3年广州规划至2035年推进城市更新约300平方公里推进旧改项目297个2月6日广州市城市更新专项规划2021-2035年公开征求社会公众意见其中提出通过微改造混合改造全面改造多种更新方式并举至2035年推进城市更新约300平方公里拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个浙江省明确到2035年基本实现未来社区全域覆盖据2月8日消息浙江省政府办公厅印发关于全域推进未来社区建设的指导意见其中明确到2025年全省累计创建未来社区1500个左右覆盖全省30左右的城市社区到2035年基本实现未来社区全域覆盖其中要求加快培育市场主体积极培育引入综合集成运营商和托育养老社区商业等专项服务运营商打造行业品牌引导房地产企业物业服务企业和地方国有平台通过组建联合体合资等方式发展综合运营业务鼓励各设区市培育大型综合运营机构湖北省发布最新物业费收费标准近日湖北省发改委发布关于动态调整湖北省政府定价的经营服务性收费目录清单的公告主要包括交通公用事业其他特定服务等11个收费项目其中住宅前期物业服务收费为036384元平方米月同时强调任何部门和单位不得违反规定擅自设立收费项目越权制定收费标准违规设立的涉企收费项目一律不得执行6行业月报云南省物业管理规定将于2023年5月1日起施行2月14日公布云南省物业管理规定已经2023年1月29日第十四届云南省人民政府第2次常务会议通过自2023年5月1日起施行内容主要包含业主业主大会和业主委员会物业管理服务物业的使用与维护监督管理及法律责任等方面其中提及物业服务人不得侵占挪用业主共有部分经营收益不得挪用住宅专项维修资金哈尔滨物协发布关于积极倡导延伸物业服务生活服务的倡议书2月17日哈尔滨物协通知提出各物业服务企业可以试行按照以社区为实施单元以居民为服务对象通过物业服务生活服务延伸物业服务领域完善便民商业设施和服务功能创新服务能力塑造各社区的多样性和丰富性以推动全市物业行业服务范围不断延伸服务品质不断提升4公司公告一览万物云2602HK万物云城经营范围变更新增技术服务开发等经营项目物云城是万物云推出的第一个城市服务独立品牌万物云城与万科物业万物梁行共同组成万物云三大空间子品牌体系2月1日万物云城发生经营范围变更一般经营项目在原有基础上新增技术服务技术开发技术咨询技术交流技术转让技术推广软件开发网络与信息安全软件开发信息系统运行维护服务数据处理服务荣万家2146HK与荣盛房地产发展订立2023年物业管理服务总协议公司2月1日发布公告称与荣盛地产订立2023年物业管理服务总协议及2023年总小型工程及相关咨询服务协议服务范围包括同意向荣盛地提供物业管理服务包括但不限于前期规划及设计咨询服务示范单位及现场案场管理服务物业交付前服务包括但不限于验房及交付前保洁服务及交付前准备及荣盛地产拥有或使用的物业如空置房泊车位及商业物业建议截至2025年12月31日止3个年度2023年物业管理服务总协议项下拟进行交易的年度上限分别为人民币25亿元21亿元19亿元越秀服务6626HK与越秀交通基建订立框架协议总金额上限2876万元2月1日越秀服务与越秀交通基建订立物业管理以及商业运营及管理服务框架协议协议指出越秀交通基建集团可采购物业管理服务商业运营及管理服务越秀服务集团可提供而期限自2023年2月1日起至2024年12月31日止7行业月报恒大物业6666HK134亿元存款被划扣调查报告公布中国恒大拟以资产转让抵消欠款2月15日恒大物业发出公告2020年12月28日至2021年08月02日期间恒大物业的六家附属公司分别是金碧物业金碧恒盈金碧华府恒大恒康金碧世家和金碧恒康通过8家银行为多家第三方公司作为被担保方融资提供该质押相关的资金透过部分被担保方及多家通道公司扣除费用后划转至中国恒大对于补救措施中国恒大表示公司正与恒大物业商讨偿还该质押所涉及款项的方案方案主要透过本集团转让资产予恒大物业抵销相关款项在有关偿还方案落实后公司将发出进一步公告同时独立委员会不建议恢复夏海钧等人原有职位奥园健康3662HK出售299股权广州国资接盘郭氏资产2月15日中国奥园正式宣布具有国资背景的南粤桥基金接盘奥园健康299股权对价256亿港元约合人民币224亿元间接提供纾困支持金科服务9666HK公司与宝石花医疗战略合作共启医院大服务新模式2月15日金科服务与宝石花医疗健康投资控股集团有限公司战略携手共启医院大服务新模式未来双方将充分发挥在综合医疗后勤服务及相关领域的资源优势创新开展基于互联网的后勤一站式管理新模式共同致力于为广大患者提供更好的就医环境为社区居民提供差异化的健康服务助力医疗卫生事业健康发展华润万象生活1209HK公司2022年新签13个轻资产商业项目2月16日消息称华润万象生活2022年度新签共13个非母公司相关轻资产商业项目覆盖华北华西华东和华南其中项目包括太原钟楼街项目南昌天使金融广场成都陆肖TOD项目阿里巴巴南京武汉总部园区项目深圳蛇口华侨城新玺项目重庆解放碑新华邹容项目深圳龙岗大运中心等等烨星集团1941HK债务人破产清算申请获法院受理应收款或无法全部收回2月17日烨星集团发布内幕消息称公司在中国的债务人之一无锡永庆房地产有限公司其自身债务人提出的针对其的破产清算申请已获法院受理于公告期集团未偿还的应收款项约为人民币3060万元及债务人欠集团的其他未偿还贸易应收款项约为人民币600万元旭辉永升服务1995HK2023年初公司即外拓90项目8行业月报2月20日公司发布公告称仅在2023年年初就共外拓超90多个项目企业后勤医院政府商写办公及城市综合体服务均有进展其中拓展了京东多个物流园项目与比亚迪合作管理其北京模椇厂及第二十三事业部等碧桂园服务6098HK公司在全国开设了26余所凤凰到家家政培训基地截至2月21日碧桂园自有的家政服务产品凤凰到家的年均服务订单数超23万单年均服务家庭超13万户目前凤凰到家的家政服务团队超1万名员工在全国开设了26余所凤凰到家家政培训基地遍布全国5个省份30多个城市累计培训人员超13万人其中培训脱贫人口4170人金茂服务0816HK公司发布盈利增长预告2月27日公司发布公告称主要因集团在管物业建筑面积增长以及增值服务收入上升截至2022年12月31日公司拥有人应占溢利将较2021年录得约80-90的重大增长深业物业赴港IPO获证监会接收材料据市场消息中国证监会完成接收深业物业运营集团股份有限公司提交的股份有限公司境外首次公开发行股份审批材料深业物业为深圳国资委旗下的服务运营企业其业务包含物业管理商业运营智慧园区物业城市组成截至2022H1城市综合运营业务总收入为1283亿港元上半年集团累计完成新拓展项目64个拓展面积超过442万平方米拓展合同金额超过52亿元人民币众安智慧生活或将搁置香港IPO目前已三次递表据市场消息众安智慧生活搁置香港IPO目前已是第三次递表众安智慧生活所有在管建面均位于长三角的浙江省及安徽省截至2022H1公司合约项目116个总合约面积1710万平方米在管项目79个在管建面1180万平方米5投资建议受地产致债务危机以及疫情反复的负面影响物业管理服务板块于2022年经历了跌宕起伏的一年原计划赴港IPO的物管公司纷纷放缓脚步行业热情骤退新上市物管公司数量较原计划几近腰斩已上市公司估值亦有所下挫随着宏观政策对地产行业的调控改善物管行业也逐步回暖估值有所修复目前在投资建议上我们主要围绕两条主线一具备国央企背景的物管公司发展相对稳定资金链出现风险的概率相对较低推荐关注保利物业6049HK中海物业2669HK华润万象9行业月报生活1209HK越秀服务6626HK二具备独立经营及扩张能力前期估值受损后期有望修复且可呈现较高弹性的民营物管公司建议关注绿城服务2869HK旭辉永升服务1995HK万物云2602HK碧桂园服务6098HK表3重点公司估值情况资料来源Wind国元证券经纪香港风险提示1基础物管业务扩张不及预期2增值服务扩张不及预期3第三方外拓不及预期4收缴率不及预期5人工成本等风险10免责条款一般声明本报告由国元证券经纪香港有限公司简称国元证券经纪香港制作国元证券经纪香行业月报港为国元国际控股有限公司的全资子公司本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料但国元证券经纪香港及其关联机构对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的信息意见等均仅供投资者参考之用不构成对买卖任何证券或其他金融工具的出价或征价或提供任何投资决策建议的服务该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐或投资操作性建议投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估自主审慎做出决策并自行承担风险投资者在依据本报告涉及的内客进行任何决策前应同时考虑各自的投资目的财务状况和特定需求并就相关决策咨询专业顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果国元证券经纪香港及或其关联人员均不承担任何责任本报告署名分析师与本报告中提及公司无财务权益关系本报告所载的意见评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断该等意见评估及预测无需通知即可随时更改在不同时期国元证券经纪香港可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告本报告署名分析师可能会不时与国元证券经纪香港的客户销售交易人员其他业务人员或在本报告中针对可能对本报告所涉及的标的证券或其他金融工具的市场价格产生短期影响的催化剂或事件进行交易策略的讨论这种短期影响的分析可能与分析师已发布的关于相关证券或其他金融工具的目标价评级估值预测等观点相反或不一致相关的交易策略不同于且也不影响分析师关于其所研究标的证券或其他金融工具的基本面评级或评分国元证券经纪香港的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点国元证券经纪香港没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务国元国际控股有限公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见不一致的投资决策除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显着地影响所预测的回报本报告提供给某接收人是基于该接收人被认为有能力独立评估投资风险并就投资决策能行使独立判断投资的独立判断是指投资决策是投资者自身基于对潜在投资的目标需求机会风险市场因素及其他投资考虑而独立做出的特别声明在法律许可的情况下国元证券经纪香港可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系因此投资者应当考虑到国元证券经纪香港及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突本报告的版权仅为国元证券经纪香港所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发翻版复制刊登发表或引用分析员声明本人具备香港证监会授予的第四类牌照就证券提供意见本人以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿国元国际控股有限公司香港中环康乐广场8号交易广场三期17楼电话85237696888传真85237696999服务热线400-888-1313公司网址httpwwwgyzqcomhk11