去年下半年以来，公募REITs的阶段性走势与债券资产体现出更强相关性，这与当前REITs的投资人结构有密不可分的关系。站在当前时点，基本面和政策预期的分化使得债市总体处于震荡行情，在稳增长目标下后续货币政策仍有宽松空间，我们认为债市处于中性偏多的态势，为REITs资产营造了相对稳定的利率环境，继续助力REITs市场的修复行情。
　　▍市场回顾：公募REITs市场涨势良好，个券涨多跌少，产权REITs中的保障房REITs涨幅靠前。上周，在A股市场出现短期波动的情况下，REITs资产实现了良好收益，中证REITs（收盘）指数收于1062.73点，周上涨0.11%。成交活跃度方面，成交金额和成交量仍保持相对高位。分类型看，保障房REITs涨势延续，整个板块涨幅明显，此外产业园区REITs和仓储物流REITs也录得不同程度上涨。
　　▍政策梳理：各省市从不同维度加强对当地REITs项目推进的支持力度。今年以来，多个省市发布相关通知，从各个维度支撑当地项目加快REITs试点，包括为原始权益人提供现金奖励、鼓励国企/民企梳理存量项目并积极申报等。此外，交易所还通过培训等方式，为各省市相关部门提供相应的指导。往后看，尤其是当前尚无已上市项目或已申报交易所审批项目的省市，其尽快推动当地REITs项目实现零突破的积极性较高。在发行常态化的指导下，未来分布于我国各地的优质基础设施资产都有望通过REITs的方式有效盘活，并进一步促进有效投资。
　　▍项目储备跟踪：交易所审核流程中的2只能源REITs已回复交易所反馈意见。2023年2月16日和17日，中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT就交易所反馈意见进行了回复。这两单项目在回复函中提及：（1）国补退坡风险的缓释措施，具体包括绿证交易增加运营收入（该部分收入暂未纳入项目估值中）、扩募补充基金存续期现金流、及时信披等；（2）底层资产估值下调，并导致了2023年和2024年的分派率调整。
　　▍公募REITs策略思考：从大类资产角度来看，去年下半年以来，公募REITs的阶段性走势与债券资产体现出更强相关性，这与当前REITs的投资人结构有密不可分的关系。站在当前时点，基本面和政策预期的分化使得债市总体处于震荡行情，在稳增长目标下后续货币政策仍有宽松空间，我们认为债市处于中性偏多的态势，为REITs资产营造了相对稳定的利率环境，继续助力REITs市场的修复行情。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

研究报告全文：市场延续涨势能源REITs上市进度更新公募REITs市场面面观2023220中信证券研究部核心观点去年下半年以来公募REITs的阶段性走势与债券资产体现出更强相关性这与当前REITs的投资人结构有密不可分的关系站在当前时点基本面和政策预期的分化使得债市总体处于震荡行情在稳增长目标下后续货币政策仍有宽松空间我们认为债市处于中性偏多的态势为REITs资产营造了相对稳定的利率环境继续助力REITs市场的修复行情市场回顾公募REITs市场涨势良好个券涨多跌少产权REITs中的明明保障房涨幅靠前上周在股市场出现短期波动的情况下FICC首席分析师REITsAREITsS1010517100001资产实现了良好收益中证REITs收盘指数收于106273点周上涨011成交活跃度方面成交金额和成交量仍保持相对高位分类型看保障房REITs涨势延续整个板块涨幅明显此外产业园区REITs和仓储物流REITs也录得不同程度上涨政策梳理各省市从不同维度加强对当地REITs项目推进的支持力度今年以来多个省市发布相关通知从各个维度支撑当地项目加快REITs试点包括为原始权益人提供现金奖励鼓励国企民企梳理存量项目并积余经纬极申报等此外交易所还通过培训等方式为各省市相关部门提供相应大类资产配置首席的指导往后看尤其是当前尚无已上市项目或已申报交易所审批项目的分析师省市其尽快推动当地REITs项目实现零突破的积极性较高在发行常态S1010517070005化的指导下未来分布于我国各地的优质基础设施资产都有望通过REITs的方式有效盘活并进一步促进有效投资项目储备跟踪交易所审核流程中的2只能源REITs已回复交易所反馈意见2023年2月16日和17日中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT就交易所反馈意见进行了回复这两单项目在回复函中提及1国补退坡风险的缓释措施具体包括绿证交易增加运营收入秦楚媛该部分收入暂未纳入项目估值中扩募补充基金存续期现金流及时FICC分析师信披等2底层资产估值下调并导致了2023年和2024年的分派率S1010523020001调整公募REITs策略思考从大类资产角度来看去年下半年以来公募REITs的阶段性走势与债券资产体现出更强相关性这与当前REITs的投资人结构有密不可分的关系站在当前时点基本面和政策预期的分化使得债市总体处于震荡行情在稳增长目标下后续货币政策仍有宽松空间我们认为债市处于中性偏多的态势为REITs资产营造了相对稳定的利率环境继续助力REITs市场的修复行情风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策包括高速公路通行费减免产业园区租金减免等疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好证券研究报告请务必阅读正文之后第18页起的免责条款和声明公募市场面面观REITs2023220目录市场回顾3政策梳理6项目储备跟踪7中航京能光伏REIT7中信建投国家电投新能源REIT10公募REITs策略思考17风险因素17插图目录图1公募REITs周度表现4图2不同类型REITs的PV乘数5图3不同类型REITs的估值收益率6表格目录表1国内部分大类资产周度表现3表2近期公募REITs相关政策梳理7表3中航京能光伏REIT回复函内容梳理8表4中信建投国家电投新能源REIT回复函内容梳理10表5近期待上市公募REITs状态更新12表6近期公募REITs潜在项目储备跟踪12请务必阅读正文之后的免责条款和声明2公募市场面面观REITs2023220市场回顾公募REITs市场涨势良好个券涨多跌少产权REITs中的保障房REITs涨幅靠前上周在A股市场出现短期波动的情况下REITs资产实现了良好收益中证REITs收盘指数收于106273点周上涨011成交活跃度方面成交金额和成交量仍保持相对高位分类型看保障房REITs涨势延续整个板块涨幅明显此外产业园区REITs和仓储物流REITs也录得不同程度上涨其中作为新券的嘉实京东仓储基础设施REIT表现最佳周涨幅录得231业绩表现稳定且前期跌幅明显的保障房REITs在春节后显示出较强的修复弹性该板块中的4只REITs周涨幅均超1其中红土创新深圳安居REIT涨幅靠前表1国内部分大类资产周度表现指数收盘点位周变化YTD上证指数322402-112436深证成指1171577-218635创业板指244935-376437中证REITs收盘106273011079中证REITs收盘全收益112505011095万得全A511034-170613中债-总财富总值指数21658007013中债-信用债总财富总值指数20380019085资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明3公募市场面面观REITs2023220图1公募REITs周度表现当周涨跌幅代码REITs名称当周价格走势当周换手率当周成交量百份当周成交额万元508001SH浙商沪杭甬REIT-053180201SZ平安广州广河REIT-036180202SZ华夏越秀高速REIT-010508018SH华夏中国交建REIT-007508008SH国金中国铁建REIT055508009SH中金安徽交控REIT010508066SH华泰江苏交控REIT043180801SZ中航首钢绿能REIT-039508006SH富国首创水务REIT070180101SZ博时蛇口产园REIT113508027SH东吴苏园产业REIT063508000SH华安张江光大REIT010508099SH建信中关村REIT009508088SH国泰君安东久新经济REIT008508021SH国泰君安临港创新产业园REIT084180102SZ华夏合肥高新REIT231180103SZ华夏和达高科REIT080508056SH中金普洛斯REIT039180301SZ红土创新盐田港REIT-058508098SH嘉实京东仓储基础设施REIT231180501SZ红土创新深圳安居REIT216508058SH中金厦门安居REIT158508068SH华夏北京保障房REIT129508077SH华夏基金华润有巢REIT106180401SZ鹏华深圳能源REIT061资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明4公募市场面面观REITs2023220图2不同类型REITs的PV乘数资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明5公募市场面面观REITs2023220图3不同类型REITs的估值收益率资料来源中债估值中信证券研究部注图中估值对象为流通份额政策梳理各省市从不同维度加强对当地REITs项目推进的支持力度今年以来多个省市发布相关通知从各个维度支撑当地项目加快REITs试点包括为原始权益人提供现金奖励鼓励国企民企梳理存量项目并积极申报等此外交易所还通过培训等方式为各省市相关部门相应的指导往后看尤其是当前尚无已上市项目或已申报交易所审批项目的省市其尽快推动当地REITs项目实现零突破的积极性较高在发行常态化的指导下未来分布于我国各地的优质基础设施资产都有望通过REITs的方式有效盘活并进一步促进有效投资请务必阅读正文之后的免责条款和声明6公募市场面面观REITs2023220表2近期公募REITs相关政策梳理时间文件会议具体内容成都市委办公厅市政府办支持盘活存量资产引导市属国有企业深度梳理存量基础设施项目稳妥开展基础设施领域不公厅印发关于加快推进三2023-02-10动产投资信托基金REITs项目孵化培育探索建立从Pre-REITs培育孵化运营提质到公募个做优做强重点片区建设REITs上市的渠道机制打通投资运营退出再投资完整链条形成良好的投资循环的若干政策措施在更好发挥投资的关键性作用方面海南将围绕四大主导产业五网基础设施和民生公共服务等超前谋划打基础补短板利长远的百千万工程项目持续深化产业投资提升海南以硬件全面达成为年和基础设施建设年活动力争产业投资比重继续提高基础设施投资增长10以上2023-02-10如期封关夯实关键基础带动全年投资增长12左右全力用足用好促投资政策大力争取地方政府专项债中央预算内投资政策性金融工具支持谋划推动实施一批PPP项目力促粤海铁路轮渡项目成为海南省REITs首单围绕激活民营经济抓项目充分发挥我省民间资本雄厚的优势落实好40条政策举措按季度发布引导民间投资项目清单打造一批PPPREITs试点项目支持民间资本参与重大基础设施2023-02-12山西省发展和改革工作会议建设依托10条重点产业链和十大专业镇建设鼓励民营企业实施一批补链延链强链的产业类项目下一步贵州省地方金融监管局将会同贵州证监局指导省内债券发行人抢抓交易所债券做市上海证券交易所贵州资本市业务机遇把准改革方向精准对接融资需求搭建发债路演平台持续跟进做好服务帮助2023-02-17场服务周债券市场业务引导发行人用好交易所债权类融资工具争取在产业债乡村振兴债科技创新债资产支持专题培训会议证券创新产品公募REITs等方面取得新突破努力提升资本市场服务我省实体经济发展质效资料来源各省市人民政府官网央广网贵州省地方金融监督管理局中信证券研究部项目储备跟踪交易所审核流程中的2只能源REITs已回复交易所反馈意见2023年2月16日和17日中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT就交易所反馈意见进行了回复中航京能光伏REIT1国补收入问题一是论证基础设施项目满足公开募集基础设施证券投资基金指引试行第八条第三项和第四项要求即原则上运营3年以上已产生持续稳定的现金流投资回报良好并且具有持续经营能力较好的增长潜力和现金流来源合理分散且主要由市场化运营产生不依赖第三方补贴等非经常性收入二是通过公司将前一年度形成且未回款的国补通过保理方式平价转让给保理银行保理银行向各项目公司支付相应对价的方式以降低国补应收款回收周期不确定性对基金分红的影响2项目估值问题整体来看由于评估基准日调整导致预测期缩短3个月国补应收款保理模式变化项目公司2022年收入由预测值转为实际值子项目之一的限电率指标假设有所调整项目估值相较于初版招募说明书交易所官网公示的2022年12月30日版本下同下调31亿元左右对应地2023年和2024年分派率预计值分别为1218和1245请务必阅读正文之后的免责条款和声明7公募市场面面观REITs20232203风险应对及揭示该部分重点论述了国补退坡风险的缓释措施具体包括绿证交易增加运营收入该部分收入暂未纳入项目估值中扩募补充基金存续期现金流对底层基础设施项目估值时考虑国补退坡导致的现金流减少及时信披等此外回复函中还对项目所处行业面临的政策风险和自然灾害风险项目公司资金归集和资金安全保障送出线路信息披露等方面进行了详细说明4费用安排就基金管理人专项计划管理人及运营管理机构收费的合理性进行论证同时对基金管理人和计划管理人收费方式运营管理机构收取的浮动管理费收取比例进行调整一是将前述收费方式改由基金管理人统收统支基金管理人每年收取管理费后向计划管理人支付二是运营管理机构的浮动管理费收取比例下调30个百分点至年度项目公司收入超出基准收入部分的20表3中航京能光伏REIT回复函内容梳理反馈问题具体回复截至本反馈回复提交之日项目已分别稳定运营5年和8年以上江山永宸和湖北晶泰近三年及一期EBITDA维持在相对稳定可观的水平能够为投资者提供较为结合国补退坡对项目现金流的影响稳定可观的分配金额同时经营活动产生的现金流量净额持续为正论证基础设施项目是否符合公开募在相关假设前提下预计2023年度2024年度基金的可供分配金额分别为3265243万元和集基础设施证券投资基金指引试3335960万元以拟募集资金2680亿元测算预计本基金2023年和2024年的分派率预行第八条第三项的要求计年度可供分配金额公募基金拟募集规模分别为1218和1245基础设施项目具备持续经营的客观基础不存在影响持续经营的法律障碍且项目所在省份皆具备较强的可再生能源电力消纳能力结合基础设施项目收入主要来源于国基础设施项目现金流穿透看来源于广大电力终端用户及可再生能源发展基金具有分散的特点补对基础设施项目是否符合公开项目公司取得的国补直接来自公司的主营光伏发电业务与光伏发电密切相关由项目公司正常经募集基础设施证券投资基金指引试营业务产生并且是电力销售对价的组成部分根据历史数据项目公司自进入国补目录后每年行第八条第四项的要求发表持续收到拨付的国补明确意见相较于2022年12月30日的初次申报稿现行的国补应收账款处置方式由折扣后直接售出给北京能源国际控股有限公司简称京能国际的卖断出表模式转变为平价转让给保理银行的保理融资模式国补应收账款处置方式的转变使估值下降约24亿元进一步保障了投资从保护投资者利益的角度出发选择者的利益合适的国补应收账款处理方案并进卖断出表模式实现了风险的实质转移通过转让国补应收款回收的现金在估值当期即刻得以体行充分论证说明和风险揭示现而保理融资模式则是向保理银行平价转让国补应收款而实现融资未实现风险的实质性转移估值时国补应收款的回款情况仍按保理融资前的回款情况进行预测因此保理融资模式会引致估值下降关于项目估值请管理人详细披露项目所在区域用电情况市场同业发售估值合计下降31亿元左右其中预测期缩短致使项目减少3个月的收益但2022年10月及以电情况项目适用的保障性小时数与后的现金流也减少3个月折现合计估值下降03亿左右保理模式变化导致两个项目估值下降电价政策消纳环境分析结论以及24亿元左右根据2022年度实际经营数据调整估值下降03亿元左右限电率调整估值下降01有关收益预测与估值依据并进行充亿元左右分的风险揭示1绿证交易缓释国补退坡影响保持项目增长潜力在存续期内项目公司可能出现因国补退针对国补退坡风险制定完善的风险坡引发的营业收入大幅减少的情况本项目拟采用绿证交易作为国补退坡的缓释措施稳定基础设缓释措施并进行充分信息披露施项目收入及现金流保持增长潜力请务必阅读正文之后的免责条款和声明8公募市场面面观REITs2023220反馈问题具体回复2基金扩募潜力大可部分缓释国补退坡影响发起人京能国际及原始权益人以绝对控股或相对控股方式持有的光伏风电超100座并网装机容量超过5GW可扩募资产规模较大同时光伏电站资产同质化高便于后续实现较快速扩募此外京能国际及原始权益人投资的新建光伏电站项目基本上为平价上网项目即不存在国补未来通过扩募装入本基金将有助于稳定本基金存续期现金流3国补退坡后估值的审慎处理国补退坡后通过绿证交易获得的收益能否完全弥补国补退坡的影响存在不确定性因此基于审慎原则基础设施项目估值时已考虑国补退坡带来的现金流入减少且估值时未考虑绿证交易获得收益对项目收入的补充4国补退坡后极端风险处置方案在基金合同期限届满之前如基金所持有的基础设施项目由于国补到期的原因收益大幅下降基金管理人根据已披露的基金四季度报告数据有合理理由相信基金该年度营业收入该年度指完整国补收入最后一年之后的任一年度相较基金享有完整国补收入最后一年完整国补收入最后一年指基金根据法律法规现持有的应当享有国补收入的全部基础设施项目全部月份均享有国补收入的最后完整会计年度的营业收入将下降40及以上的应当于基金四季度报告披露之日发布提示性公告并每隔5日发布一次直到基金年度报告披露基金管理人应当于国补到期的首年开始披露定期报告的同时并进行国补到期的风险提示公告提醒投资人国补到期可能对本基金投资收益带来的风险基金管理人应当于基金年度报告披露之日根据基金年度报告数据确认是否触发基金该年度营业收入相较基金享有国补收入的最后一年的营业收入下降40及以上如触发的基金管理人应当于该年度基金报告披露之日公告基金合同终止并同时向上交所申请基金终止上市及时披露基金终止上市相关公告针对行业特有的政策风险以及自然灾在电站运营期内光伏发电行业特有的政策性风险主要包含1国补退坡后的年售电收入降低风险害等制定极端风险应对预案及信息及2电力市场化交易下的价格波动性风险行业特有的自然灾害风险主要包含因雷电暴风暴雨披露风险揭示洪水龙卷风冰雹台风飓风暴雪冰凌沙尘暴等自然灾害引致的财产风险两个项目的送出线路工程建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证等报建手续欠缺短期内送出线路相关证件无法获取同时送出线路工程不属于两个项目投资备案文件中登记的建设内容进一步论证送出线路租金水平及其合考虑到送出线路工程独立立项不在光伏投资项目核准备案审批的建设内容范围内且报建手理性并做充分信息披露续欠缺较多因此在本基金发行前将送出线路从两个项目公司持有资产范围中剥离该等剥离活动与行业内发电企业不持有送出线路的主流状况一致且送出线路的设计寿命与项目公司及原始权益人已签订的关于送出线路租赁相关协议的租赁期限均覆盖本基金的存续期剥离活动并不影响本项目的独立运营根据管理及经营需要本基金对基金管理人和计划管理人收费方式运营管理机构收取的浮动管理关于费用安排请管理人结合成本费费收取比例进行调整如下1基金管理人和计划管理人收费方式改由基金管理人统收统支用情况对运营管理机构的激励约束基金管理人每年收取管理费后向计划管理人支付2运营管理机构收取的浮动管理费收取比例等对各主体收费合理性进行论证说从年度项目公司收入超出基准收入部分的50下调至年度项目公司收入超出基准收入部分的明20资料来源上交所官网请务必阅读正文之后的免责条款和声明9公募市场面面观REITs2023220中信建投国家电投新能源REIT1国补收入问题主要论证基础设施项目满足公开募集基础设施证券投资基金指引试行第八条第三项和第四项要求即原则上运营3年以上已产生持续稳定的现金流投资回报良好并且具有持续经营能力较好的增长潜力和现金流来源合理分散且主要由市场化运营产生不依赖第三方补贴等非经常性收入其中在阐述子项目增长潜力时提及未来绿证交易的潜在额外收入和基础设施项目经营年限延续所带来的潜在收益在论证项目投资回报部分底层资产估值相较于初版招募说明书下调约348亿元对应的2023年和2024年分派率预计值分别为1057和9792国补退坡的风险缓释措施一是通过绿证交易增加基础设施项目的运营收入该部分收入暂未纳入项目估值中二是通过扩募的方式装入新的基础设施项目提高REIT的整体收入三是应急预案3风险应对及揭示该部分对基础设施项目未来大修可能性所处行业面临的政策风险和自然灾害风险等方面制定了风险应对预案并进行了详细信披4国资转让程序原始权益人已实现对项目公司100的持股相关配套送出工程的转让已完成此外就SPV和项目公司股权转让涉及的国有产权转让程序发起人已正式报送全套材料国务院国资委已出具批复函同意以非公开协议转让方式实施产权转让事项表4中信建投国家电投新能源REIT回复函内容梳理反馈问题具体回复截至2022年12月31日滨海北H1项目与滨海北H2项目已分别稳定运营超过6年及4年总体而言本项目近三年EBITDA维持在相对稳定可观的水平鉴于基础设施基金向投资者分配可供分配金额是以EBITDA作为基金可供分配金额的测算基础经过适当调整后本项目能够为投结合国补退坡对项目现金流的影响资者提供较为稳定可观的分配金额对基础设施项目是否符合公开募集在相关假设前提下预计2023年3-12月期间和2024年度基金的可供分配金额分别为7570776基础设施证券投资基金指引试行万元和7013119万元以基础设施项目的评估值7165亿元作为募集资金规模测算投资人净现第八条第三项的要求发表明确意金流分派率预计年度可供分配金额公募基金募集规模分别为1057和979见项目公司预计未来待国补到期后将参与绿证市场交易相关工作增加国补到期后的收入本项目有望在本基础设施项目所处特定海域内通过海域使用权续期及资本性投入维护检修等方式使设备处于良好状态以促使基础设施项目机组继续正常稳定运营延续本项目未来运营年限增加本项目未来的潜在收益请管理人结合基础设施项目收入主要一是项目公司取得的国补直接来自公司的主营风力发电业务由项目公司正常经营业务产生属于来源于国补对基础设施项目是否符项目公司正常经营业务收入不属于非经常性损益的范畴合公开募集基础设施证券投资基金二是国补属于与主营业务相关的持续性收入而非偶发性收入不属于证监会公告200843号中指引试行第八条第四项的所定义的非经常性损益要求发表明确意见1估值中已体现国补到期对收入的影响本项目在估值中已考虑国补到期对收入的影响并披请管理人原始权益人针对国补退坡露未来国补到期预计将对收入的具体影响风险制定完善的风险缓释措施并2通过绿证交易增加基础设施项目的运营收入项目公司预计未来国补到期后将参与绿证市场进行充分信息披露交易相关工作通过绿证交易增加基础设施项目的运营收入鉴于目前项目估值并未考虑国补到期请务必阅读正文之后的免责条款和声明10公募市场面面观REITs2023220反馈问题具体回复后的绿证交易收入带来的收入增长因此届时绿证交易收入有望为投资人带来额外的投资收益3通过扩募的方式提高基金的整体收入本项目计划在基金存续期内通过扩募的方式装入新的基础设施项目提高本基金整体收入缓释本次发行的基础设施项目国补到期后收入下降的情况4因国补到期导致基金收入下降达到一定比例将触发基金合同终止条件在基金合同期限届满之前如基金所持有的基础设施项目由于国补到期的原因收益大幅下降基金管理人根据已披露的基金四季度报告数据有合理理由相信基金该年度营业收入该年度指完整国补收入最后一年之后的任一年度相较基金享有完整国补收入最后一年完整国补收入最后一年指基金根据法律法规现持有的应当享有国补收入的全部基础设施项目全部月份均享有国补收入的最后完整会计年度的营业收入将下降40及以上的应当于基金四季度报告披露之日发布提示性公告并每隔5日发布一次直到基金年度报告披露基金管理人应当于国补到期的首年开始披露定期报告的同时进行国补到期的风险提示公告提醒投资人国补到期可能对本基金投资收益带来的风险基金管理人应当于基金年度报告披露之日根据基金年度报告数据确认是否触发基金该年度营业收入相较基金享有完整国补收入最后一年的营业收入下降40及以上如触发的基金管理人应当于该年度基金报告披露之日公告基金合同终止并同时向上交所申请基金终止上市及时披露基金终止上市相关公告关于风险揭示请管理人针对基础设本基础设施项目无需按照固定周期进行大修翻新但存在非周期性大修及技改维护的可能性非周施项目未来大修可能性行业特有的期性大修及技改等维护性资本性支出相关费用已在估值中进行了合理预测政策风险以及自然灾害等制定极端行业特有的政策风险及应对预案电价调整政策风险国补应收账款回收受政策影响的风险风险应对预案并进行充分信息披露海上风电项目资产位于近海陆地和近海海域存在发生地震海啸台风强对流天气雷电雨和风险揭示雪冰冻高温等自然灾害的可能性1原始权益人受让项目公司股权实现对项目公司100持股2项目公司已于2023年1月18日与江苏海风公司签署资产负债交割确认书完成相关关于国资转让程序根据申报材料配套送出工程的转让原始权益人转让基础设施项目公司3就SPV和项目公司股权转让涉及的国有产权转让程序发起人国家电投集团已正式向国务院股权应当取得国务院国资委的批复意国资委报送国家电力投资集团有限公司关于发行海上风电基础设施公募REITs有关事项的请示见请管理人在基金注册前完成项目及其附件等全套材料国务院国资委已于2023年2月10日出具了关于国家电投集团滨海海上重组和国有资产转让程序风力发电有限公司海上风电资产开展基础设施公募REITs项目试点有关事项的批复国资产权202341号同意以非公开协议转让方式实施产权转让事项资料来源上交所官网招投标方面2023年开年以来有多单REITs项目进行公开招标部分REITs已完成中标结果公示分类型看当前潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源保障房高速公路等资产还覆盖了旅游景区等新资产此外近期多家上市公司发布公告披露其拟将持有的不动产进行REITs试点涉及的底层资产类型包括高速公路仓储物流产业园区等请务必阅读正文之后的免责条款和声明11公募市场面面观REITs2023220表5近期待上市公募REITs状态更新资产原始权益底层资产类项目所处地项目名称更新日期项目阶段具体资产人或招标人型理位置中信建投国家中信建投国家电投新电投新能源封已回复交易不动产能滨海北H1项目滨海北H2项目能源封闭式基础设施2023-02-17江苏盐城闭式基础设施所反馈意见源和配套运维驿站项目证券投资基金证券投资基金京能国际能源中航京能光伏封闭式发展北京有已回复交易不动产能陕西榆林基础设施证券投资基限公司联合光2023-02-16榆林光伏项目晶泰光伏项目所反馈意见源湖北随州金伏常州投资集团有限公司光谷软件园A1-A7栋C6栋E3中金湖北科投光谷产湖北省科技投交易所已反不动产产业栋互联网项目现代光谷世贸业园封闭式基础设施资集团有限公2023-01-20湖北武汉馈园中心2栋1至2层7至27证券投资基金司层中金山高集团高速公山东高速集团交易所已反特许经营权路封闭式基础设施证2022-12-13鄄菏高速项目山东菏泽有限公司馈高速公路券投资基金资料来源沪深交易所官网中信证券研究部整理注信息更新时间截至2023年2月12日表6近期公募REITs潜在项目储备跟踪资产原始权益底层资产类项目所处地项目名称更新日期项目阶段具体资产人或招标人型理位置湖南芙蓉可再生能源发展有限公司的高家坝电站永顺洞潭水力发电有限公司的洞潭电站湖南海顺水湘水发展基础设施公湖南省湘水集公开招标咨不动产能2022-04-16电开发有限公司海螺电站郴州湘湖南募REITs团有限公司询服务选聘源水天塘山风力发电有限公司的天塘山风电站和子顶山风电站的电力装机新疆交通投资明水甘新界至哈公开招标中特许经营权集团有限责2022-04-27明水至哈密高速公路连接道新疆密段公路项目REITs标结果公示高速公路任公司西安高新区基西安高新区基础设施础设施配套建公开招标中不动产产业西安软件新城软件研发基地二期项配套建设开发有限责2022-05-06陕西西安设开发有限责标结果公示园目任公司公募REITs任公司科学城广州科学城集团公募公开招标中不动产产业科学城集团持有资产包括但不限投资集团有限2022-05-13广东广州REITs标结果公示园保障房于保障性租赁住房产业园区等公司公开招标中厦门软件园产业基础厦门信息集团不动产产业2022-05-18标候选人公-福建厦门设施REITs项目有限公司园示-华电国际电力2022-05-31拟申报不动产能天然气热电联产项目浙江请务必阅读正文之后的免责条款和声明12公募市场面面观REITs2023220资产原始权益底层资产类项目所处地项目名称更新日期项目阶段具体资产人或招标人型理位置股份有限公司源安徽省宿州市高新建宿州市高新建设投资有限责任公司公开招标中不动产产业设投资有限责2022-06-01-安徽宿州基础设施证券投资基标结果公示园任公司金北京市海淀区公开招标中不动产保障-保障性住房发2022-06-14-北京标结果公示房展有限公司昆山中外运物流中心中外运昆山千灯仓库无锡中外运物流中心中国外运股份上市公司发不动产仓储-2022-06-15金华中外运国际物流中心中外运-有限公司布公告物流天津西青王稳庄物流中心中外运成都空港物流中心博乐市国有资产投资博乐市国有资公开招标中特许经营权经营有限责任公司博产投资经营有2022-06-20-新疆博乐市标结果公示水务乐水务REITs限责任公司四川发展国润水务投四川发展国润公开招标中特许经营权资有限公司基础设施水务投资有限2022-06-22-四川标结果公示水务公募REITs公司华能国际电力公开招标选不动产能-2022-06-23华能临港天津燃气热电有限公司天津股份有限公司聘财务顾问源公开招标选绍兴市原水集聘服务单位-特许经营权汤浦水库公募REITs2022-06-30-浙江绍兴团有限公司接受联合体水务投标天津创业环保特许经营权上市公司发天津市和安徽省内三家子公司的四-集团股份有限2022-07-09污水处理天津安徽布公告个污水处理项目公司厂贵州遵义高速公开招标中特许经营权绥遵高速REITs项目公路建设投资2022-07-28绥阳至遵义高速公路贵州标结果公示高速公路有限公司苏嘉杭高速公路公募苏州市高速公2022-08-12公开招标选特许经营权-苏州REITs路管理公司聘服务单位-高速公路不接受联合体投标-安顺市供水总特许经营权贵州省人民-公司水务政府披露各国家电投集团单项目已进不动产能贵州金元股份2022-08-17-贵州入招标源有限公司REITs申报等遵义市水务投特许经营权不同环节水泊渡水库资集团水务请务必阅读正文之后的免责条款和声明13公募市场面面观REITs2023220资产原始权益底层资产类项目所处地项目名称更新日期项目阶段具体资产人或招标人型理位置贵州贵安产业不动产产业投资集团园区特许经营权贵州水投集团黔中水利枢纽工程水务青岛西海岸公用事业青岛西海岸公公开招标中特许经营权集团供水公募REITs用事业集团有2022-08-19-山东青岛标结果公示水务项目限公司南京溧水水务集团有南京溧水水务公开招标中特许经营权2022-08-30-江苏南京限公司公募REITs集团有限公司标结果公示水务北京金隅集团上市公司发不动产产业-2022-08-30金隅智造工场产业园区北京股份有限公司布公告园区西安净水处理公开招标中特许经营权-2022-09-01-陕西西安有限责任公司标结果公示水务青岛房投保障性租赁青岛公共住房公开招标中不动产保租住房基础设施公募建设投资有限2022-09-08-山东青岛标结果公示房REITs公司公开招标招沧州黄骅港封闭式基沧州港务集团募招标代理2022-09-09--河北沧州础设施公募REITs有限公司机构比选中选公示江阴科技新城江阴高新区公募公开招标结不动产产业投资管理有限2022-09-13-江苏江阴REITs果公示园公司南京公路发展南京绕越高速公路东公开招标中特许经营权集团有限公2022-09-15-江苏南京南段公募REITs标结果公示高速公路司公开招标咨特许经营权青岛娄山河污水处理青岛娄山河水2022-09-19询服务中标污水处理--山东青岛厂项目REITs务有限公司结果公示厂公开招标选德阳发展基础设施公德阳发展控股特许经营权2022-09-30聘联合体服自来水供水污水处理细目-募REITs项目集团有限公司水务务团队医药高新产业园基础华信药业投资已确定中介不动产产业2022-10-10-江苏泰州设施REITs有限公司机构园区厦门高新技术创业中心有限厦门火炬高新区产业公司厦门火公开招标中不动产产业2022-10-19-福建厦门园基础设施REITs炬高新区招商标结果公示园服务中心有限公司中国大唐集团有限公中国大唐集团公开招标中不动产能2022-10-25--司基础设施公募有限公司标结果公示源请务必阅读正文之后的免责条款和声明14公募市场面面观REITs2023220资产原始权益底层资产类项目所处地项目名称更新日期项目阶段具体资产人或招标人型理位置REITs项目天津保障性租赁住房天津泰达人才公开招标中不动产保租2022-10-27-天津公募REITs项目安居有限公司标结果公示房银川中铁水务集团公银川中铁水务公开招标咨特许经营权2022-11-17-宁夏银川募REITs集团询服务选聘水务临港科技城D03-01上海临港新片公开招标中不动产保租地块保障性租赁住房区投资控股集2022-11-21-上海标结果公示房公募REITs团有限公司长沙软件园有限公司长沙软件园有公开招标中不动产产业2022-11-24-湖南长沙产业园公募REITs限公司标结果公示园区威海文旅发展集团有威海文旅发展公开招标中特许经营权限公司5A景区基础2022-12-06-山东威海集团有限公司标结果公示景区设施公开招标已特许经营权中航龙冈REITs项目龙冈集团2022-12-09达成合作协地下大峡谷景区和萤火虫水洞景区山东临沂景区议黄河长清大桥公募山东铁路投资公开招标中特许经营权2022-12-12-山东REITs项目控股集团标结果公示高速公路公开招标选哈尔滨供水集团有限哈尔滨供水集聘服务团队-特许经营权黑龙江哈尔责任公司基础设施公团有限责任公2022-12-16-接受联合体水务滨募REITs司投标无锡市文旅集公开招标选特许经营权文旅集团公募REITs2022-12-19太湖鼋头渚风景区江苏无锡团聘服务团队景区西安高新区保障房投西安高新区保公开招标中不动产保租资建设发展有限公司障房投资建设2022-12-20-陕西西安标结果公示房公募REITs发展有限公司国能迪庆香格云南公司香格里拉公公开招标咨不动产能云南香格里里拉发电有限2022-12-20-司REITs项目询服务选聘源拉公司国家能源集团国家能源集团新能源公开招标中不动产能资本控股有限2023-01-03--基础设施公募REITS标结果公示源公司无锡太湖城传报国家发改不动产产业-感信息中心发2023-01-03国家传感信息中心园区江苏无锡委审核园区展有限公司粤海轮渡基础设施中国国家铁路预计年内试特许经营权2023-01-04粤海铁路的轮渡部分-REITs集团有限公司点发行铁路西安市安居建设管理西安市安居建公开招标中不动产保租集团有限公司基础设设管理集团有2023-01-06-陕西西安标结果公示房施公募REITs项目限公司兴义水务基础设施兴义水务有限2023-01-13公开招标选特许经营权-贵州兴义请务必阅读正文之后的免责条款和声明15公募市场面面观REITs2023220资产原始权益底层资产类项目所处地项目名称更新日期项目阶段具体资产人或招标人型理位置REITs公司聘服务团队-水务接受联合体投标临猗县国耀新能源有限公司30MW生物质发电项目洪洞国耀兆林新能山西国耀新能源集团山西国耀新能公开招标中特许经营权源有限责任公司30MW生物质发电项有限公司生物质发电源集团有限公2023-01-19标候选人公生物质发目五寨县国耀绿色能源有限公司山西资产公募REITs司示电30MW生物质发电项目和稷山县秦晋电力铁合金有限公司212MW生物质发电项目公开招标中湖南高速基础设施湖南省高速公特许经营权2023-01-31标候选人公凤凰至大兴高速湖南REITs项目路集团高速公路示唐山市城市发特许经营权唐山市城市发展集团公开招标结展集团有限公2023-02-06污水处理-河北唐山有限公司公募REITs果公示司厂上海城投控股投资有上海城投控股公开招标结不动产保租限公司保障性租赁住2023-02-07-上海投资有限公司果公示房房公募REITs成都高新投资集团有成都高新投资公开招标结不动产产业限公司基础设施公募2023-02-10-四川成都集团果公示园区REITS武当山文化旅武当山景区公募完成项目签不动产景湖北丹江口游发展集团有2023-02-13武当山景区REITS约区市限公司昆明市公共租公开招标选赁住房开发建聘服务团队-不动产保租-2023-02-14-云南昆明设管理有限公接受联合体房司投标-北京市昌平保2023-02-14公开招标结不动产保租-北京障房建设投资果公示房管理有限公司-招商公路2023-02-14上市公司发特许经营权--布公告高速公路北京市热力集团有限北京市热力集2023-02-17公开招标法不动产能-北京责任公司基础设施公团有限责任公律顾问中标源募REITs司结果公示资料来源上市公司公告中国政府采购网各地公共资源交易中心官网采招网爱企查企查查中国招标投标公共服务平台中信证券研究部整理注截至2023年2月19日请务必阅读正文之后的免责条款和声明16公募市场面面观REITs2023220公募REITs策略思考从大类资产角度来看去年下半年以来公募REITs的阶段性走势与债券资产体现出更强相关性这与当前REITs的投资人结构有密不可分的关系站在当前时点基本面和政策预期的分化使得债市总体处于震荡行情在稳增长目标下后续货币政策仍有宽松空间我们认为债市处于中性偏多的态势为REITs资产营造了相对稳定的利率环境继续助力REITs市场的修复行情风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策包括高速公路通行费减免产业园区租金减免等疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好请务必阅读正文之后的免责条款和声明17分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上18特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利19