研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报新房二手房持续修复百强销售明显改善2023年3月5日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点本周克而瑞等研究机构公布百强房企销售榜单2月单月百强房企销售额环比增长298同比增长118同环比已实现转正本周新房二手房成交环比分别增长8483延续改善当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转重点城市新房与二手房成交亦持续好转二季度市场修复有望延续建议关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企越秀地产保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A金地集团等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如保利物业招商积余东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1百强单月销售额增速转正三月小阳春可期2广东融资渠道全面拓宽支持租赁住房金融服务发展市场运行监测1成交延续改善关注三月小阳春本周225-33新房成交39万套环比增加84二手房成交26万套环比增加833月截至3日新房日均成交同比增长19较2月下降158个百分点2库存环比微跌短期趋于稳定16城取证库存10111万平环比降05考虑成交逐步改善传统供应旺季来临短期库存规模或趋于稳定3土地成交溢价率回落三线占比提高上周百城土地供应建面32823万平成交建面24046万平环比升323降74成交溢价率2环比降37pct其中一二三线成交建面分别占比2435626环比分别降26pct降06pct升33pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行663亿元环比减少97亿元境外地产债发行11亿美元环比减少19亿美元发行利率为33-536可比发行利率较前次升降不一2地产股本周房地产板块涨074跑输沪深300171当前地产板块PETTM1329倍估值处于近五年93分位本周沪深港股通北向资金净流入前三为华侨城A格力地产新城控股南向资金净流入前三为华润置地越秀地产雅生活服务风险提示1楼市复苏持续性不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险2政策环境监测-政策梳理2023年3月1日合肥2023年2月28日驻马店多子女家庭最高可贷75万元推行住房公积金贷款带押过户执行认贷不认房2023年2月27日南京2023年3月2日南京符合条件职工可将公积金账户增加见索即付银行保函作为参余额作为前期购房资金加土地竞买的履约保证方式2023年2月28日义乌2023年3月2日广东安置面积可换房票公积支持信托公司金融资管公司金首套首付比例降至20参与房地产项目并购重组2023年2月27日四川2023年3月2日陕西调整优化成都落户政策其他对出售自有住房并在1年内重城市和县城全面取消落户限制新购房纳税人予个税退税优惠南海诸岛偏松偏紧中性资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评百强单月销售额增速转正三月小阳春可期事件描述克而瑞公布2023年1-2月百强房企销售数据点评1单月销售额同比转正关注三月小阳春随着疫情管控逐步放开经济及收入预期逐步修复节后各地来访明显上升带动百强销售逐步改善2月单月百强房企销售额5184亿元环比增长298同比增长118同环比已实现转正销售面积3180万平米环比增长324同比下降19降幅较1月收窄344个百分点剔除春节错期影响1-2月百强房企累计销售额同比下降125销售面积同比下降205较1月收窄193个159个百分点往后看我们认为政策呵护经济回温均将对购房信心形成支撑叠加二手房热度向新房传导以及房企传统供应旺季到来三月小阳春值得期待2020年1月10日2百强房企格局分化强信用企业优势延续分梯队来看百强房企中TOP1-10TOP11-202月单月销售额同比增长274433明显优于TOP21-3011TOP31-50-108TOP51-100-188从具体房企来看保利发展1-2月全口径销售额635亿元领跑房企重点监测的28家房企中2月单月销售额增速靠前为越秀地产华发股份中国海外发展华润置地招商蛇口中国金茂同比分别增长3786293515201467123710191-2月销售额增速靠前为越秀地产华发股份华润置地中国海外发展招商蛇口同比分别增长1848854604581518整体看央国企及强信用房企优势仍旧延续资料来源克而瑞平安证券研究所4政策环境监测-重点政策点评广东融资渠道全面拓宽支持租赁住房金融服务发展事件描述3月2日广东省人民政府办公厅印发2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案简称方案方案提出支持租购并举的房地产发展新模式鼓励银行机构为保障性租赁住房公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务满足租赁企业和经纪机构合理信贷需求推动不动产私募投资基金试点发展租赁住房不动产投资信托基金REITs业务鼓励商业银行在依法合规风险可控的前提下加强住房租赁信贷产品和服务模式创新拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道2020年1月10日点评12月24日人民银行银保监会发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿此次广东省政府办公厅公布方案涉及的租赁住房相关内容与之一脉相承是为其中心思想的进一步落实2方案明确提出鼓励银行机构提供住房租赁信贷产品发展租赁住房不动产投资信托基金REITs等预计未来租赁住房信贷产品或将成为各类租赁住房主体融资渠道中的重要一环3后续银行住房租赁企业其他金融机构社会资本将会共同发力住房信贷产品新模式新服务各方资金将有效串联围绕住房租赁市场发力资料来源政府网站平安证券研究所5市场运行监测成交延续改善关注三月小阳春库存环比微跌短期趋于稳定点评本周225-33新房成交39万套环比增加84点评16城取证库存10111万平环比降05考虑成交逐步改二手房成交26万套环比增加833月截至3日新房日善传统供应旺季来临短期库存规模或趋于稳定均成交同比增长19较2月下降158个百分点重点城市一二手房周成交变化16城商品房取证库存及去化月数50城一手房周成交套数万套20城二手房周成交套数右万套83万平16月25城库存去化月数右6110002021841511622020年1月10日100000514001222122224222272222102223122900010主流50城新房月日均成交变化8新房月日均成交同比一线同比二线三线66080004042020-2070000-40212192152821932112102231822624229302316-60-80202232022520227202292022112023120233资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同6市场运行监测土地成交溢价率回落三线占比提高点评上周百城土地供应建面32823万平成交建面24046万平环比升323降74成交溢价率2环比降37pct其中一二三线成交建面分别占比2435626环比分别降26pct降06pct升33pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交8000一线成交建面二线三线万平10000万平近1年近4周70006000800050006000400040003000200020002020年1月100010日0020222202252022820221120232W213221242232422524227242292422112423124百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城220-2262003000元平近1年近4周61482500513915011911920004105100150031000250500100020221202242022720221020231W213江门西安贵阳温州潍坊资料来源Wind平安证券研究所7资本市场监测流动性环境流动性环境资金价格多数边际下行R007较上周下行2020202120222023资金价格边际下行本周流动性压力边际缓释R001下行1844BP至136R007下行5333BP至203下周公开市场操作到期10150亿元为维护银行体系流动552020年1月10日5性合理充裕本周央行累计开展了10150亿元7天期逆回购共有14900亿元逆回购454到期全周央行公开市场净回笼4750亿元下周公开市场到期10150亿元35325净投放亿元右轴流动性指标平均基准290央行投放对冲央行对流动性表述为较高对冲缴税发债投放8000151806000T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T212704000资金价格多数下行6020002023224202333涨跌幅BP5001D154136-184440-20007D256203-5333R30-400014D255221-34171M24724917120-60001D144126-17947D226192-3339DR14D252196-56691M228234575淡橘色面积图表示公开市场操作规模亿元蓝色线对应流动性情绪指数为基准高50ON143129-142于50代表偏紧黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高红色点表示开展了公开市场1W224193-312SHIBOR操作但是净投放为零可作为央行对合意流动性的参考基准绿色点表示央行投放对冲了税1M2292301期或地方债供给期3M24224758资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量环比下降净融资环比下降本周境内地产债发行量环比下降同比下降净融资额环比下降同比下降其中总发行量为6632亿元总偿还量为14772亿元净融资额为-8140亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体2020年小于1月22年10日23年全年到期和提前兑付的规模总共335595亿同比22年约下降4282节奏上23年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约585亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元亿元亿元2021202120020222022总偿还量2502023800到期提前兑付2023150700200100600501505000400100-5030050-100200-15010000-200W1W4W7W16W31W34W49W52W10W13W19W22W25W28W37W40W43W46W1W7-50W422-0322-0723-0123-0724-0524-1122-0122-0522-0922-1123-0323-0523-0923-1124-0124-0324-0724-09W10W16W25W31W46W13W19W22W28W34W37W40W43W49W52资料来源Wind平安证券研究所9资本市场监测境内债房企境内债发行本周共7家房企发行8支境内地产债2020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模前五亿元境内房地产债发行利率前五1413612510498492125101038010433088326140201联发集0金桥国贸房产首创城发高速地产MTN0022323MTN002MTN001MTN0022323招商蛇口厦门国贸高速地产电建地产联发集团23资料来源Wind平安证券研究所10资本市场监测海外债海外债发行环比下降本周内房企海外债发行11亿美元环比减少19亿美元2月2020海外债年发行1月8210亿日美元环比减少563亿美元地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周200亿美元45亿美元2020年2021年2022年2023401804016035301403012025100208015116010400520000002023-02-062023-02-132023-02-202023-02-27M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细本周重点房企发行利率为33-536可比发行利率较前次2020升降不一年1月10日债券发行明细发行额亿发行人证券简称币种期限年主体评级票面利率利率变化pct前次发行时间类型元招商蛇口23招商蛇口SCP0021300RMB02411AAA不可比超短期融资债券浦东金桥23金桥01500RMB5AAA3300312022-11-14一般公司债电建地产23电建F2500RMB3AAA不可比私募债电建地产23电建F1500RMB3AAA不可比私募债境内厦门国贸23国贸房产MTN0011200RMB6AA492不可比一般中期票据高速地产23高速地产MTN0021012RMB3AA380-0572023-01-05一般中期票据联发集团23联发集MTN002820RMB7AA4981382022-02-23一般中期票据首创城发23首创城发MTN002800RMB5AAA510-0302023-01-13一般中期票据恒基地产恒基地产5N20250303200HKD2----500持平2023-02-23企债境外境外恒基地产恒基地产536B20330302300HKD10----5360232023-02-23企债境外恒基地产恒基地产5N20250228400HKD2----500持平2023-02-23企债境外资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称计划发行额亿元2023-03-02越秀地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券5000已反馈2023-02-27格力地产股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券30202023-02-27北京首创城市发展集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券79662023-03-03美的置业集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券6540已受理2023-03-02越秀地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券5000已通过发审会2023-02-27深圳市南山房地产开发有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券2000已注册生效2023-02-27上海市浦东新区房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券5900资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测地产股板块涨跌单周涨074估值处于近五年93分位本周房地产板块涨074跑输沪深300171当前地产板块2020年PE1月TTM101329日倍高于沪深300的1216倍估值处于近五年93分位行业涨跌情况房地产PETTM处于近五年93分位本周涨跌幅8房地产申万PETTM沪深300PETTM719617541531712130741110-19-2-37通建传计交社非银石公国建沪纺食钢电房机家基煤综环商医农轻美有汽电信筑媒算通会银行油用防筑深300织品铁子地械用础炭合保贸药林工容色车力装机运服金石事军材服饮产设电化零生牧制护金设5饰输务融化业工料饰料备器工售物渔造理属备201822620192262020226202122620222262023226资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为大唐集团控股华发股份越秀地产排名后三为万科2020年1月10日A建业地产旭辉控股集团上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项企业事项151321豫园股份拟向特定对象发行股票拟募集资金总额不超过80亿元94210775中交地产35亿元定增方案获中交集团地产集团批复拟配售3亿股新H股配售价为每股H股1305港元所得款项净额万科5预计约为3903亿港元保利发展125亿元定增申请获上交所受理0大唐集团控股华发股份越秀地产万科A建业地产旭辉控股集团碧桂园杨国强辞任董事会主席由杨惠妍正式接任-238-263-5首开股份向控股股东申请三笔借款合计不超过60亿元-784华发股份60亿元定增申请获上交所受理-10资料来源Wind平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三为华侨城A格力地产新城2020年控股1月10南向资金净流入前日三为华润置地越秀地产雅生活服务沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十万元万港元1000094951200010598105759000100008000861567877000800070906000492960005000408640003407400030092858300024962470243424272398228721572156222120002000100000华润置地越秀地产雅生活服世茂服务绿城服务万科企业恒隆地产华润万象中国金茂旭辉控股华侨城A格力地产新城控股招商蛇口荣盛发展中交地产金融街天健集团中南建设南京高科务生活集团资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价16资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三为华侨城A万科A金科股份2020港股通占比前年1月10日三为保利物业北京北辰实业股份旭辉控股集团沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2023年3月3日港股通持股占流通股前十截至2023年3月3日560566445043838411343340326263026323621419818622018017817810107050400保利物业北京北辰旭辉控股融创中国正荣地产绿城中国雅生活服保利置业佳兆业集世茂服务华侨城A万科A金科股份保利发展滨江集团新城控股荣盛发展广宇发展世茂股份华夏幸福实业股份集团务集团团资料来源Wind平安证券研究所17风险提示1楼市复苏持续性不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险若政策发力楼市修复不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市延续分化多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000118股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利