事件
　　2月20日，证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作；同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。
　　不动产私募投资基金的特征
　　有几个关键点值得关注：第一，不动产私募基金的试点仍是在“房住不炒”的大框架下运行的，投资范围并不适用于所有居民商品住房，而是特定居住用房，“特定”就把范围缩小到存量商品住宅、保障性住房和市场化租赁住房，意味着投资范围排除了增量供给。第二，基金管理人门槛更高，专业化要求更高。一则管理人不得为房地产开发企业及其关联方的限制将提高投资的公平性和透明性，二则投资人员需要具备丰富的不动产投管经验意味着对其专业度提出了更高的要求，需要充分了解不动产领域的风险控制、久期控制、回撤控制等，也间接保障了投资者利益。第三，从《指引》的方向看，也明确了未来政策的重点扶持方向，稳存量、发展保障住房和租赁住房，尤其在稳存量方面，私募基金的入市可以为写字楼、商场、酒店等存量不动产注入现金流。
　　具有多重正面意义
　　第一，为项目提供长周期的资金和经验指导。不同于过往的基础设施REITs主要投向成熟稳定的不动产资产，不动产私募投资基金可以投向项目的各个阶段，覆盖完整的生命周期，同时也可以依靠管理人丰富的不动产领域的投资经验为项目提供指导和资源。
　　第二，纾困和盘活不动产资产，房地产行业是重资产行业，资产负债率普遍偏高，叠加过去野蛮生长留下的巨额债务的后遗症，光靠企业自身可能不具备债务处置的能力和经验，而不动产私募基金的介入可以有效弥补这一点。同时，面对当前我国大量的存量不动产，也需要有相应的金融工具进行盘活，不动产私募基金也可以在此发挥积极作用。
　　第三，推动资本市场的完善。作为金融工具的一种，不动产私募投资基金能完善我国资本市场的生态体系建设，在丰富金融品种的同时也吸引了相关风险偏好匹配的投资者的参与，为活跃资本市场，尤其是吸引机构投资者方面带来积极贡献
　　风险提示
　　房地产市场持续下滑，政策接续不及预期，市场参与热情不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年3月3日湘财证券研究所宏观研究宏观事件点评不动产私募投资基金试点启动核心要点相关研究事件1等待希望2023年房地2月20日证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工产市场展望20221226作同日中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点2时隔一年首现止跌房价备案指引试行呈现企稳趋势1月住宅销售数据点评20230223不动产私募投资基金的特征有几个关键点值得关注第一不动产私募基金的试点仍是在房住不炒的大框架下运行的投资范围并不适用于所有居民商品分析师何超住房而是特定居住用房特定就把范围缩小到存量商品住宅保证书编号S0500521070002Tel021-50295325障性住房和市场化租赁住房意味着投资范围排除了增量供给第Emailhechaoxcsccom二基金管理人门槛更高专业化要求更高一则管理人不得为房地产开发企业及其关联方的限制将提高投资的公平性和透明性二则投地址上海市浦东新区银城路88号资人员需要具备丰富的不动产投管经验意味着对其专业度提出了更高中国人寿金融中心楼10的要求需要充分了解不动产领域的风险控制久期控制回撤控制等也间接保障了投资者利益第三从指引的方向看也明确了未来政策的重点扶持方向稳存量发展保障住房和租赁住房尤其在稳存量方面私募基金的入市可以为写字楼商场酒店等存量不动产注入现金流具有多重正面意义第一为项目提供长周期的资金和经验指导不同于过往的基础设施REITs主要投向成熟稳定的不动产资产不动产私募投资基金可以投向项目的各个阶段覆盖完整的生命周期同时也可以依靠管理人丰富的不动产领域的投资经验为项目提供指导和资源第二纾困和盘活不动产资产房地产行业是重资产行业资产负债率普遍偏高叠加过去野蛮生长留下的巨额债务的后遗症光靠企业自身可能不具备债务处置的能力和经验而不动产私募基金的介入可以有效弥补这一点同时面对当前我国大量的存量不动产也需要有相应的金融工具进行盘活不动产私募基金也可以在此发挥积极作用第三推动资本市场的完善作为金融工具的一种不动产私募投资基金能完善我国资本市场的生态体系建设在丰富金融品种的同时也吸引了相关风险偏好匹配的投资者的参与为活跃资本市场尤其是吸引机构投资者方面带来积极贡献风险提示房地产市场持续下滑政策接续不及预期市场参与热情不及预期宏观研究1不动产私募投资基金的特征2月20日证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作同日中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点备案指引试行标志着不动产私募投资基金试点工作正式启动图1证监会启动不动产私募投资基金试点资料来源证监会湘财证券研究所从投资范围看不动产私募基金主要投向三大类不动产特定居住用房商业经营用房基础设施项目从管理人要求看参与试点工作的基金管理人必须股权结构稳定公司治理健全实缴资本符合要求主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员从投资者限制看规定投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元且以机构投资者为主我们认为有几个关键点值得关注第一不动产私募基金的试点仍是在房住不炒的大框架下运行的投资范围并不适用于所有居民商品住房而是特定居住用房特定就把范围缩小到存量商品住宅保障性住房和市场化租赁住房意味着投资范围排除了增量供给第二基金管理人门槛更高专业化要求更高一则管理人不得为房地产开发企业及其关联方的限敬请阅读末页之重要声明1宏观研究制将提高投资的公平性和透明性二则投资人员需要具备丰富的不动产投管经验意味着对其专业度提出了更高的要求需要充分了解不动产领域的风险控制久期控制回撤控制等也间接保障了投资者利益第三从指引的方向看也明确了未来政策的重点扶持方向稳存量发展保障住房和租赁住房尤其在稳存量方面私募基金的入市可以为写字楼商场酒店等存量不动产注入现金流2或是房地产三支箭的有效补充房地产市场的稳定影响到我国整体宏观经济的稳定去年四季度以来政策多次发布房地产相关纾困政策高层也频频发话支持房地产市场健康平稳发展而当前不动产私募投资基金试点工作的启动将进一步盘活存量资产并能增加融资渠道纾困房地产市场或成为第四支箭第一支箭银行信贷为落实金融16条六大国有行率先与中海华润万科等房企签署总对总战略合作协议合计已披露授信额度近17万亿主要涉及开发贷并购贷个人按揭贷款包含置换预售监管资金供应链融资及结算服务债券承销与投资租赁住房融资7个方面截至11月29日10余家银行为超过30家房企提供了授信从已披露的数据来看授信总额已超过2万亿元第二支箭债券融资2022年11月8日在人民银行的支持和指导下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资随后民营房企发债提速根据克而瑞监测的数据显示2022年10月份100家典型房企的融资总量为424亿元环比减少371同比减少129房企融资量环比大幅减少至近年的低位监管部门不仅推动化解房地产金融风险促进金融支持保交楼工作也在引导矫正金融机构过度避险行为支持房地产合理融资需求更好满足刚性和改善性住房需求第三支箭股权融资2022年11月28日证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施射出支持房企融资的第三支箭恢复上市房企和涉房上市公司再融资股权融资5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资调整完善房地产企业境外市场上市政策进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用等方面股权融资在不增加杠杆的同时帮助房企补充流动性盘活存量资产敬请阅读末页之重要声明2宏观研究表1房企融资三支箭进展汇总三支箭方式内容进展18月政策性银行推出2000亿保交楼专项借款专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付目前已取得阶段性进展已基本投放至项目2022年以来银保监会指导银2在2023年3月31日前央行在前期推出的行做好对房地产的信贷投放保交楼专项借款的基础上将向商业银行提金融16条印发后6家大第一支箭信贷投放供2000亿元免息再贷款支持商业银行提供配型银行迅速与房企密集签署战套资金用于助力保交楼封闭运行专款略合作协议并提供可观的意专用向性授信额度3为落实金融16条多家银行为房企提供授信意向额度截至11月29日10余家银行为超过30家房企提供了授信从已披露的数据来看授信总额已超过2万亿元11月8日交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具支持包括房地产企业央行亲自出手支持民营房企发债预计规模将第二支箭债券融资在内的民营企业发债融资为有2500亿后续可视情况进一步扩容民营地产企业融资打开大门为市场注入信心证监会发布股权融资方面5项优化调整措施11月28日晚证监会发布决定1恢复涉房上市公司并购重组及配套融资在股权融资方面调整优化5项措2恢复上市房企和涉房上市公司再融资第三支箭股权融资施并自即日起施行阔别约3调整完善房地产企业境外市场上市政策12年的上市房企重组和再融资4进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用窗口重启5积极发挥私募股权投资基金作用资料来源公开资料整理湘财证券研究所3具有多重正面意义第一为项目提供长周期的资金和经验指导不同于过往的基础设施REITs主要投向成熟稳定的不动产资产不动产私募投资基金可以投向项目的各个阶段覆盖完整的生命周期同时也可以依靠管理人丰富的不动产领域的投资经验为项目提供指导和资源第二纾困和盘活不动产资产房地产行业是重资产行业资产负债率普遍偏高叠加过去野蛮生长留下的巨额债务的后遗症光靠企业自身可能不具备债务处置的能力和经验而不动产私募基金的介入可以有效弥补这一点同时面对当前我国大量的存量不动产也需要有相应的金融工具进行盘活不动产私募基金也可以在此发挥积极作用敬请阅读末页之重要声明3宏观研究第三推动资本市场的完善作为金融工具的一种不动产私募投资基金能完善我国资本市场的生态体系建设在丰富金融品种的同时也吸引了相关风险偏好匹配的投资者的参与为活跃资本市场尤其是吸引机构投资者方面带来积极贡献4风险提示房地产市场持续下滑政策接续不及预期市场参与热情不及预期敬请阅读末页之重要声明4分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以独立诚信谨慎客观勤勉尽职公正公平准则出具本报告本报告准确清晰地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿湘财证券投资评级体系市场比较基准为沪深300指数买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5以上卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上重要声明湘财证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本研究报告仅供湘财证券股份有限公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告由湘财证券股份有限公司研究所编写以合法地获得尽可能可靠准确完整的信息为基础但对上述信息的来源准确性及完整性不做任何保证湘财证券研究所将随时补充修订或更新有关信息但未必发布在任何情况下报告中的信息或所表达的意见仅供参考并不构成所述证券买卖的出价或征价本公司及其关联机构雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告版权仅为湘财证券股份有限公司所有未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为湘财证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经本公司授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司并保留追究其法律责任的权利敬请阅读末页之重要声明