本月观点：春节后楼市成交明显改善，核心城市土拍回暖，但楼市地市分化持续加剧。需求端政策方面，贷款利率政策动态调整机制下，多地首套房贷利率回调至4%以内；供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，民企发债扩围，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。
　　政策：首套房贷款利率动态调整，优化房企资产负债表。1月、2月涉房类政策分别为42、46项，出台偏松类政策均为41项，政策延续偏松基调。央行及银保监开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，启动不动产私募投资基金试点工作，改善优质房企资产负债表；建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，符合“因城施策”导向。
　　资金：发债企业扩围至民企，多地首套房贷利率破“4”。信贷开门红，1月M2同比增速环比升0.8pct；社融存量增速环比降0.2pct，多地首套房贷利率回调至4%以内，居民提前偿还房贷意愿较强。房企融资环境回暖，中骏、雅居乐等民营房企相继加入境内信用债发行行列，“内保外贷”下海外融资渠道再度打通。
　　楼市：节后成交回暖，3月小阳春可期。2月重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比升52.5%、21.7%。草根调研反馈，节后市场普遍回暖，南京、杭州等地单周认购到访量较节前增长20%-50%，长沙、苏州均已突破2022年全年高点（国庆节）水平；但城市及区域间仍存分化，高库存郊县及三四线压力犹在。
　　地市：热度分化，溢价率、流拍率双升。由于春节假期、重点城市集中土拍处于间歇期，1月供地节奏明显变缓；溢价率、流拍率双升，市场热度持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块，2月北京、苏州、杭州土拍核心地块热度居高不下。
　　房企：百强单月销售额增速转正，优质房企为拿地主力。2月单月百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正；剔除春节错期影响，1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%，较1月收窄19.3个、15.9个百分点，后续随着传统供应旺季到来、二手房热度向新房传导，三月小阳春值得期待。北京、杭州、苏州等城市土拍较热，除华润、越秀等财务稳健、信用资质较好的央国企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。
　　板块表现：2月申万地产板块下跌2.02%，跑赢沪深300（-2.1%）；截至2023年3月2日，当前地产板块PE（TTM）13.4倍，估值处于近五年94.5%分位。
　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

研究报告全文：证券研究报告行业评级强于大市维持月酝知风之地产行业民企发债扩围3月小阳春隐现2023年3月3日平安证券研究所地产研究团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要本月观点春节后楼市成交明显改善核心城市土拍回暖但楼市地市分化持续加剧需求端政策方面贷款利率政策动态调整机制下多地首套房贷利率回调至4以内供给主体端方面不动产私募投资基金试点工作启动民企发债扩围受益于三支箭的民企新城控股重回土拍市场当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转重点城市新房与二手房成交亦持续改善二季度市场修复有望延续建议关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企越秀地产保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A金地集团等同时建议关注物业管理企业及产业链机会政策首套房贷款利率动态调整优化房企资产负债表1月2月涉房类政策分别为4246项出台偏松类政策均为41项政策延续偏松基调央行及银保监开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动启动不动产私募投资基金试点工作改善优质房企资产负债表建立首套住房贷款利率政策动态调整机制符合因城施策导向资金发债企业扩围至民企多地首套房贷利率破4信贷开门红1月M2同比增速环比升08pct社融存量增速环比降02pct多地首套房贷利率回调至4以内居民提前偿还房贷意愿较强房企融资环境回暖中骏雅居乐等民营房企相继加入境内信用债发行行列内保外贷下海外融资渠道再度打通楼市节后成交回暖3月小阳春可期2月重点50城新房重点20城二手房月日均成交环比升525217草根调研反馈节后市场普遍回暖南京杭州等地单周认购到访量较节前增长20-50长沙苏州均已突破2022年全年高点国庆节水平但城市及区域间仍存分化高库存郊县及三四线压力犹在地市热度分化溢价率流拍率双升由于春节假期重点城市集中土拍处于间歇期1月供地节奏明显变缓溢价率流拍率双升市场热度持续分化房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块2月北京苏州杭州土拍核心地块热度居高不下房企百强单月销售额增速转正优质房企为拿地主力2月单月百强房企销售额环比增长298同比增长118同环比已实现转正剔除春节错期影响1-2月百强房企累计销售额同比下降125销售面积同比下降205较1月收窄193个159个百分点后续随着传统供应旺季到来二手房热度向新房传导三月小阳春值得期待北京杭州苏州等城市土拍较热除华润越秀等财务稳健信用资质较好的央国企外受益于三支箭的民企新城控股重回土拍市场板块表现2月申万地产板块下跌202跑赢沪深300-21截至2023年3月2日当前地产板块PETTM134倍估值处于近五年945分位风险提示1若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击将对行业销售开工投资等产生负面影响2若楼市去化压力超出预期销售持续以价换量将带来部分前期高价地减值风险3政策呵护力度有限行业调整幅度时间超出预期将对行业发展产生负面影响2本月报告精选之一深圳篇乍暖还寒回归理性报告主要观点指导价出台后楼市冰封二手成交连续两年腰斩2021年2月8日深圳二手房指导价政策出台二手房首付比例变相提高买卖双方缺乏真实成交数据作为参考加重买方观望情绪楼市进入调整期根据中指院数据2022年全年深圳二手住宅月均成交量仅为2021年的5332020年的2282022年12月二手住宅平均成交价较2021年2月高点回调约2582022年二手房冰点情绪传导至新房市场新盘再无万人摇号现象全年全市仅5个日光盘且认筹比例均不及1比3同时具备现房优势的二手住宅降价成交挤压一手楼盘价格倒挂空间新房库存及去化周期累积上升部分区域库存达历史高峰新盘折扣普遍节后来访上升走访的3个开盘折扣几个至十余个点不等非核心区项目普遍转介市场佣金3个点左右以价换量仍是市场主流项目区位品质价格是否与周边二手倒挂为当前购房者的重要考量因素核心区楼盘低定价户型相对容易去化尽管节后楼盘到访量有所改善走访楼盘较开盘收回1-2个点折扣不等但深圳楼市成交底部徘徊已久客户信心恢复到访转化成交仍需时间此外目前二手房冰封成交周期拉长亦制约置换等改善性需求释放投机需求淡出回归房住不炒当前客户买房主要以自住需求为主且更加注重资金安全非核心区刚需盘客户多为首次置业首付比例3成居多仅核心区改善盘存在少数买入低定价户型的资产配置需求且客户全款比例较高首付比例多在6成以上楼市逐渐回归房住不炒更多报告内容参见城市草根调研系列报告之十三深圳篇乍暖还寒回归理性3本月报告精选之二东莞篇来访上升尚未走出观望报告主要观点成交延续低迷出清周期拉长2022年东莞楼市延续21年以来下行压力尽管限购限售限贷等多层面政策逐步放松但受宏观环境疫情反复等因素影响观望情绪仍旧浓厚全年开盘当天去化率33较2021年回落32个百分点2022年全市商品住宅成交27万套成交面积314万平米同比分别下降354343全年因高价项目带动成交价格29075元平米同比上涨55但涨幅较2021年收窄84个百分点2023年1月东莞成交维持低位全市成交1771套成交面积194万平米同比分别下降57892022年以来东莞商品住宅可售规模出清周期延续上行至2023年1月出清周期达169个月以价换量普遍存在购房以本地自住为主据克而瑞统计2022年东莞特价房促销频出低至9折甚至75折此次调研项目亦普遍打折基本为大个位数折扣部分折扣较开盘略有回收整体看以价换量仍旧存在开发商市场预期仍相对谨慎2022年12月东莞全面取消限购后未见大规模外地购房客户涌入与市场整体疲软周边高能级城市房价同样承压外地购房性价比降低等因素相关购房需求以本地自住为主购房客群多为小企业主上班族等首付比例大多23成自住需求下项目品质性价比等要求更高到访改善但转化有限周边高能级城市修复或为关键催化调研项目反馈节后案场日到访量升至10余组但转化率有限成交转化仍需时间当前交付问题并非东莞市场担忧重点更多仍在收入及房价预期展望2023年除政策支持经济修复等因素外东莞城区及松山湖等核心区域供应量相对增多优质地段项目入市亦有望对市场情绪形成支撑关注3-4月小阳春及二季度楼市修复情况其中东莞周边高能级城市修复或为信心重塑重要催化更多报告内容参见城市草根调研系列报告之十二东莞篇来访上升尚未走出观望4本月报告精选之三节后市场回温房企积极换仓聚焦报告主要观点近期我们走访了长三角主要城市南京合肥无锡苏州杭州房地产市场从一线了解节后楼市温度主要观点如下节后市场普遍回暖城市及区域分化2022年长三角五城楼市成交普遍下滑无锡幅度最大成交金额下滑约45春节后各地城市来访及认购均有回温如苏州节后来访环比升约20南京日均认购环比升超50苏州南京等地项目亦存在不同程度折扣回收城市及区域间市场分化如杭州合肥市场明显好于无锡但杭州及合肥外围区域亦存在高折扣去化难即使楼市相对较差的无锡仍有去化及走量较好的高品质改善项目个别城市交付时间会影响购房者意愿但更多关注区域及品质展望后市随着经济环境逐步恢复预计优质城市及区域热度有望延续但部分高库存的郊县及三四线压力仍存房企积极换仓收缩聚焦流速与盈利中寻找平衡楼市分化决定土拍市场分化合肥杭州2022年土拍平均溢价率为71和58明显好于其它城市无锡城投托底比例超过60房企积极换仓在项目流速及盈利中寻找平衡普遍收缩城市布局个别全国性房企率先打折退出高库存城市及区域同时房企布局聚焦及重叠亦加剧核心城市土拍热度如杭州合肥中心区随着部分全国性民企拿地收缩央国企成为土拍市场主角但部分地级市民企亦积极向优质城市区域进军如芜湖伟星2022年合肥权益拿地第一预计核心城市土拍市场有望率先回温但部分高库存城市及区域土拍仍难言乐观预售金监管及去化制约开工关注供给端收缩走访城市政策均有不同程度宽松均执行认房不认贷限购政策除杭州外均相对宽松大多6个月社保首套房贷利率基本为41无锡更是低至38但预售金监管金相对严格如南京预售金按5000-6000元平米监管相对较高的预售监管也制约房企的开工及推盘热情部分城市个别房企出险项目尽管通过合作方品牌准现房等方式持销但仍会对购房者预期产生影响加上2022年开工及拿地收缩部分城市城投拿地较多但开发速度较慢供给端收缩或成为2023年楼市的重要扰动建议关注在供给端收缩较大的城市布局较多房企更多报告内容参见城市草根调研系列报告之十四节后市场回温房企积极换仓聚焦5本月报告精选之四不动产私募投资基金试点启动行业资金端再迎活水报告主要观点为对此前证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实2022年11月28日证监会明确开展不动产私募投资基金试点允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金引入机构资金投资存量住宅地产商业地产在建未完成项目基础设施促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式本次为对证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实利于盘活存量资产为行业提供新的增量资金此次按照试点先行稳妥推进的原则参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定公司治理健全实缴资本符合要求主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员最近三年未发生重大违法违规行为等投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等其中存量商品住宅指已取得国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售许可证已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目包括普通住宅公寓等为部分资金紧张的存量优质项目盘活提供新的资金来源试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币且以机构投资者为主自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20并在被投企业提供借款或者担保做出了明确的限制和要求利于更好保护投资者权益随着本次不动产私募投资基金试点的落地实施有望为行业提供新的增量资金来源亦利于优质存量资产的盘活更多报告内容参见行业点评不动产私募投资基金试点启动行业资金端再迎活水6本月报告精选之五住房租赁迎金融支持投融资渠道再拓宽报告主要观点完善租购并举住房制度利好专业化规模化运营商意见包含基本原则和要求加强住房租赁信贷产品和服务模式创新拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道加强和完善住房租赁金融管理四部分十七条内容围绕住房租赁供给侧结构性改革方向以商业可持续为基本前提重点支持自持物业的专业化规模化住房租赁企业发展为租赁住房的投资开发运营和管理提供多元化多层次全周期的金融产品和金融服务体系意见出台是为深入贯彻落实党中央国务院决策部署利于支持加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度培育和发展住房租赁市场促进房地产市场平稳健康发展金融支持涉及各个方面拓宽多元化投融资渠道投资建设环节支持商业银行向各类主体新建改建长期租赁住房发放开发建设贷款要求项目资本金比例不低于开发项目总投资20贷款期限3-5年鼓励商业银行向符合条件主体发放租赁住房团体购房贷款贷款额度不超过物业评估值80期限不超过30年为相关企业批量购买租赁住房提供资金同时亦有助于消化房企存量房源运营环节支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款允许置换开发贷贷款期限最长不超过20年额度不超过物业评估值80同时支持向非自有产权的住房租赁企业发放经营性贷款贷款期限最长不超过5年额度不超过期限内应收租金总额70利于减轻轻资产模式住房租赁企业资金负担此外意见还支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券支持住房租赁企业发行住房租赁担保债券CoveredBond支持房地产投资信托基金REITs试点等未来相关金融产品业务有望陆续开展更多报告内容参见行业点评住房租赁迎金融支持投融资渠道再拓宽7本月报告精选之六百强单月销售额增速转正三月小阳春可期报告主要观点单月销售额同比转正关注三月小阳春随着疫情管控逐步放开经济及收入预期逐步修复节后各地来访明显上升带动百强销售逐步改善2月单月百强房企销售额5184亿元环比增长298同比增长118同环比已实现转正销售面积3180万平米环比增长324同比下降19降幅较1月收窄344个百分点剔除春节错期影响1-2月百强房企累计销售额同比下降125销售面积同比下降205较1月收窄193个159个百分点往后看我们认为政策呵护经济回温均将对购房信心形成支撑叠加二手房热度向新房传导以及房企传统供应旺季到来三月小阳春值得期待百强房企格局分化强信用企业优势延续分梯队来看百强房企中TOP1-10TOP11-202月单月销售额同比增长274433明显优于TOP21-3011TOP31-50-108TOP51-100-188从具体房企来看保利发展1-2月全口径销售额635亿元领跑房企重点监测的28家房企中2月单月销售额增速靠前为越秀地产华发股份中国海外发展华润置地招商蛇口中国金茂同比分别增长3786293515201467123710191-2月销售额增速靠前为越秀地产华发股份华润置地中国海外发展招商蛇口同比分别增长1848854604581518整体看央国企及强信用房企优势仍旧延续更多报告内容参见行业点评百强单月销售额增速转正三月小阳春可期8政策首套房贷款利率动态调整优化房企资产负债表据不完全统计1月2月涉房类政策含中央及地方分别为4246项出台偏松类政策均为41项政策延续偏松基调建立首套房贷款利率动态调整机制改善房企资产负债表央行及银保监开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动启动不动产私募投资基金试点工作改善优质房企资产负债表央行银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制符合因城施策导向利于压力较大城市楼市稳定涉房类政策以偏松政策为主中央层面主要政策会议时间文件会议名称主要内容中性偏松偏紧建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续60项1月5日证监会3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限50对于购买第一套住房的要大力支持对于购买第二套住房的要合理支持对于1月5日住建部40购买三套以上住房的原则上不支持30实施改善优质房企资产负债表计划开展资产激活负债接续权益481月10日央行银保监会38204141补充预期提升四项行动35373428313126当前经济工作的防范房地产业引发系统性风险肯定房地产对经济增长就业财税收入居民109192月16日7几个重大问题财富金融稳定都具有重大影响502101031300100不动产私募投资1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2月20日基金试点备案指引启动不动产私募投资基金试点工作试行资料来源各政府网站平安证券研究所9政策核心城市需求端发力政策风向加速转变1月以来长沙济南沈阳进一步放宽限购限制湖南全省下调首付比例哈尔滨贵阳沈阳优化贷款政策扬州惠州松绑限售需求端政策已开启渐进式调整模式未来同级别城市有望跟进政策风向加速转变近期地方楼市调控政策汇总时间城市主要内容1月5日深圳推广二手房带押过户模式明确45周岁含以下具有大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才落户长沙并缴纳社保或个税后可在限购区域内购买首1月18日长沙套商品住房博士硕士学历及高级专业技术资格不限年龄对限购区域内已有3套及以上住房的出售1套后可于半年内在限购区域再购买1套住房继续优化非本市户籍居民购房政策非本市户1月18日济南籍家庭在我市限购区域内购房不用再提供个人所得税或社会保险证明1月31日湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20二套301个限购市长沙市的首付比政策下限首套30二套降至40二手房公积金贷款房龄年限由20年提高到30年单职工贷款最高额度由50万元提高至60万元双职工贷款最高额度由70万元提高至80万元2月6日哈尔滨二孩三孩家庭购买首套或第二套新房可享15万2万元的一次性购房补贴2月7日河南进一步规范商品房预售资金监管逐步提高预售门槛以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售鼓励引导金融机构实行首套房贷款首付20政策对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通住2月10日贵阳房的支持引导金融机构执行首套房贷款政策2月17日惠州限售年限由3年调整为1年2月20日扬州取消二手房3年限售政策首套房贷利率由41降至38对生育二孩三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的可在我市限购区域内再购买1套新建商品住房对生育二孩2月20日沈阳三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买自住房的贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的13倍10资料来源各政府网站平安证券研究所资金信贷开门红居民中长期贷款疲弱1月M2同比增长126增速环比升08个百分点社融存量同比增长94增速环比降02个百分点2月20日1年期LPR5年期及以上LPR最新报价36543较上月持平根据平安宏观组观点1月居民中长期贷款新增2231亿元同比少增5193亿元相比18年-22年同期少增5217亿元居民贷款需求不足房贷偿还意愿较强三年疫情使居民资产负债表受损信心恢复仍需时日1月M2同比增速下行1月社融存量同比增速下行2月5年期LPR报价较上月持平贷款市场报价利率LPR1年M2社会融资规模存量同比M2同比同比贷款市场报价利率LPR5年万亿元133601446445123404413430430430430430430430113204212103004028011389370365365365365365365365260368102403479220326302020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-0120082021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012022-072022-092022-112023-0111资料来源Wind平安证券研究所资金境内债发行利率延续低位多地首套房贷利率破42月单月境内债境外债平均发行利率分别为361547环比降015pct升137pct2月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为404环比下行6bp二套房房贷利率491环比持平据贝壳研究院统计2月符合首套利率动态调整的城市中已有石家庄哈尔滨长春福州等17个城市首套房贷利率回调至4以内房企境内债境外债与信托发行成本重点城市首套房贷利率二套房贷利率贝壳研究院境内债平均发行利率境外债平均发行利率首套房房贷利率二套房房贷利率集合信托平均年收益率右轴60158482138055117876509491747724570568404043662022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-01资料来源Wind用益信托网贝壳研究院平安证券研究所12资金民营房企加入发债行列海外融资重启2月房企境内债境外债集合信托融资规模分别为321亿元82亿美元87亿元环比增加45剔除1月华夏幸福债务重组基数影响下滑386增加1276房企融资环境回暖中骏雅居乐等民营房企相继加入境内信用债发行行列内保外贷下海外融资渠道再度打通房地产债券及信托发行规模走势月2023Q1房企信用债迎来到期高峰境内债发行金额亿元集合信托发行金额亿元800亿元到期规模1400海外债发行金额亿美元右轴200697700120058758215060054355251410005004544354221008004002976002795030024526522040020002001000-5002020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-1213资料来源Wind用益信托网平安证券研究所楼市节后成交回暖关注小阳春表现2月重点50城新房月日均成交4465套环比升525重点20城二手房月日均成交2735套环比升2172月草根调研反馈节后市场普遍回暖南京杭州等地单周认购到访量较节前增长20-50长沙苏州均已突破2022年全年高点国庆节水平但城市及区域间仍存分化高库存郊县及三四线压力犹在50城商品房月日均成交套数同比20城二手房月日均成交套数同比二手房月日均成交套数新房月日均成交同比一线同比二线三线3000160二手房月日均成交套数同比1404025001203010020200080106001500-1040-20201000-300-40500-20-50-40-60202242022620228202210202212202320-60202201202203202205202207202209202211202301资料来源各地房管局国家统计局平安证券研究所14楼市1月房企以去化存货为主后续或加大推货力度春节假期叠加上年假期错峰影响1月35城商品房平均批准上市面积262万平米环比降575同比降406供给收缩下房企以去化存货为主销供比1427环比升575个百分点1月35城商品房平均出清周期37个月环比升25个月其中一线城市仅为243个月远低于二线城市366个月三线城市394个月预计3月房企将加快取证节奏把握传统旺季小阳春行情35城商品房平均批准上市面积35城商品房平均出清周期35城商品房平均销供比一线平均二线平均一线平均一线平均二线平均二线平均三四线平均整体平均250250万平三四线平均三四线平均3535城平均城平均一线平均二线平均万平40月三四线平均35城平均2002002003518030160150150251401001002012010015505080106000402021-012021-012021-062021-062021-112021-112022-042022-042022-092022-092022-032022-052022-072022-092022-112023-01资料来源中指院平安证券研究所注35城中一线城市4个二线10个三四线21个商品房销供比当月商品房备案面积当月批准预售面积15楼市百城住宅价格连续7个月下跌下跌城市数量处高位1月百城住宅平均价格16174元平米环比降002连续7个月下跌环比下跌城市数量共62个处近一年高位分城市能级看1月一二三线城市住宅平均价格环比分别降005004008房价下行从三四线城市蔓延至一二线2022年9月以来一线城市住宅价格环比持续为负百城住宅平均价格走势百城中一二三线城市住宅价格环比变化百城住宅价格上涨持平与下跌城市数量百城住宅平均价格元平方米个一线价格环比二线价格环比三线价格环比环比下跌环比持平环比上涨16210环比010201001620501590162008001016195701619000560161850000050161802022062022082022102022124016175-0051617030-010161652016160-0151016155-01-0200202201202204202207202210202301202202202209资料来源Wind平安证券研究所16土地1月百城地价近年新低溢价率流拍率双双回升由于春节假期重点城市集中土拍处于间歇期供地节奏明显变缓1月百城土地供应建面098亿平米环比降422成交建面09亿平米环比降746溢价率流拍率双双回升1月百城土地溢价率仅为296环比回升08pct流拍率23环比回升7pct创近一年新高受一二线城市优质地块成交占比下降影响1月百城地价699元平米创近年新低市场热度持续分化房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块2月北京苏州杭州土拍核心地块热度居高不下百城土地供应与成交情况百城土地成交均价走势百城土地成交溢价率百城土地成交溢价率百城供应土地建面万平米百城成交均价元平米一线成交溢价率一线成交均价元平米百城成交土地建面万平米二线成交溢价率二线成交均价元平米三线成交溢价率供销比右轴14400002518000三线成交均价元平米35000160001220140003000010120002500015810000200008000615000106000410000054000250002000000002022-012022-042022-072022-102023-012022-012022-042022-072022-102023-012022-012022-042022-072022-102023-01资料来源Wind平安证券研究所17房企百强单月销售额增速转正三月小阳春可期2月单月百强房企销售额环比增长298同比增长118同环比已实现转正销售面积环比增长324同比下降19降幅较1月收窄344个百分点剔除春节错期影响1-2月百强房企累计销售额同比下降125销售面积同比下降205较1月收窄193个159个百分点受疫情管控全面松绑购房预期扭转等因素影响百强房企前2月销售明显改善后续随着传统供应旺季到来二手房热度向新房传导三月小阳春值得期待克而瑞百强房企单月销售增速克而瑞百强房企累计销售增速克而瑞百强销售额累计增速克而瑞百强销售面积累计增速克而瑞百强销售额单月同比201180克而瑞百强销售面积单月同比1020221-220221-520221-820221-1120231-2-19年月年月年月年月年月0-102022年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月2022年12月2023年2月-125-10-20-20-205-30-30-40-40-50-60-50-70-60资料来源克而瑞平安证券研究所18房企2月拿地力度环比改善企业间投资态度分化1月为土拍空窗期仅有宁波等少数城市出让土地2月北京杭州苏州等热点城市相继完成土拍50强房企整体拿地销售金额比21拿地销售面积比23环比增长197pct204pct除华润越秀等财务稳健信用资质较好的央国企外受益于三支箭的民企新城控股重回土拍市场尽管行业融资收紧周期已过但房企销售回款压力仍大预计短期拿地房企仍将主要以稳健型央国企优质民企以及城投平台公司为主企业间投资态度明显分化50强房企拿地销售比2月50强房企拿地销售金额比面积比拿地销售金额比拿地销售面积比拿地销售金额比拿地销售面积比908080707060605050404030302020101000华越新滨建中招保润秀城江发国商利置地控集房金蛇发地产股团产茂口展资料来源克而瑞中指院平安证券研究所注拿地数据来自中指院销售数据来自克而瑞19股市单月下跌202估值处于近五年945分位2月申万地产板块下跌202跑赢沪深300-21截至2023年3月2日当前地产板块PETTM134倍高于沪深300的121倍估值处于近五年945分位2月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为华发股份建发国际集团越秀地产排名后三房企为弘阳地产时代中国控股旭辉控股集团2月行业涨跌幅情况房地产PETTM处于近五年945分位2月上市50强涨跌幅排名前三及后三房企房地产申万PETTM1230月涨跌幅19沪深300PETTM10208176151042130011华发股份建发国际集越秀地产弘阳地产时代中国控旭辉控股集通轻计纺钢传机休化建国公食农家医建综采电交汽房沪商非有银电-2信工算织铁媒械闲工筑防用品林用药筑合掘子通车地深300业银色行气-10团股团制机服设服装军事饮牧电生材运产贸金金设9-4造装备务饰工业料渔器物料输易融属备-67-20-210-202-85-10201822320202232022223-30资料来源Wind平安证券研究所20