本周观点：深圳二手房复苏优于新房，房价未见明显变化
　　上周我们更新了深圳的房地产市场情况，总结如下：1、春节后深圳二手房市场开始回暖，新房受供应偏少的影响恢复较慢。2、二手房成交价未见明显上涨，新房折扣未见明显收窄。3、22年核心区域和学区房价格下跌幅度较大，核心区域恢复前景好。4、深圳楼市进一步放松的可能性不大，经营贷监管收紧，市场关注二手房指导价是否调整。5、22年深圳外围市场价格普遍下跌，刚需恢复较慢。6、深圳目前基本没有“保交付”的问题。7、深圳大部分项目都会使用渠道分销。
　　上周行情回顾
　　上周沪深300指数上涨0.66%，房地产开发板块上涨0.87%，恒生指数下跌3.43%，克而瑞内房股指数上涨0.70%，恒生物业服务及管理指数下跌3.22%。
　　重点公司及动态
　　在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。本周重点推荐：1）A股开发：华发股份、万科A、滨江集团、招商蛇口；2）大股东具备资源的房企：城建发展；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余等。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险，数据存在偏差的风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产深圳房地产市场的七问七答华泰研究房地产开发增持维持2023年2月26日中国内地行业周报第八周房地产服务增持维持研究员陈慎本周观点深圳二手房复苏优于新房房价未见明显变化SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228上周我们更新了深圳的房地产市场情况总结如下1春节后深圳二手房市场开始回暖新房受供应偏少的影响恢复较慢2二手房成交价未见明显上研究员刘璐涨新房折扣未见明显收窄322年核心区域和学区房价格下跌幅度较大SACNoS0570519070001liulu015507htsccomSFCNoBRD825862128972218核心区域恢复前景好4深圳楼市进一步放松的可能性不大经营贷监管收紧市场关注二手房指导价是否调整522年深圳外围市场价格普遍下跌研究员林正衡刚需恢复较慢6深圳目前基本没有保交付的问题7深圳大部分项目SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom都会使用渠道分销SFCNoBRC046862128972087联系人陈颖上周行情回顾SACNoS0570122050022chenying019881htsccom上周沪深300指数上涨066房地产开发板块上涨087恒生指数下跌8675582492388343克而瑞内房股指数上涨070恒生物业服务及管理指数下跌322重点推荐目标价重点公司及动态股票名称股票代码当地币种投资评级在行业复苏和政策呵护的背景下我们持续看好房地产板块的贝塔机遇看华发股份600325CH1195买入万科A000002CH2436买入好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势本周重点推荐1A股滨江集团002244CH1323买入开发华发股份万科A滨江集团招商蛇口2大股东具备资源的房企招商蛇口001979CH1788买入城建发展3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公城建发展600266CH645买入司华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余等华润置地1109HK4429买入中国海外发展688HK2800买入龙湖集团960HK4002买入风险提示疫情行业政策行业基本面下行部分房企经营风险数据存华润万象生活1209HK4663买入在偏差的风险中海物业2669HK1360买入保利物业6049HK7036买入万物云2602HK5687买入招商积余001914CH1950买入资料来源华泰研究预测一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图一周涨幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅房地产开发高新发展000628CH1049房地产中介房地产服务深振业A000006CH970业务沪深300光大嘉宝600622CH90640房地产开发城建发展600266CH79730天地源600665CH628物业管理20中新集团601512CH615深深房A000029CH61210园区开发中国国贸600007CH50200广宇集团002133CH4250000751502253000217021902210223新城控股601155CH409一周内各行业涨跌图一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅万通发展600246CH127660空港股份600463CH45240蓝光发展600466CH44620奥园美谷000615CH33200中天金融000540CH30820ST泰禾000732CH250煤钢家轻多通航纺农建证建有石计机商汽保环房综公银房电交基电教传医社食世联行002285CH246炭铁用工元信天织林筑券材色油算械业车险保地合用行地力通础子育媒药会品电制金军服牧与金天机设贸产事产设运化和健服饮我爱我家000560CH209器造融工装渔工属然备易开业服备输工人康务料荣丰控股000668CH182程气发务与力新资ST云城600239CH160能源源资料来源华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产本周观点我们上周与中原地产和广深部分房企进行了沟通更新了深圳的房地产市场情况我们以问答的形式总结了以下内容1春节后深圳楼市在复苏吗春节后深圳二手房市场开始回暖根据中原地产的数据22年深圳二手房成交量达到近15年新低月均成交量约1800套全年不足22000套较21年下降46较20年下降77进入23年1月深圳二手房成交量超1600套2月预计超2000套已经超过22年月均水平深圳新房市场恢复速度较二手房慢主要原因是新房供应量低春节后只有2个新盘入市但是库存项目的成交量出现明显上升去年卖得不好的项目目前去化情况也在改善2深圳房价的变化深圳二手房成交价未见明显上涨新房折扣未见明显收窄22年深圳二手房价下跌的楼盘占比超过77尤其是偏改善区域的均价较高峰时下跌超30春节后二手房业主的挂盘价较之前上涨了10左右新房方面目前开发商仍以去化为先没有急于回收折扣322年深圳哪种类型的二手房价格下滑幅度较大22年深圳核心区域以及以学位为主的老牌区域二手房价格下跌幅度较大未来价格是否回升要区分楼盘1以出售学位为主的老楼盘本身市场优势不大如果市场价格整体上调可能会跟随上调一点但不太可能回升至之前的高位2核心片区的楼盘去年价格最多跌了超30但这些项目有可能恢复到正常价格是否能恢复到高峰价格还需看市场整体的回暖情况4深圳政策展望深圳楼市进一步放松的可能性不大目前市场比较关心二手房指导价是否可能调整近期深圳对经营贷监管比较严主要原因是部分人群使用经营贷置换高利率存量房贷5深圳外围区域的情况22年临深市场价格普遍下跌刚需恢复较慢以中山马鞍岛为例离深圳南山区比较近购房者大多是深圳客户22年楼市转冷后房价大幅下滑东莞惠州虽然近期带看量有所上升但只有个别楼盘成交回暖此外临深区域豪宅市场有所回暖刚需市场还是比较冷6深圳保交付情况如何深圳目前基本没有保交付的问题虽然之前有部分民营房企的项目出现停工但很快都被接手目前刚需群体可能对暴雷房企的项目存在一些顾虑但不是购房的决定性因素他们更看重项目的区位价值7房企对分销渠道的依赖度有什么变化深圳除了特别火热的项目不需要渠道基本上大部分项目都会使用渠道分销佣金率会根据楼盘有所调整市场越不好或项目位置越偏的项目佣金率越高年初至2月24日60城新房成交面积同比下降1426城二手房成交面积同比上升40二手房复苏进程优于新房贝壳二手房市场景气指数经纪人KMI指数等领先指标有所修复反映市场仍在筑底阶段但已初现复苏迹象在行业复苏和政策呵护的背景下我们持续看好房地产板块的贝塔机遇看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势中长期看好1A股开发华发股份万科A建发股份滨江集团招商蛇口金地集团新城控股2大股东具备资源的房企城建发展华联控股3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余新大正免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产数读一周楼市政策红黑榜图表1一周政策红黑榜2023年2月20日-2023年2月26日时间城市政策变化政策具体内容2月20日扬州限购限扬州市住房和城乡建设局出台关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知1鼓励在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以售公积上家庭在市区购房其他人员不再执行限购政策2将市区各地制定的支持人才和二孩以上家庭购房补贴政策统一延续至6月30金购房补日大专及以上学历在市区购买首套房给予所缴契税100补贴3在市区新购买改善性住房的其原有住房取得不动产权证书贴房贷利即可上市交易4住房公积金贷款最高额度阶段性上调20双缴存职工家庭由60万元上调至72万元单缴存职工由36万元率上调至432万元5首套房贷款的利率下限由之前的最低41下调至最低382月20日徐州房贷利率财联社记者从徐州多家银行以及房产中介处获悉徐州首套房贷利率由41降至38从银行来看具体执行时间有所差异2月21日景德镇购房补贴江西景德镇市人民政府办公室印发延续促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知要求将现行阶段性购房补贴政策执行期限顺延一年即凡在2022年5月10日至2023年12月31日期间购买中心城区范围内包括珠山区昌江区昌南新区及高新区下同新建商品住房且在2025年6月30日前缴清契税属首次购买的给予200元平方米补贴属改善型的给予100元平方米补贴2月22日常州公积金限据常州日报消息江苏常州市拟出台多项措施优化房地产相关政策包括1提高多孩家庭住房公积金贷款额度在家庭实际可售房贷利贷额度的基础上二孩家庭增加20万元三孩家庭再增加30万元2支持人才购房政策扩大公积金贷款支持范围我市引进率的高层次人才可参照青年人才购房资助条件享受住房公积金贷款优惠政策即博士最高贷款额度120万元35周岁以下硕士最高贷款额度100万元且这一政策受众将从企业人员扩大到学校医院等单位人员3取消新建商品住房2年的限售期限商品住房自取得不动产权证后即可上市交易4阶段性降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限由相应期限贷款市场报价利率减20个基点下调至减50个基点即首套房贷利率下限由41降至382月22日日照限购公积山东省日照市多部门联合印发日照市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施意见包括1措施提出优化个贷首套房认定金购房补标准支持各商业银行以家庭住房所属区县为标准认定首套房和二套房2住房公积金贷款首套住房首付款比例由不低于30调贴棚改货整为不低于20生育二三孩的家庭夫妻双方单方满足贷款条件的公积金贷款最高额度提高到7080万元5060万元3币化对新购唯一住房或第二套改善性住房面积为90平方米到144平方米的实际缴纳的契税与按1税率计算的契税差额可通过适当方式给予补贴4对国有土地房屋征收和集体土地征地拆迁选择货币补偿安置的探索建立房票制度丰富货币补偿安置方式引导货币补偿资金进入本地房地产市场2月24日漯河限贷人才2月24日河南省漯河市住房和城乡建设局发布关于进一步做好当前支持房地产市场平稳健康发展的通知1已结清购房政策公积贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房商业银行可执行首套房贷款政策2继续发放购房人才补贴契税补金购房补贴执行至2023年8月31日3夫妻双方单方连续足额缴存住房公积金的最高贷款额度由4030万元提高至5035万元4贴对符合百优计划双千计划引进的高层次人才在人才资格认定后3年内购买家庭首套住房使用公积金贷款最高额度分类别提高到80万元60万元5实行一人购房全家帮6对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠2月24日宿迁购房补贴2月24日江苏省宿迁市住房和城乡建设局印发关于进一步促进中心城区房地产平稳健康发展的若干政策措施的通知1公积金对个人在中心城区范围内购买商品住房含二手商品住房的给予所缴纳契税总额50的补贴最高不超过3万元生育二孩三孩的家庭分别给予所缴纳契税总额80100的补贴同时给予购房补贴对个人在中心城区范围内购买商品住房含二手商品住房的单套建筑面积144含以下上的给予购房款住宅部分151的补贴2在2022年10月1日至2023年12月31日期间纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的可申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税3单双缴存人住房公积金贷款最高额度由4060万元调整为5070万元生育多孩家庭住房公积金贷款最高额度再提高10万元申请住房公积金贷款购买住房的首付比例均执行20贷款最高年限均为30年注蓝底代表放松类政策变化灰底代表收紧类政策变化白底代表中性政策变化资料来源各城市政府房管局住建委华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产新房与二手房成交2月1日-24日60城新房销售面积同比上升53其中一线上升32二线上升62三线上升53年初至今60城新房销售面积累计同比下降15其中一线下降16二线下降14三线下降15图表260城新房销售面积同比增速图表3一线4城新房销售面积同比增速60城新房销售面积当月同比增速累计同比增速一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速6040403020201000-20-10-20-40-30-60-40202292022102022112022122023120232202292022102022112022122023120232资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表4二线13城新房销售面积同比增速图表5三线43城新房销售面积同比增速二线13城新房销售面积同比增速累计同比增速三线43城新房销售面积同比增速累计同比增速8060604040202000-20-20-40-40-60-60202292022102022112022122023120232202292022102022112022122023120232资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产2月1日-24日26城二手房成交面积同比上升132其中一线上升98二线上升163三线上升105年初至今26城二手房累计同比上升40其中一线上升16二线上升55三线上升31图表626城二手房成交面积同比增速图表7一线2城二手房成交面积同比增速26城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速160120140100120801006080406020400200-20-20-40-40-60202292022102022112022122023120232202292022102022112022122023120232资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表8二线9城二手房成交面积同比增速图表9三线15城二手房成交面积同比增速二线9城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速三线15城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速18012016010014080120100608040602040020-200-20-40-40-60202292022102022112022122023120232202292022102022112022122023120232资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表1021城二手房热力图注表内数据为城市二手房成交套数同比增速单位为2月份数据截至2月24日上海广州重庆武汉成都大连西安长沙宁波福州沈阳济南南昌合肥郑州太原石家庄长春哈尔滨呼和浩特海口兰州昆明贵阳西宁银川为中指院二手住宅城市全口径天津为克而瑞二手商品房城市全口径无锡为Wind二手商品房城市全口径其余城市为Wind二手住宅城市全口径空格表示该城市当月数据或上月数据暂未更新资料来源Wind中指院华泰研究库存与推盘2月13日-2月19日33城库存面积四周滚动环比下降1同比下降0其中一线环比下降1同比上升6二线环比下降1同比下降4三线环比下降1同比上升033城去化速度为90周四周滚动环比放缓8周同比放缓12周其中一线去化速度为81周四周滚动环比放缓9周同比放缓25周二线去化速度为69周四周滚动环比放缓5周同比放缓9周三线去化速度为122周四周滚动环比放缓9周同比加快1周免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产图表1133城库存与去化速度33城库存面积万平左轴去化速度周右轴310001201003050080300006029500402900020285000202222022320224202252022620227202282022920221020221120221220231资料来源中指院华泰研究2月13日-2月19日31城推盘面积四周滚动环比下降53同比下降2010城新开盘去化率为51四周滚动环比下降48个百分点其中二线去化率51四周滚动环比上升49个百分点图表1231城批准上市面积31城批准上市面积万平6005004003002001000202222022320224202252022620227202282022920221020221120221220231资料来源中指院华泰研究图表1310城新开盘去化率8010城开盘去化率6040200202222022320224202252022620227202282022920221020221120221220231资料来源中指院华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产土地市场2月1日-2月19日百城住宅类土地供应建面同比下降51年初至今累计同比下降35其中一线下降59二线下降18三线下降40百城住宅类土地成交建面同比上升111年初至今累计同比上升13其中一线下降69二线下降1三线上升24百城住宅类土地成交楼面价同比下跌14年初至今累计同比上涨2其中一线下跌75二线上涨132三线上涨22百城住宅类土地溢价率为6环比上升42个百分点其中一线二线三线溢价率分别为067图表14百城住宅类土地供应建面同比增速图表15百城住宅类土地成交建面同比增速百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比11010080906070405020300-2010-40-10-60-30-80-50-100202292022102022112022122023120232202292022102022112022122023120232资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表16百城住宅类土地成交楼面价同比增速图表17百城住宅类土地成交溢价率百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比百城住宅类土地溢价率720156105540-53-102-151-200-25202292022102022112022122023120232202292022102022112022122023120232资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产重点推荐图表18重点推荐公司一览表收盘价目标价市值百万EPS元PE倍股票名称股票代码投资评级当地币种当地币种当地币种20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E华发股份600325CH买入1030119521807151121139168682851741613万科A000002CH买入17222436200281194200210234888861820736滨江集团002244CH买入10171323316430971261441661048807706613招商蛇口001979CH买入144517881118301340540701241078267620641165城建发展600266CH买入47464510696028-0420430561693-11291102846华润置地1109HK买入36204429258140454469518588797772699616中国海外发展688HK买入20052800219445367349364422546574551475龙湖集团960HK买入23604002149664393438469518601539503456华润万象生活1209HK买入43054663982620760921261615664467934172674中海物业2669HK买入9431360309950300400520683143235818131387保利物业6049HK买入48807036270031592002523183069244019371535万物云2602HK买入41405687487891431622182992895255618991385招商积余001914CH买入16231950172090480650811023381249720041591资料来源Bloomberg华泰研究预测图表19重点推荐公司最新观点股票名称最新观点华发股份2022年归母净利润有所下滑维持买入评级600325CH公司1月19日发布业绩快报2022年实现营收591亿元同比15归母净利润26亿元同比-20低于我们预期33亿元参考实际结转情况我们调高少数股东损益占比调整2022-2024年EPS至121139168元前值157166191元可比公司平均2023PE为64倍Wind一致预期考虑到公司投销融表现俱优大股东支持力度大且资源丰富我们维持估值溢价认为公司合理2023PE为86倍目标价1195元前值1345元基于81倍2023PE维持买入评级风险提示疫情行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年01月19日点击下载全文华发股份600325CH买入释放业绩压力迎接改善空间万科A定增预案落地维持A股买入评级000002CH公司12日发布定增预案募资总额不超过150亿募资用途用于公司位于郑州鞍山中山西安等地的11个项目开发以及补充流动资金45亿元第三支箭政策以来公司频获融资支持此次定增彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿我们维持2022-2024年EPS为200210234元的预测A股000002CH参考可比公司2023年PE均值116xWind予以2023年116xPE予以目标价2436元前值2300元2022PE115xH股2202HK参考最近一个季度平均折价率32以及两地对业绩和多元化业务估值差异予以A股折价32目标价1911港币前值1917港币维持增持评级风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险报告发布日期2023年02月13日点击下载全文万科A2202HK增持000002CH买入定增预案落地投拓启动发力滨江集团上调盈利预测维持买入评级002244CH公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55考虑到公司表外项目结转提升我们上调投资收益下调少数股东损益占比上调22-24年EPS至126144166元前值115135154元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们仍认为公司合理2022PE为105倍上调目标价至1323元前值1208元维持买入评级风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险报告发布日期2022年10月26日点击下载全文滨江集团002244CH买入结转放量业绩亮眼强化杭州布局招商蛇口业绩受制行业下行压力拿地积极憧憬未来001979CH公司1月6日发布2022年度业绩预告公司预计2022年归母净利润38-46亿同比下降5565-6336因行业下行对短期内毛利率下行幅度及减值损失影响超我们预期因此我们调整2022-2024年归母净利至421545958亿元前值774867962亿元参考可比公司2024年103倍PE估值Wind一致预期公司融资优势显著我们认为公司2024年合理PE估值为144倍目标价1788元前值1960元2023年PE175x维持买入评级风险提示定增事项推进不及预期行业销售下滑报告发布日期2023年01月09日点击下载全文招商蛇口001979CH买入业绩受制于行业下行拿地积极免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产股票名称最新观点城建发展2023年销售及业绩有望持续改善上调至买入评级600266CH进入23年我们认为城建发展在资源禀赋兑现股东资源支持等方面有望实现超越往年的积极改善此外随着优质地产项目结转股票市场好转和疫情防控优化23年公司业绩有望显著改善我们参考公司项目储备下调营收上调毛利率和少数股东损益占比并参考金融资产股价变化下调22年公允价值变动和投资收益预计22-24EPS分别为-042043056元前值034048058元可比公司平均2023PE为116倍考虑到公司销售和业绩的积极改善以及潜在整合空间我们认为合理2023PE为15倍目标价645元前值476元基于14倍2022PE上调至买入评级风险提示疫情发展不确定性区域市场风险棚改和一级开发项目进展不及预期的风险股权投资导致业绩波动的风险报告发布日期2023年02月21日点击下载全文城建发展600266CH买入北京禀赋续成长集团资源助未来华润置地1H22业绩稳健维持买入1109HK公司于8月31日发布中报业绩1H22营收同比-1至729亿元核心净利润同比2至102亿元毛利率同比-44pct至269考虑地产行业下行及疫情防控对公司经营的影响我们下调营收和毛利率的假设调整2022-2024年EPS预测至469518588元前值500569659元可比公司2022EPE均值为69倍Wind一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2022EPE为83倍维持目标价为4429港币前值5556港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年09月02日点击下载全文华润置地1109HK买入行业排名提升经营业务稳健增长中国海外发展1H22逆境下业绩韧性尽显维持买入688HK公司于8月24日发布中报业绩1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至349364422元前值为369421493元可比公司平均2022EPE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022EPE为70倍对应目标价调整至2800港币前值3644港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年08月26日点击下载全文中国海外发展688HK买入稳健均好维持积极拿地强度龙湖集团1H22业绩彰显韧性维持买入960HK公司于8月26日发布中报业绩1H22营收同比56至948亿元核心归母净利润同比6至66亿元毛利率同比-64pct至213考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至438469518元前值438489570可比公司2022EPE均值为66倍Wind一致预期考虑公司财务表现优秀短期无公开市场偿债压力且经营性业务持续贡献稳定现金流我们认为公司合理2022EPE为8倍调整目标价至4002港币前值5376港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展2行业下行削弱公司融资能力3销售增速和非开发业务发展不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文龙湖集团960HK买入民企信用标杆业绩稳中有进华润万象生活独具特色的21业务模式首次覆盖给予买入评级1209HK公司隶属于华润集团着力构建商管物管和大会员生态体系一体化发展的21业务模式短期来看21下半年以来几大压制因素宏观经济环境地产预期港股流动性正在逐步改善商业不动产REITs的推进也将构成催化长期来看公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒物管的清晰发展路径以及大会员体系的探索有望实现中高速业绩增长我们预计2022-2024年EPS为092126161元可比公司平均2023PE为19倍Wind一致预期考虑公司的稀缺性和历史估值我们认为合理2023PE为33倍目标价4663港币首次覆盖给予买入评级风险提示宏观经济和防控政策的不确定性收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期报告发布日期2022年12月19日点击下载全文华润万象生活1209HK买入构建非凡生态迎接万象更新中海物业22H1业绩取得较高同比增速维持买入评级2669HK公司8月31日发布半年报持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30的业绩指引22H1实现营收581亿港币同比35归母净利润52亿港币同比33我们预计公司202220232024年EPS为040052068港币前值041054072港币可比公司平均2022年预测PE为26倍Wind一致预期考虑到公司市拓快速成长我们预测的业绩增速较高22-24年归母净利润CAGR31vs可比公司28我们认为公司合理2022EPE为34倍目标价1360港币前值1353港币基于33倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2022年09月01日点击下载全文中海物业2669HK买入持续兑现承诺市拓能力快速提升保利物业稳健前行的央企物管龙头维持买入评级6049HK公司8月29日发布半年报22H1实现营收645亿元同比25归母净利润63亿元同比28我们预计公司22-24年EPS为200252318元前值200254326元可比公司平均2022年预测PE为25倍Wind一致预期考虑到公司稳健的业绩和拓展表现以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理2022EPE为31倍目标价7036港币前值7386港币基于30倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文保利物业6049HK买入业绩稳健增长非住宅市拓持续发力免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产股票名称最新观点万物云空间科技服务领军者首次覆盖给予买入评级2602HK公司作为物管领军企业之一力求通过独特的蝶城模式探索服务品质和成本的平衡有望在重点街道形成较高的竞争壁垒甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式全业态布局和全渠道拓展能力已经成型的空间科技服务能力充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障我们预计公司2022-2024年EPS为162218299元可比公司2023PE平均为16倍考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力我们认为公司合理2023PE为24剔除收并购摊销影响为21倍目标价5687次覆盖给予买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期报告发布日期2022年11月10日点击下载全文万物云2602HK买入科技重塑万物服务羽化成蝶招商积余央企非住宅物管龙头维持买入评级001914CH公司10月25日发布三季报1-3Q2022实现营收918亿元同比21归母净利润47亿元同比24扣非归母净利润38亿元同比11我们维持22-24年EPS为065081102元的盈利预测可比公司22年平均PE为20倍Wind一致预期我们认为公司轻重资产分离收并购等重点工作持续取得进展央企背景在当前环境下更具优势非住宅竞争壁垒突出合理22PE估值水平为30倍目标价1950元前值2145元基于33倍22PE维持买入评级风险提示疫情扰动房地产市场下行盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2022年10月26日点击下载全文招商积余001914CH买入Q3再受减租拖累物管继续提质增效资料来源Bloomberg华泰研究预测图表20公司动态公司公告日期具体内容万科A2023-02-22第十九届董事会第二十六次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-228842875pdf2023-02-22关于召开2023年第一次临时股东大会的通知更新链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-228842880pdf2023-02-22独立董事关于第十九届董事会第二十六次会议相关事项的独立意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-228842881pdf2023-02-222023年度向特定对象发行A股股票方案的论证分析报告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-228842915pdf华联控股2023-02-21关于部分监事高级管理人员减持股份计划实施时间过半情况公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-218839184pdf中交地产2023-02-24向特定对象发行股票募集资金使用的可行性分析报告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847208pdf2023-02-24独立董事关于公司董事会会议相关事项的独立意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847210pdf2023-02-24关于对特定对象发行股票预案披露的提示性公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847198pdf2023-02-24无需编制前次募集资金使用情况的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847204pdf2023-02-24关于向特定对象发行股票摊薄即期回报的影响分析及填补措施及相关主体承诺的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847206pdf2023-02-24第九届董事会第二十次会议决议公告-JY链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847199pdf2023-02-24独立董事关于公司董事会会议相关事项的事前认可意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847211pdf2023-02-24向特定对象发行股票发行方案论证分析报告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847209pdf2023-02-24关于签署附生效条件的认购协议暨关联交易公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847201pdf2023-02-24第九届监事会第六次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847207pdf2023-02-24关于最近五年被证券监管部门和交易所采取处罚或监管措施以及整改情况的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847205pdf2023-02-24关于中交集团出具同业竞争承诺的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847203pdf2023-02-24向特定对象发行股票预案链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847215pdf2023-02-24未来三年2023-2025年股东回报规划链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847212pdf免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产公司公告日期具体内容2023-02-24关于召开2023年第四次临时股东大会的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847200pdf2023-02-24关于本次向特定对象发行股票不存在直接或通过利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助或补偿的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847202pdf2023-02-24募集资金管理制度链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847213pdf2023-02-24监事会对特定对象发行股票发行文件的书面审核意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-248847214pdf2023-02-212023年第三次临时股东大会法律意见书链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-218840037pdf2023-02-212023年第三次临时股东大会决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-218840036pdf招商积余2023-02-21关于与招商局集团及下属企业间2023年度日常关联交易预计的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-218840608pdf2023-02-21第十届董事会第五次会议决议通讯表决公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-218840605pdf2023-02-21关于与中航国际及下属企业间2023年度日常关联交易预计的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-218840607pdf2023-02-21关于董事辞职及增补董事的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-218840606pdf2023-02-21独立董事关于第十届董事会第五次会议有关事项的事前认可和独立意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-218840609pdf2023-02-21关于召开2023年第一次临时股东大会的通知链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-218840604pdf滨江集团2023-02-22关于竞得土地使用权的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-228842383pdf城建发展2023-02-25关于董事会秘书正式履职的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-258847748pdf2023-02-21关于变更非公开发行股票持续督导保荐代表人的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-218839202pdf华发股份2023-02-23关于向特定对象发行股票摊薄即期回报及采取填补措施修订稿的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-238844538pdf2023-02-23关于向特定对象发行股票预案的修订说明公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-238844533pdf2023-02-23董事局关于本次募集资金运用的可行性分析修订稿链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-238844537pdf2023-02-23第十届董事局第二十四次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-238844536pdf2023-02-23第十届监事会第十三次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-238844540pdf2023-02-23关于召开2023年第一次临时股东大会的通知链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-238844534pdf2023-02-232022年度向特定对象发行股票预案修订稿链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-238844539pdf2023-02-23向特定对象发行股票方案的论证分析报告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-238844535pdf金地集团2023-02-23关于公司为深圳项目公司融资提供担保的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-238844896pdf新城控股2023-02-252023年第一次临时股东大会会议资料链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-258847642pdf中新集团2023-02-21关于参与投资广州市正轩前瞻睿远创业投资合伙企业有限合伙的进展公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-218839215pdf资料来源财汇资讯华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产风险提示疫情发展不确定性国内防控政策放开后仍存在疫情反复病毒变异的可能可能对房企经营造成不利影响行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策存在不确定性在新发展模式的指引下住房土地金融财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能都可能对房企经营造成扰动行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在趋势性下行风险部分房企经营风险若经营和融资性现金流修复低于预期部分房企仍可能面临较大的资金链压力进而出现经营困难等问题数据存在偏差的风险本篇报告本周观点部分的数据通过与中原地产和房企交流获得不排除存在偏差的可能免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员华发股份600325CH招商蛇口001979CH万物云2602HK金地集团600383CH华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管F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