每周一谈：物企拓展非住业态的原因及动力
　　从近月物企市场外拓数据来看，非住业态拓展占比持续高于住宅物业。非住业态受到物企重视主要有以下几个原因：
　　在“房住不炒”的总基调下，未来住宅开发速度及增量趋缓，叠加存量住宅更换物业流程较长，而非住宅业态存量市场广阔，增量市场仍然随经济的发展有所增长。2012-2022年，全国厂房及建筑物、商业及服务用房、办公用房、科研教育医疗用房、文化体育娱乐用房、仓库累计竣工面积总计达136.72亿方，远高于500强企业非住物业在管面积，存量市场仍有突破的潜力。
　　非住类业态中的办公类及商业类平均物业费单价普遍较高，公建类相对较低，但仍然高于住宅物业平均物业费单价。2021年，百强企业物业管理项目平均物业费为3.81元/m2/月，其中，办公物业、医院物业、商业物业服务费分别为6.98、6.41、6.14元/m2/月；公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务费分别为3.39、3.28、3.34、4.23元/m2/月；住宅物业服务费最低，为2.02元/m2/月，拓展非住类业态有助于提升物企营收。
　　与住宅物业相比，非住类物业费收缴率普遍更高。2021年，百强企业物业管理项目各业态收缴率均值为96.53%，其中住宅物业最低，为91.82%，商业及办公物业均高于住宅物业，2022年受疫情影响，预计收缴率将有所降低，但随着防疫政策的优化，2023年非住类物业费收缴率料仍将高于住宅物业。
　　轻资产运营的吸引力，除基础物业服务外，办公及商业类物业还可提供商管服务，目前多数头部物企均已布局，且商管类业务较基础物业服务想象空间更大，估值更高。轻资产模式主要可分为租赁运营（收益分成型）模式、租赁运营（传统型）模式、委托管理模式、管理输出服务模式、品牌输出服务模式、分租服务模式。万达商管主要以租赁运营（收益分成型）模式为主，而目前多数物企主要以管理输出服务模式为主，租赁运营模式包括了租金收入以及物业管理费，而其他模式主要包括运营及管理费，租赁运营模式下物业公司能够分享到除运营及物管费之外的租金收益，想象空间更大。
　　数据追踪（2月13日-2月17日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年2月17日，持有584.42万股，较上周下跌3.21%，持股市值0.95亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月13日至2月17日，增幅最大的是华润万象生活，本周增幅2.91%。降幅最大的是卓越商企服务，降3.55%。持股比例最高为保利物业，为56.85%。持股数量最多为融创服务，为5.21亿股。
　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。
　　

研究报告全文：行业物企拓展非住业态的原因及动力研物业管理行业研究周报究投资摘要评级增持每周一谈物企拓展非住业态的原因及动力2023年2月19日从近月物企市场外拓数据来看非住业态拓展占比持续高于住宅物业非住业态受到物企重视主要有以下几个原因曹旭特分析师在房住不炒的总基调下未来住宅开发速度及增量趋缓叠加存量住宅更SAC执业证书编号S1660519040001换物业流程较长而非住宅业态存量市场广阔增量市场仍然随经济的发展有行业所增长2012-2022年全国厂房及建筑物商业及服务用房办公用房科研教育医疗用房文化体育娱乐用房仓库累计竣工面积总计达13672亿方行业基本资料研远高于500强企业非住物业在管面积存量市场仍有突破的潜力股票家数63究非住类业态中的办公类及商业类平均物业费单价普遍较高公建类相对较低行业平均市盈率TTM1325港股市场平均市盈率周但仍然高于住宅物业平均物业费单价2021年百强企业物业管理项目平均TTM838物业费为381元m月其中办公物业医院物业商业物业服务费分别为行业表现走势图报698641614元m月公众物业产业园区物业学校物业及其他类型物业服务费分别为339328334423元m月住宅物业服务费最低为202元m月拓展非住类业态有助于提升物企营收与住宅物业相比非住类物业费收缴率普遍更高2021年百强企业物业管理项目各业态收缴率均值为9653其中住宅物业最低为9182商业及办公物业均高于住宅物业2022年受疫情影响预计收缴率将有所降低申但随着防疫政策的优化2023年非住类物业费收缴率料仍将高于住宅物业轻资产运营的吸引力除基础物业服务外办公及商业类物业还可提供商管港资料来源wind申港证券研究所服务目前多数头部物企均已布局且商管类业务较基础物业服务想象空间证更大估值更高轻资产模式主要可分为租赁运营收益分成型模式租相关报告券赁运营传统型模式委托管理模式管理输出服务模式品牌输出服务1碧桂园服务公司深度研究历经凄风股模式分租服务模式万达商管主要以租赁运营收益分成型模式为主之寒不坠碧霄之志2022-12-9份而目前多数物企主要以管理输出服务模式为主租赁运营模式包括了租金收2华润万象生活公司深度研究风起万入以及物业管理费而其他模式主要包括运营及管理费租赁运营模式下物象升2022-10-31有业公司能够分享到除运营及物管费之外的租金收益想象空间更大3物业管理行业研究周报曙光已现估限数据追踪2月13日-2月17日值修复有望持续2023-1-2公资金及交易追踪4物业管理行业研究周报物企参与城司沪深股通A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2023市服务空间广阔2022-11-27年2月17日持有58442万股较上周下跌321持股市值095亿元5物业管理行业研究周报物企规模效证港股通港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2023年2月13日应何在2022-11-6券至2月17日增幅最大的是华润万象生活本周增幅291降幅最大的6物业管理行业研究周报从物业研是卓越商企服务降355持股比例最高为保利物业为5685持股数看物业服务边界扩张2022-9-26究量最多为融创服务为521亿股7物业管理行业研究周报物企估值回投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大归理性国企凸显价值韧性2022-9-19报物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独告立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联方应收账款及其他应收款坏账风险敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告物业管理行业研究周报内容目录1每周一谈物企拓展非住业态的原因及动力311助力营收质量增长想象空间更大312投资策略52本周行情回顾53行业动态74数据追踪1041沪深股通资金及交易追踪1042港股通资金及交易追踪105风险提示11图表目录图12012-2022非住业态累计竣工面积亿方3图22021年百强企业分业态物业费单价元m月3图32021年百强物企各业态收缴率4图4近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5图5各板块周涨跌幅对比5图6本周涨跌幅前五位6图7本周涨跌幅后五位6图8港股物业931744CSI近一年PETTM6图9招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值10表1不同轻资产模式比较4表2港股通持股数量及总市值10敬请参阅最后一页免责声明213证券研究报告物业管理行业研究周报1每周一谈物企拓展非住业态的原因及动力11助力营收质量增长想象空间更大从近月物企市场外拓数据来看非住业态拓展占比持续高于住宅物业2022年1-11月住宅业态拓展占比均值为22根据中物研协2021年500强企业非住宅物业在管面积达672亿方同比增加825亿方同比增长1399增量及增速均高于住宅物业689亿平方米791500强物企非住面积占比达4168结合2022年市场外拓数据预计2022年全年非住占比将继续提升非住业态受到物企重视主要有以下几个原因在房住不炒的总基调下未来住宅开发速度及增量趋缓叠加存量住宅更换物业流程较长而非住宅业态存量市场广阔增量市场仍然随经济的发展有所增长2012-2022年全国厂房及建筑物商业及服务用房办公用房科研教育医疗用房文化体育娱乐用房仓库累计竣工面积总计达13672亿方远高于500强企业非住物业在管面积存量市场仍有突破的潜力图12012-2022非住业态累计竣工面积亿方706050403020100厂房及建筑物商业及服务用房办公用房科研教育医疗用房文化体育娱乐用房仓库资料来源wind申港证券研究所注建筑业口径非住类业态中的办公类及商业类平均物业费单价普遍较高公建类相对较低但仍然高于住宅物业平均物业费单价2021年百强企业物业管理项目平均物业费为381元m月其中办公物业医院物业商业物业服务费分别为698641614元m月公众物业产业园区物业学校物业及其他类型物业服务费分别为339328334423元m月住宅物业服务费最低为202元m月拓展非住类业态有助于提升物企营收图22021年百强企业分业态物业费单价元m月敬请参阅最后一页免责声明313证券研究报告物业管理行业研究周报876543210办公物业医院物业商业物业公众物业产业园区物业学校物业其他类型住宅物业资料来源2022中国物业服务百强企业研究报告申港证券研究所与住宅物业相比非住类物业费收缴率普遍更高2021年百强企业物业管理项目各业态收缴率均值为9653其中住宅物业最低为9182商业及办公物业均高于住宅物业2022年受疫情影响预计收缴率将有所降低但随着防疫政策的优化2023年非住类物业费收缴率料仍将高于住宅物业图32021年百强物企各业态收缴率100989694929088医院物业学校物业公众物业办公物业产业园区物业商业物业住宅物业资料来源2022中国物业服务百强企业研究报告申港证券研究所轻资产运营的吸引力除基础物业服务外办公及商业类物业还可提供商管服务目前多数头部物企均已布局且商管类业务较基础物业服务想象空间更大估值更高轻资产模式主要可分为租赁运营收益分成型模式租赁运营传统型模式委托管理模式管理输出服务模式品牌输出服务模式分租服务模式万达商管主要以租赁运营收益分成型模式为主而目前多数物企主要以管理输出服务模式为主租赁运营模式包括了租金收入以及物业管理费而其他模式主要包括运营及管理费租赁运营模式下物业公司能够分享到除运营及物管费之外的租金收益想象空间更大表1不同轻资产模式比较分类运营模式收入成本向业主租赁零售商业物业然后出租员工及运营成本租赁运营收益分成型收入主要包括租金收入及物给商户与业主根据项目淨收益分模式业管理费与业主根据项目净收益分成成敬请参阅最后一页免责声明413证券研究报告物业管理行业研究周报分类运营模式收入成本员工及运营成本向业主租赁零售商业物业然后出租收入主要包括租金收入及物租赁运营传统型模式支付予业主的租金通常为给商户业管理费一个固定成本主要包括员工成本及运营委托管理模式主要提供管理团队及运营人员收入主要包括运营及管理费成本主要包括员工成本及运营管理输出服务模式主要提供管理团队收入主要包括运营及管理费成本向零售商业物业的业主授予品牌使与评估运营情况以维持品品牌输出服务模式收入主要包括品牌许可费用权牌声誉有关的成本资料来源万达商管招股说明书弗若斯特沙利文申港证券研究所12投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务2本周行情回顾自2023年2月13日至2023年2月17日收盘恒生物业板块下跌001恒生综合指数下跌222恒生物业板块跑赢恒生综合指数221pct图4近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数恒生物业服务及管理恒生综合指数0-10-20-30-40-50-60-70-802022442022942023242022382022512022662022732022882023182022218202222720223172022326202241320224222022510202251920225282022615202262420227122022721202273020228172022826202291320229222022101202211620221232023117202312620232132022101020221019202210282022111520221124202212122022122120221230资料来源wind申港证券研究所从板块排名来看与其他板块相比在恒生综合行业13个板块中排名第3图5各板块周涨跌幅对比敬请参阅最后一页免责声明513证券研究报告物业管理行业研究周报10-1-2-3-4-5-6资料来源wind申港证券研究所AH63名个股统计涨跌幅前五名为股价涨幅前五名分别为康桥悦生活1159建发物业1126宋都服务75祈福生活服务612宝龙商业483股价跌幅后五名分别为佳源服务-125正荣服务-1053浦江中国-962领悦服务集团-857兴业物联-602图6本周涨跌幅前五位图7本周涨跌幅后五位1412010-28-464-62-80-10-12-14资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所截止2023217港股物业931744CSIPETTM为1567倍较前一周上涨01近一年均值为146倍周内行业估值呈现波动态势图8港股物业931744CSI近一年PETTM2520151050202237202287202317202243202259202265202272202293202323202221720222262022316202232520224122022421202243020225182022527202261420226232022711202272020227292022816202282520229122022921202293020221092022115202212220231162023125202321220221027202211142022112320221211202212202022122920221018资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明613证券研究报告物业管理行业研究周报3行业动态发改委鼓励吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目2月16日国家发展和改革委员会提及全面促进消费提质升级支持住房改善新能源汽车养老服务教育医疗文化体育服务等消费培育线上线下融合等新型消费此外积极扩大有效投资有力有序推进十四五规划102项重大工程实施加强经济社会发展重点领域重大项目建设推动新型基础设施建设统筹用好各类资金强化土地用能环评等要素保障鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设商务部将开展三年行动计划全面推进便民生活圈建设2月16日商务部表示积极推进便民生活圈建设会同有关部门先后出台指导意见和建设指南在全国确定两批共80个试点地区指导推动试点工作加快落地截至目前80个试点地区共建设便民生活圈1402个涉及商业网点28万个覆盖居民社区2766个服务居民3200多万人下一步商务部将会同有关部门在试点基础上开展三年行动计划全面推进便民生活圈建设更好惠及百姓生活西藏日喀则拟采购市政环卫运营项目系释放的首个亿元级环卫项目2月15日日喀则市城市管理和综合执法局在西藏自治区政府采购网发布市政环卫运营项目采购意向项目预算金额1072亿元预计采购时间在3月份本项目是西藏释放的首个亿元级环卫项目此前西藏金额最高的环卫项目为日喀则市桑珠孜区城区环境保洁工作市场化运营服务项目总金额7615万元中标单位西藏国策环保科技股份有限公司海南调整公积金贷款二手房房价认定标准2月14日据海南省住房公积金管理局为充分发挥住房公积金住房保障功能切实维护缴存职工利益海南省住房公积金管理局对住房公积金贷款审批过程中二手房房价认定标准做出调整具体而言将原认定标准二手房房产价格认定依据存量房买卖合同或协议载明的购房价款税务部门出具增值税普通发票载明的计税价格即发票中的金额两者中的低值予以确认调整为二手房房产价格认定以网签备案的存量房买卖合同载明的购房价款税务部门出具增值税普通发票载明的价税合计额两者中的低值予以确认杭州2023年预算14095亿元围绕就业教育社保医疗养老等2月14日杭州市印发关于推动经济高质量发展若干政策的通知围绕就业教育社保医疗养老等预算14095亿元用于社会保障养老服务就业创业以及对退役军人残疾人困难群众等群体的补助6066亿元公租房补贴及维敬请参阅最后一页免责声明713证券研究报告物业管理行业研究周报护老旧小区改造提升加装电梯二次供水和未来社区创建等住房改善资金1909亿元等2023年建设筹集保障性租赁住房7万套间新开工改造城镇老旧小区166个1529栋新增认知障碍照护专区床位1400张助餐服务城乡社区覆盖率达到70以上康养联合体乡镇街道覆盖率达到50以上福建出台促消费十条举措全力支持居民首套和改善性住房需求2月13日人民银行福州中心支行日前联合福建银保监局出台关于金融促消费工作十条措施从金融支持居民住房消费扩大汽车及餐饮文旅消费创新新兴消费业态金融服务优化消费金融产品和服务体系在省内合格城市积极落实新发放首套住房个人住房贷款利率动态调整政策鼓励银行机构合理下调个人住房贷款利率降低居民购房融资成本鼓励金融机构围绕智能家居绿色家电建材家装等大宗消费领域设计专属中长期消费信贷产品重点加大家装家居家电等大宗消费的信贷支持烨星集团债务人破产清算申请已获法院受理应收款或无法全部收回2月17日烨星集团控股有限公司公告称根据江苏省无锡市新吴区人民法院发布的民事裁定书无锡永庆房地产有限公司作为过往同系附属公司其自身债务人破产清算申请已获法院受理根据2022年6月本集团与债务人的签订协议内容债务人应于2023年9月23日之前退还所欠应收款项并将出售资产所得款项优先分配本集团若到期仍无法偿还资产将转移给本集团以抵销未偿结余截至公告发布日期债务人未偿还的应收款项约为人民币306000000元其他未偿还贸易应收款项约为人民币6000000元公告称应收款项可能无法全部收回公司将密切监察其破产进展并采取适当行动以尽量减少对集团影响奥园健康委任朱云帆为非执行董事郭梓宁卸任其在公司的职务2月16日奥园健康生活集团有限公司公告称委任朱云帆先生为公司非执行董事即日起生效负责监督本集团的整体管理投资及融资并为董事会提供专业意见以加强本集团的内部控制及财务管理同时金科服务宣布郭梓宁卸任后亦不在担任薪酬委员会成员提名委员会主席及授权代表而委任现任执行董事郑少辉担任自2023年2月16日起生效奥园健康中国奥园以256亿港元出售奥园健康299股权不再为控股股东2月16日中国奥园发布公告出售待售股份公告官宣公司全资附属公司明兴有限公司与买方BestDiscoveryInternationalLimited签订协议买方以现金代价256亿港元购买待售股份占目标公司奥园健康与本公告期全部已发行股本的299本次交易完成后买方将成为奥园健康第一大股东中国奥园将不再作为奥园健康的控股股东但仍为主要股东碧桂园服务与亿翰股份就产业园区领域签署战略合作协议敬请参阅最后一页免责声明813证券研究报告物业管理行业研究周报2月16日亿翰股份股票代码837350与碧桂园服务在佛山举行了战略合作签约仪式双方本着优势互补互惠互利真诚合作共同发展的原则在产业园区领域双向赋能开展全面合作以实际行动推动共同发展通过成立联合工作组建立常态化沟通与协同工作机制共同制定战略规划推进计划和阶段目标恒大物业被划扣134亿元存单可向资金实际流入方追偿2月15日恒大物业集团发布内幕消息集团约人民币134亿元的存款质押被相关银行强制执行一事独立调查委员会已完成独立调查恒大物业表示对于被划扣划转的人民币134亿元存单集团可依据相关法律规定和质押担保合同的约定向被担保人或依据债权债务关系向资金实际流入方或使用方追偿本公司正与中国恒大商讨偿还该质押所涉及款项的方案方案主要透过恒大集团转让资产予本集团抵销相关款项鑫苑服务正在顾问的协助下努力工作尽快遵守并完成复牌指引2月15日鑫苑服务公告据复牌指引对未经授权之抵押事项展开独立法证调查工作并采取补救措施证明并无有关管理层减信任何对本公司管理及经营有重大影响的人士的合理监管问题进行独立内部监控审查向市场告知所有重要资料鑫苑服务表示公司正在顾问的协助下努力工作务求尽快遵守并完成上述复牌指引目前已开展工作处理上述内容提到的前三项并将继续遵守最后一项后续会在合理可行的情况下尽快提供有关遵守复牌指引的任何关键发展的进一步消息雅生活与雅居乐修订关联协议若未能支付应付款项时可以资产抵销2月14日雅生活服务与雅居乐签订持续关连交易补充协议以修订2021年持续关连交易协议各项下的付款条款内容包括若雅居乐集团未能支付任何未偿还应付款项雅生活服务可从雅居乐集团未售物业资产包括但不限于写字楼商铺和商品房中选定具有与未偿还应付款项同等价值的资产以抵销未偿还应付款项抵销资产清单应由本公司和雅居乐最终确定金科服务委任闫凌阳为财务总监徐国富调任为非执董2月13日金科智慧服务集团股份有限公司公告委任闫凌阳先生为公司财务总监即日起生效同时金科服务宣布徐国富先生因希望投放更多时间在其他商业及个人事务上而由公司执行董事调任为公司非执行董事自2023年2月13日起生效万物云涉及其申请H股全流通事宜情况2月13日万物云曾向中国证监会申请H股全流通事宜若事项成功万物云在港交所流通的总股本将达到1178亿股是IPO发行及超额配售后128亿流通股本的92倍目前在二级市场上由于万物云未进入港股通近60日的交易情况来看日常交易几乎被几大投行把持此外2月10日万物云已经加入到可做空标的当日做敬请参阅最后一页免责声明913证券研究报告物业管理行业研究周报空比例达到1623做空股数291万股做空金额13099万港元新大正4名高管合计减持045股份2月13日新大正发布公告称截至2月12日公司高级管理人员王萍女士柯贤阳先生何小梅女士以及特定股东陆荣强先生合计减持10294万股本次减持计划实施期限已届满据公告新大正于2022年7月26日披露了关于部分高级管理人员及特定股东减持股份预披露公告王萍柯贤阳何小梅以及陆荣强计划在预披露公告日起15个交易日后的6个月内以大宗交易或集中竞价交易方式减持合计不超1039200公司股份占总股本比例不超045364数据追踪41沪深股通资金及交易追踪A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2023年2月17日持有58442万股较上周下跌321持股市值095亿元图9招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值3000持股总数量万股持股总市值亿元442500320003150022100015001007822392247226922852292221923292321822228223182232822420224292251122520225302261822628227182272722815228242291322922221032211122128221182313123111922102222111022112922121722122922101322资料来源wind申港证券研究所42港股通资金及交易追踪港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2023年2月13日至2月17日增幅最大的是华润万象生活本周增幅291降幅最大的是卓越商企服务降355持股比例最高为保利物业为5685持股数量最多为融创服务为521亿股表2港股通持股数量及总市值证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股1516HK融创服务520832521704175533750805543102669HK中海物业50378-009153349079745042149183敬请参阅最后一页免责声明1013证券研究报告物业管理行业研究周报证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股0873HK世茂服务429151491739104724442286405236098HK碧桂园服务36654-24610875923161637579434081995HK旭辉永升服务35029-0602002122635035242363472869HK绿城服务26724128826142253226385248433319HK雅生活服务249201181755214185924630258863913HK合景悠活19673-03997131315919750238969666HK金科服务104931091607136212981037999176049HK保利物业8716075568544455100865190441755HK新城悦服务8442-026969590699846475439909HK宝龙商业70371741095412586691767466989HK卓越商企服务6513-355534247379675369919983HK建业新生活6153-047481200325618256451209HK华润万象生活489829121421234335475947039928HK时代邻里2824-004286028098282528402156HK建发物业1181-003088060504118111810816HK金茂服务786-144087036455797814资料来源Wind剔除停牌的恒大物业彩生活申港证券研究所5风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联方应收账款及其他应收款坏账风险敬请参阅最后一页免责声明1113证券研究报告物业管理行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1213证券研究报告物业管理行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所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