近期我们走访了长三角主要城市（南京、合肥、无锡、苏州、杭州）房地产市场，从一线了解节后楼市温度，主要观点如下：
　　节后市场普遍回暖，城市及区域分化：2022年长三角五城楼市成交普遍下滑，无锡幅度最大，成交金额下滑约45%，春节后各地城市来访及认购均有回温，如苏州节后来访环比升约20%，南京日均认购环比升超50%，苏州、南京等地项目亦存在不同程度折扣回收。城市及区域间市场分化，如杭州、合肥市场明显好于无锡，但杭州及合肥外围区域亦存在高折扣、去化难；即使楼市相对较差的无锡，仍有去化及走量较好的高品质改善项目。个别城市交付时间会影响购房者意愿，但更多关注区域及品质。展望后市，随着经济环境逐步恢复，预计优质城市及区域热度有望延续，但部分高库存的郊县及三四线压力仍存。
　　房企积极换仓收缩聚焦，流速与盈利中寻找平衡：楼市分化决定土拍市场分化，合肥、杭州2022年土拍平均溢价率为7.1%和5.8%，明显好于其它城市，无锡城投托底比例超过60%。房企积极换仓，在项目流速及盈利中寻找平衡，普遍收缩城市布局，个别全国性房企率先打折退出高库存城市及区域，同时房企布局聚焦及重叠亦加剧核心城市土拍热度（如杭州、合肥中心区）。随着部分全国性民企拿地收缩，央国企成为土拍市场主角，但部分地级市民企亦积极向优质城市区域进军（如芜湖伟星2022年合肥权益拿地第一）。预计核心城市土拍市场有望率先回温，但部分高库存城市及区域土拍仍难言乐观。
　　预售金监管及去化制约开工，关注供给端收缩：走访城市政策均有不同程度宽松，均执行认房不认贷，限购政策除杭州外均相对宽松（大多6个月社保），首套房贷利率基本为4.1%，无锡更是低至3.8%；但预售金监管金相对严格，如南京预售金按5000-6000元/平米监管，相对较高的预售监管也制约房企的开工及推盘热情。部分城市个别房企出险项目尽管通过合作方品牌、准现房等方式持销，但仍会对购房者预期产生影响，加上2022年开工及拿地收缩、部分城市城投拿地较多但开发速度较慢，供给端收缩或成为2023年楼市的重要扰动，建议关注在供给端收缩较大的城市布局较多房企。
　　投资建议：当前市场关注点已由前期政策催化转化为基本面说话阶段，近期板块波动反映市场对楼市基本面的分歧。我们认为尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势向好，节后多个城市来访上升亦反映了客户预期逐步扭转。我们判断随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，预计二季度销售有望逐步企稳，建议关注积极拿地改善资产质量房企、同时关注供给端收缩较大城市布局较多房企。个股方面关注强信用房企保利发展、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。

研究报告全文：证券研究报告城市草根调研系列报告之十四长三角节后市场回温房企积极换仓聚焦2023年2月19日行业评级地产强于大市维持证券分析师杨侃投资咨询资格编号S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003王懂扬投资咨询资格编号S1060522070003请务必阅读正文后免责条款核心观点近期我们走访了长三角主要城市南京合肥无锡苏州杭州房地产市场从一线了解节后楼市温度主要观点如下节后市场普遍回暖城市及区域分化2022年长三角五城楼市成交普遍下滑无锡幅度最大成交金额下滑约45春节后各地城市来访及认购均有回温如苏州节后来访环比升约20南京日均认购环比升超50苏州南京等地项目亦存在不同程度折扣回收城市及区域间市场分化如杭州合肥市场明显好于无锡但杭州及合肥外围区域亦存在高折扣去化难即使楼市相对较差的无锡仍有去化及走量较好的高品质改善项目个别城市交付时间会影响购房者意愿但更多关注区域及品质展望后市随着经济环境逐步恢复预计优质城市及区域热度有望延续但部分高库存的郊县及三四线压力仍存房企积极换仓收缩聚焦流速与盈利中寻找平衡楼市分化决定土拍市场分化合肥杭州2022年土拍平均溢价率为71和58明显好于其它城市无锡城投托底比例超过60房企积极换仓在项目流速及盈利中寻找平衡普遍收缩城市布局个别全国性房企率先打折退出高库存城市及区域同时房企布局聚焦及重叠亦加剧核心城市土拍热度如杭州合肥中心区随着部分全国性民企拿地收缩央国企成为土拍市场主角但部分地级市民企亦积极向优质城市区域进军如芜湖伟星2022年合肥权益拿地第一预计核心城市土拍市场有望率先回温但部分高库存城市及区域土拍仍难言乐观预售金监管及去化制约开工关注供给端收缩走访城市政策均有不同程度宽松均执行认房不认贷限购政策除杭州外均相对宽松大多6个月社保首套房贷利率基本为41无锡更是低至38但预售金监管金相对严格如南京预售金按5000-6000元平米监管相对较高的预售监管也制约房企的开工及推盘热情部分城市个别房企出险项目尽管通过合作方品牌准现房等方式持销但仍会对购房者预期产生影响加上2022年开工及拿地收缩部分城市城投拿地较多但开发速度较慢供给端收缩或成为2023年楼市的重要扰动建议关注在供给端收缩较大的城市布局较多房企1核心观点投资建议当前市场关注点已由前期政策催化转化为基本面说话阶段近期板块波动反映市场对楼市基本面的分歧我们认为尽管政策效果显现房价及收入预期修复需要时间但整体趋势向好节后多个城市来访上升亦反映了客户预期逐步扭转我们判断随着后续政策持续发力叠加经济大环境逐步复苏预计二季度销售有望逐步企稳建议关注积极拿地改善资产质量房企同时关注供给端收缩较大城市布局较多房企个股方面关注强信用房企保利发展越秀地产招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A金地集团等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如招商积余保利物业碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等风险提示1楼市复苏持续性不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3房地产行业短期波动超出预期风险各城市2021-2022年销售情况各城市2021-2022年土地成交情况各城市2021-2022年土地成交溢价情况2021年土地成交建面2021年商品住宅成交金额2021年平均溢价率2022年平均溢价率亿元2022年商品住宅成交金额万平米2022年土地成交建面同比2500同比4020400003018-53500200016-1020300014-15101500122500-200102000-25-10-30100081500-20-3561000-40500-304500-45-4020-500-500南京苏州杭州无锡合肥南京苏州杭州无锡合肥南京苏州杭州无锡合肥资料来源中指平安证券研究所2杭州热度提升持续性有待观察区域楼市分化核心区韧性较强杭州包括核心四区上城区拱墅区滨天澜美境售楼处江区西湖区及外围六区余杭区萧山区临平区钱塘区临安区富阳区核心区市场较好热门项目仍需摇号外围区域去化不佳加入流摇行列核心板块总价千万级高端改善产品需求持续释放相比之下刚性需求受经济波动影响更大杭州短期库存去化周期5个月长期2-3年主要集中在萧山临安富阳等外围区域春节后热度提升杭州春节后来访认购均有提升调研项目钱江新城二期滨江天澜美境2022年12月批准上市146套已大部分实现销售工作日案场来天澜美境工作日销售案场访10余组天周末40组天首套房贷利率下浮限购相对严格首套房利率41二套49核心区仍执行非户籍家庭48个月社保或个税规定首套房首付比例三成二套四成认房不认贷即在杭州市无住房但有房贷记录且相应贷款已结清的居民家庭再次购买普通自住房可按首套房贷政策执行由于预售监管严格以及出险房企项目较少杭州整体烂尾楼盘有限政府根据市场环境调整土拍策略好项目压缩房企盈利空间但行政审批相对宽松提高周转资料来源草根调研中指平安证券研究所3合肥中心热外围冷地级市房企加大布局中心热外围冷市场整体健康合肥中心九区蜀山区包河区庐阳区2022合肥市场房企拿地排名瑶海区政务区经济技术开发区高新区滨湖新区新站区市场整体亿元权益拿地金额9079280672好于外围三县肥东县肥西西长丰县中心区由于供应较少部分楼706045950454盘仍需摇号走访的包河区万科华润朗拾1月首开认筹比接近4比1外围三3713663454030829830237县由于供应较大普遍存在折扣节后来访上升走访的越秀星汇君澜项目2010周末来访近200组平时来访超过20组万科华润朗拾计划加推不到100套0伟招安龙皖合高保万安星商徽湖投肥速利科徽已有近400人认筹房蛇置集置轨地发建产口地团业交产展工涉险项目较少地级市房企大举进军合肥合肥整体涉险楼盘较少仅个别走访的越秀星汇君澜项目现场房企尾盘购房者更注重项目区位而非品牌部分全国性民企拿地收缩后安徽各地级市房企大举进入合肥如芜湖伟星集团2022年合肥权益拿地金额第一同时由于中心区土地供应较少且一二手倒挂多数地块需要摇号导致央国企并无明显拿地优势企业间合作开发亦较为常见首套房贷利率下浮自住需求为主合肥首套房贷利率41二套49放款快外地购房仅需6个月社保安徽其它城市皖北为主人口净流入为楼市需求提供支撑相比新房二手房整体市场较差房价较高点普遍回调资料来源草根调研中指院平安证券研究所4无锡楼市整体承压房企加速退出市场整体承压节后略有回温2021年末以来持续降温目前市场普遍打2022年无锡城投拿地金额占比超60折市中心稀缺项目9折或95折竞品较多片区更低普遍引入分销费用2个点左右1月份由于疫情等因素依旧较差春节后上访有改善走访的保利达状元府项目平均9-95折依托学位及市中心稀缺新房2月已销售接近40套相当于过去1个月流速每周接待来访超400组其他34城投拿地金额高端改善盘表现更好涉险房企项目通过合作方品牌销售走访的中信泰占比66富玖著项目149-179平32-39万元平米案场人员较多以中年人改善为主销售不间断接待且强调央企品牌背书个别出险房企项目更多通过合作方品牌销售但整体走量效果一般无锡某项目工作日销售案场房企加速退出城投托底严重部分全国性房企加速退出率先打折退出市场本土国资背景项目由于无回款压力折扣相对较少走访的江苏省建集团云玺项目平均折扣约95-96折2022年无锡城投托底严重拿地金额占比66通过组建团队引入合作或代建等方式寻求开发首套房贷利率下浮政策效果不明显无锡首套房贷利率38二套49144平以上不限购外地户籍6个月社保可购房尽管政策宽松但房价下行及收入预期谨慎加上部分房企出险政策效果不明显资料来源草根调研中指院平安证券研究所5苏州节后来访回暖明显刚需盘表现不俗库存平稳此前政策放松效果平淡2021年以来整体库存去化周期在8-11个月浮动2022年多次放松楼市仅2-3周内市场略有起色而后再次走低外地在苏州买房需缴纳6个月社保不可补缴限售2年政策还未松动认购到访量回升至2022年高点刚需盘增幅较改善盘大回收折扣2个点左右据房企城市公司反馈认购到访量节后第二周环比增长20刚需盘回暖更为明显相城区刚需盘华侨城龙湖启元未来均价31万平2月推盘200多套去化接近尾声工作日调研时来访不间断销售全员接待客户园区刚需盘万科东方雅苑均价31万平2022年折扣1-15现在已全部收回预售监管金严格按照工程造价120进行监管毛坯加精装每平监管约08-1万元因而鲜有烂尾担忧如旭辉春和万象雅苑为苏州流量红盘2021-20231苏州商品住宅月度成交情况工作日下午苏州相城区某刚需盘案场2018-2022年苏州土地成交情况剔除20226数据规划建筑面积万平米同比右轴成交套数套出清周期月250030100001290008562080001020007000810600005000615004000-1030004100020002-201000-3000月月月月月月月月月月月500月0911010303050705081012-4001年年年年年年年年年年年0-50年2018201920202021202220212021202220222021202120212022202220222022年年年年年2021资料来源中指院草根调研平安证券研究所6南京政策应出尽出改善盘率先回暖节后认购回暖改善盘率先回温根据克而瑞数据节后日均认购200套天节前仅为130-150套天刚需盘普遍折扣刚需群体对价格更为敏感较少收回折扣改善板块回收部分个位数点位折扣最高收回40-50万元套主要为装修包到访认购率先回温2022年南京豪宅总价千万以上成交套数创新高同时由于22年成交地块多在核心区预计23年改善豪宅供给占比仍会持续提升分销普遍二手房节后出现返价分销佣金主城核心区2-3个点河西1-2个点外围不乏10个点二手房出现节后返价现象对购房者预期产生扰动因去年拍地没有售价限价购房者担心市场转暖新房折扣收回或提高售价预售金监管严格需求端放松政策应出尽出预售金按5000-6000元平米监管南京项目甚少烂尾目前外地6个月社保即可买房外地买房门槛较低购买力充足首套首付3成二套4成首套贷款利率41二套492018-2022年南京土地成交情况2021-20231南京商品住宅月度成交情况工作日下午南京某改善盘案场规划建筑面积万平米同比右轴成交套数套出清周期月右轴200060160001418005171400011911216004012000101400215201000012008100008000-5268006000600-2040004400-402200-45920000-60002018年2019年2020年2021年2022年2021年01月2021年08月2022年03月2022年10月资料来源中指院草根调研平安证券研究所7投资建议与风险提示投资建议当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段近期板块的波动反映市场对楼市基本面的分歧我们认为尽管政策效果显现房价及收入预期修复需要时间但整体趋势是向好的节后多个城市来访上升亦反映了客户预期在逐步扭转我们判断随着后续政策仍将持续发力叠加经济大环境逐步复苏预计二季度销售有望逐步企稳建议积极关注积极拿地改善资产质量房企同时关注供给端收缩较大城市布局较多房企个股方面建议逢低关注拿地积极改善资产质量的强信用房企保利发展越秀地产招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A金地集团等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如招商积余保利物业碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业发展压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等8股票投资评级强烈推荐股票投资评级预计6个月内股价表现强于沪深300指数20以上推荐强烈推荐预计6个月内预计6个月内股价表现强于沪深股价表现强于市场表现300指数1020至20以上之间中性推荐预计预计6个月内6个月内股价表现相对沪深股价表现强于市场表现300指数在10至2010之间回避中性预计预计6个月内6个月内股价表现弱于沪深股价表现相对市场表现在300指数1010以上之间行业投资评级回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上强于大市行业投资评级预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5以上中性强于大市预计6个月内预计6个月内行业指数表现相对沪深行业指数表现强于市场表现300指数在55以上之间弱于大市中性预计预计6个月内6个月内行业指数表现相对市场表现在行业指数表现弱于沪深300指数55之间以上弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品本公司将采取维权措施追究其侵权责任为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料此报告旨为发给平安证券股份有限公司内容及其复印本予任何其他人以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任但平安证券不能担保其准确性或完整性除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2020版权所有保留一切权利平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利9