周度观点：本周《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，文章将防范房地产业引发系统性风险置于有效防范化解重大经济金融风险首位，肯定房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定的重大影响，表明稳地产对稳经济仍至关重要，行业动态变化过程中更多政策释放值得期待。本周苏州2023年首轮土拍完成，供地质量提高推动土拍热度提升，整体溢价率6.07%，高于2022年任一轮次，后续金融支持与优质地块出让双管齐下，热点城市土拍市场或逐步回温。投资建议方面，当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势向好，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1）习近平：防范房地产业引发系统性风险；2）苏州2023年首轮土拍回温。
　　市场运行监测：1）成交延续改善，关注节后小阳春。本周（2.11-2.17）新房成交3万套，环比增加16.2%，二手房成交2万套，环比增加19.6%。2月(截至17日）新房日均成交同比增长17.2%，较1月提升55.4个百分点。2）库存环比微跌，短期稳中有降。16城取证库存10185万平，环比降0.3%。考虑成交逐步改善，短期库存规模或稳中有降。3）土地成交、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面1915.9万平、成交建面2433万平，环比升39.7%、升5.2%；成交溢价率4.2%，环比升1.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.5%、35.6%、58.9%，环比分别降0.6pct、升13.8pct、降13.3pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行145.2亿元，环比增加93.2亿元；境外地产债发行4亿美元，上周无发行；发行利率为2.26%-11%，可比发行利率较前次升降不一。2）地产股：本周房地产板块跌3.16%，跑输沪深300（-1.75%）；当前地产板块PE（TTM）13.05倍，估值处于近五年91%分位；上市房企50强涨跌幅排名前三为金辉控股、上坤地产、建发国际集团。本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口、金地集团、新城控股；南向资金净流入前三为越秀地产、中国海外发展、华润万象生活。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报政策暖风频吹苏州土拍回温2023年2月19日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点本周求是杂志发表习近平总书记重要文章当前经济工作的几个重大问题文章将防范房地产业引发系统性风险置于有效防范化解重大经济金融风险首位肯定房地产对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定的重大影响表明稳地产对稳经济仍至关重要行业动态变化过程中更多政策释放值得期待本周苏州2023年首轮土拍完成供地质量提高推动土拍热度提升整体溢价率607高于2022年任一轮次后续金融支持与优质地块出让双管齐下热点城市土拍市场或逐步回温投资建议方面当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段尽管政策效果显现房价及收入预期修复需要时间但整体趋势向好建议关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企越秀地产保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A金地集团等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如保利物业招商积余碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1习近平防范房地产业引发系统性风险2苏州2023年首轮土拍回温市场运行监测1成交延续改善关注节后小阳春本周211-217新房成交3万套环比增加162二手房成交2万套环比增加1962月截至17日新房日均成交同比增长172较1月提升554个百分点2库存环比微跌短期稳中有降16城取证库存10185万平环比降03考虑成交逐步改善短期库存规模或稳中有降3土地成交溢价率回升二线占比提高上周百城土地供应建面19159万平成交建面2433万平环比升397升52成交溢价率42环比升19pct其中一二三线成交建面分别占比55356589环比分别降06pct升138pct降133pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行1452亿元环比增加932亿元境外地产债发行4亿美元上周无发行发行利率为226-11可比发行利率较前次升降不一2地产股本周房地产板块跌316跑输沪深300-175当前地产板块PETTM1305倍估值处于近五年91分位上市房企50强涨跌幅排名前三为金辉控股上坤地产建发国际集团本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口金地集团新城控股南向资金净流入前三为越秀地产中国海外发展华润万象生活风险提示1政策改善及时性低于预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险2政策环境监测-政策梳理2023年2月14日吉林2023年2月15日央行住房公积金最高贷款额提至70拓展第二支箭范围推动万元存量房房龄延长至30年房地产业向新发展模式过渡2023年2月16日求是2023年2月15日周口购买新建商品房面积在144平米防范房地产业引发系统性风险以下可获纳税额50补贴2023年2月14日杭州2023年2月14日广州稳住房地产投资大盘计划今落实各项税费优惠政策延长年出让经营性用地105万亩住房公积金缓缴期限2023年2月14日海南调整公积金贷款二手房房价南海诸岛认定标准偏松偏紧中性资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评习近平防范房地产业引发系统性风险事件描述近日求是杂志发表习近平总书记重要文章当前经济工作的几个重大问题文章提到防范房地产业引发系统性风险房地产对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有重大影响要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系做好风险应对各项工作确保房地产市场平稳发展各地区和有关部门要扛起责任要因城施策着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求支持落实生育政策和人才政策解决好新市民青年人等住房问题鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化抓紧研究中长期治本之策消除多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡2020年1月10日点评1防范房地产业引发系统性风险被置于有效防范化解重大经济金融风险首位房地产重大影响得到肯定表明稳地产对稳经济仍至关重要地产政策仍将以托底呵护为主行业动态变化过程中更多政策释放值得期待2对于扩大有效需求一方面需着力改善预期另一方面支持范围仍限定为刚性和改善性需求但结合支持落实生育政策和人才政策政策或进一步向多孩家庭人才等特定群体倾斜松绑购房限制降低购房成本等并可能进一步向核心城市扩散3保障性租赁住房仍将持续发展其为新市民青年人等住房问题解决重要手段之一亦为房地产新发展模式重要一环4坚持房住不炒支持合理住房需求释放同时可能的过热问题亦需防范行业重点在于平稳发展中长期高负债高杠杆高周转模式难以为继粗放经营转向精细化发展开发商转型综合服务商等或为房企发展重要方向资料来源求是网平安证券研究所4政策环境监测-重点政策点评苏州2023年首轮土拍回温事件描述近日苏州2023年首轮土拍完成6宗地块均成功出让成交总价839亿元成交溢价率607点评1苏州2023年首轮土拍有所回温整体溢价率607高于2022年任一轮次2022年五轮土拍最高溢价率48土拍热度回升2020110主要源于供地质量提高其中断供已久的园区湖西地块纯宅地竞拍轮次高达年月日65轮共有31位竞买人参与线下摇号其余5宗地块则以低溢价065或底价成交地块间冷热分化仍旧存在2竞得企业分别为华润招蛇建发中建2宗山西万信房地产开发有限公司央国企仍为拿地主力资料来源克而瑞平安证券研究所5市场运行监测成交延续改善关注节后小阳春库存环比微跌短期稳中有降点评本周211-217新房成交3万套环比增加162点评16城取证库存10185万平环比降03考虑成交逐步改二手房成交2万套环比增加1962月截至17日新房日善短期库存规模或稳中有降均成交同比增长172较1月提升554个百分点重点城市一二手房周成交变化16城商品房取证库存及去化月数50城一手房周成交套数万套20城二手房周成交套数右万平8万套2516城库存去化月数右月1100020621518411622020年1月10日051000014002218223822582278229822118231812900010主流50城新房月日均成交变化8新房月日均成交同比一线同比二线三线6800020402-2070000-402125215142182121112622342261022916221223-6020224202262022820221020221220232资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同6市场运行监测土地成交溢价率回升二线占比提高点评上周百城土地供应建面19159万平成交建面2433万平环比升397升52成交溢价率42环比升19pct其中一二三线成交建面分别占比55356589环比分别降06pct升138pct降133pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交7000一线成交建面二线三线万平10000万平近1年近4周6000800050004000600030004000200020002020年1月100010日0020221202242022720221020231W130221102231022510227102291022111023110百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城26-212元平1433000近1年近4周61501341272500511210920004100150031000250500100020221202242022720221020231W130台州湖州郑州苏州南京资料来源Wind平安证券研究所7资本市场监测流动性环境流动性环境资金价格多数边际上行R007较上周上行资金价格边际上行本周资金面扰动事件较多包括OMO到期量较大税期等资2020202120222023金面偏紧R001上行6731BP至256R007上行6393BP至272下周公开市2020年1月10日6场操作到期16620亿元本周有3000亿MLF到期央行超额续作4990亿元MLF净5投放1990亿元此外全周累计开展16620亿元7天期逆回购操作当周公开市场净4投放210亿元下周公开市场到期16620亿元32净投放亿元右轴流动性指标平均基准190央行投放对冲央行对流动性表述为较高对冲缴税发债投放8000T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T212806000资金价格多数上行70400060200020232102023217涨跌幅BP5001D18825667317D208272639340-2000R14D222276535530-40001M258280221920-60001D1802153457D1942253087DR21217214172151722117226172271722917232172071720817209172111721317216172171721817219172221722317224172251722817231172061714D20226159572011172012172110172212172010172111172112172210172211171M000251251淡橘色面积图表示公开市场操作规模亿元蓝色线对应流动性情绪指数50为基准高ON18721225于50代表偏紧黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高红色点表示开展了公开市场1W196220237SHIBOR操作但是净投放为零可作为央行对合意流动性的参考基准绿色点表示央行投放对冲了税1M22022224期或地方债供给期3M237239148资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量环比上升净融资环比上升本周境内地产债发行量环比上升同比上升净融资额环比上升同比上升其中总发行量为1452亿元总偿还量为2086亿元净融资额为12434亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体2020小年于221月年1023日年全年到期和提前兑付规模总共3111亿元同比22年约下降40节奏上23年3月为债务到期压力最大月份月到期规模约514亿元非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量2021亿元2021亿元亿元总偿还量20080020222022250到期提前兑付20237002023150200100600505001500400100-5030050-100200-1501000-2000W1W4W7W16W31W34W49W52W10W13W19W22W25W28W37W40W43W46W4W7-50W1W10W19W25W34W40W49W13W16W22W28W31W37W43W46W5222-0322-0923-0324-0124-0722-0122-0522-0722-1123-0123-0523-0723-0923-1124-0324-0524-0924-11资料来源Wind平安证券研究所9资本市场监测境内债房企境内债发行本周共8家房企发行11支境内地产债2020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模前五亿元境内房地产债发行利率前五45639404985353043803733672535025221932017152101500首开股份保利发展珠江实业越秀地产中国金茂23联发集MTN00123金茂0123粤珠江SCP00223金融街MTN00223穗建02资料来源Wind平安证券研究所10资本市场监测海外债海外债发行环比上升本周内房企海外债发行4亿美元上周无发行内保外贷下海外融资重启2020年1月10日1月海外债发行645亿美元环比增加642亿美元地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周200亿美元60亿美元2020年2021年2022年2023521180501601404012030100802060401040200400002023-01-232023-01-302023-02-062023-02-13M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细本周重点房企发行利率为226-11可比发行利率较前次升降不一2020年1月10日债券发行明细发行额亿发行人证券简称币种期限年主体评级票面利率利率变化pct前次发行时间类型元珠江实业23粤珠江SCP003120RMB07397AAA不可比超短期融资债券越秀地产23穗建0295RMB7AAA3500412022-09-21一般公司债越秀地产23穗建0195RMB5AAA3150372022-09-21一般公司债首开股份23首股02195RMB3AAA不可比一般公司债首开股份23首股01195RMB5AAA不可比一般公司债境内中国金茂23金茂01170RMB5AAA3800202022-09-27一般公司债保利发展23保利发展CP001250RMB07397AAA226不可比一般短期融资券金融街23金融街MTN002130RMB5AAA367-0082021-03-18一般中期票据联发集团23联发集MTN00182RMB6AA4981382022-08-08一般中期票据苏州高新23苏州高技SCP00320RMB01151AAA229不可比超短期融资债券珠江实业23粤珠江SCP002100RMB07397AAA3731582022-06-02超短期融资债券恒基地产恒基地产495N202502174HKD2----495130202323企债境外恒基地产恒基地产48N202502134HKD2----480115202323企债境外境外万达商业地产11万达商业3USD3----1100不可比企债境外N20260213资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称计划发行额亿元2023-02-16越秀地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券5000已受理2023-02-13北京首创城市发展集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券7966已反馈2023-02-16珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券10000资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测地产股板块涨跌单周跌316估值处于近五年91分位本周房地产板块跌316跑输沪深300-175当前地产板块2020年PE1月TTM10日1305倍高于沪深300的1179倍估值处于近五年91分位行业涨跌情况房地产PETTM处于近五年91分位本周涨跌幅房地产申万PETTM沪深300PETTM4193172151130美食石轻钢建纺医传煤基机社家通建沪国汽计交环公银非商有农综房电电11-1容品油工铁筑织药媒炭础械会用信筑深300防车算通保用行银贸色林合地子力护饮石制材服生化设服电装军机运事金零金牧产设理料化造料饰物工备务器饰工输业融售属渔备9-2-175-37-316-45201825201925202025202125202225202325-5资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为金辉控股上坤地产建发国际集团排名后三为中梁控股建业地产弘阳地产2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项5367企业事项161拟发行股份购买南油集团24股权招商前海实业289股权交058招商蛇口易价格8928亿拟增发募集配套资金不超85亿用于存量涉房项0目及偿债等其中招商局投资发展认购不低于1亿且不超过20亿金辉控股上坤地产建发国际集团中梁控股建业地产弘阳地产招商蛇口2023-2025年每年派息率不低于10-5回复监管函带息负债规模较2022年初降低超百亿元2022年平首开股份均融资成本较2021年485有所下降回复关注函预计2022年度新增计提存货跌价准备合计金额15-25中南建设-10亿元2021年度新增计提存货跌价准备237亿元福星股份非公开发行A股股票申请获证监会受理-1250-15-1429中梁控股2022年度可能录得拥有人应占亏损介乎人民币5亿元至18亿元-1717五矿地产预期2022年度将录得公司股权持有人应占亏损介乎12至14亿港元-20宋都股份回复问询函出现大额亏损主要受行业影响及项目去化不及预期资料来源Wind平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口金地集团新城2020年控股1月10南向资金净流入前日三为越秀地产中国海外发展华润万象生活沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十万港元12000万元4000036229104023500010000946830000800025000188092000060001500040003316323031771000026096663491145873676500025852225202220001061169267559056800越秀地产中国海外华润万象万科企业融创服务碧桂园保利物业雅生活服绿城服务合景泰富招商蛇口金地集团新城控股华侨城A鲁商发展滨江集团中交地产顺发恒业黑牡丹荣安地产发展生活务集团资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价16资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三为金科股份华侨城A万科2020A港股通占比前年1月10日三为保利物业北京北辰实业股份旭辉控股集团沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2023年2月17日港股通持股占流通股前十截至2023年2月17日560569434341504343440940324302592223621319522018017817617410106060400保利物业北京北辰旭辉控股融创中国正荣地产绿城中国保利置业佳兆业集雅生活服世茂服务金科股份华侨城A万科A滨江集团保利发展新城控股荣盛发展世茂股份广宇发展华夏幸福实业股份集团集团团务资料来源Wind平安证券研究所17风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000118股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利